最近一段時間，伴隨着各地房地產調控的日益加碼，各大房地產企業的操作也開始顯得更加與眾不同，比如説大名鼎鼎的閩系房企陽光城最近就來了一個神仙操作，這就是直接放棄自己的物業直接上市，通過換股的形式抱緊萬物雲的大腿，讓人不禁想問自己直接放棄上市來抱別人的大腿，這樣的玩法真的有戲嗎？
一、陽光城放棄自己上市抱緊萬物雲？根據中國網的報道，近日，陽光城表示擬以其持有的陽光智博100%股份戰略投資萬物雲並獲取萬物雲4.8%的股份，即萬物雲在現有股權的基礎上向陽光智博全體股東增發4.8%的股份，陽光智博全體股東按照其在陽光智博的各自持股比例進行換股。用通俗一點的話來講，陽光城用整個陽光智博換了萬物雲4.8%的股份。陽光城本次交易為資產換股，不涉及現金交易。根據公告，萬物雲在現有股權的基礎上向陽光智博全體股東增發4.8%的股份，陽光智博全體股東按照其在陽光智博的各自持股比例進行換股。上述交易完成後，陽光城可以繼續以公允價格投資增持萬物雲，將持股比例提升至5%以上。資產換股後，陽光城與萬物雲在業務層面將進行深度合作，實現企業更大發展空間。公告顯示，陽光城將與萬物雲共同設立4家合資公司，承接未來新增交付的項目，分為住宅物業合資公司、商寫物業合資公司、學校醫院合資公司、社區商業合資公司。
公告顯示，上述合資公司成立初期萬物雲及/或其指定主體持股75%，陽光城持股25%。相關股權激勵行權後，在達到約定行權條件的前提下，股權結構預計為萬物雲及/或其指定主體持有合資公司60%股權，陽光城持有合資公司20%股權，激勵對象持有合資公司20%股權。陽光城與激勵對象持有的合資公司股權一定期限後可與萬物雲繼續交易，保留未來更多可能性。公開資料顯示，萬物雲的前身為成立於1990年的萬科物業，升維後的萬物雲擁有Space、Tech和Grow三大模塊。在Space空間服務板塊下設萬科物業（住宅空間）、萬物梁行（商企空間）、萬物雲城（城市空間）等多個細分空間市場品牌。然而就在這一波操作之前不久，陽光城可都是一直在為上市做準備的，2020年，陽光城便提到了關於分拆物業上市的計劃，並將作為今後一個新的增長點。2021年4月,陽光城宣佈將分拆物業公司"陽光智博"赴港上市，彼時，陽光城執行副總裁吳建斌曾經表示，“本年度應該可以完成物業分拆上市”。兩個月後，陽光智博向港交所提交了招股書。然而就在這樣的情況下，陽光城採用這樣的操作，不少媒體都解讀為陽光城放棄了自己直接上市的打算，而是採用抱緊萬物雲的方式，目標去借船出海，我們到底該怎麼看待陽光城的舉動呢？這樣的陽光城能有戲嗎？
二、這樣的陽光城能有戲嗎？説實在看到陽光城這樣的操作，雖然讓人有些感覺是意料之外，但是更多的感覺則是情理之中，只是這樣操作之後的陽光城我們到底該怎麼看呢？首先，陽光城這個時候選擇擁抱萬物雲也是迫不得已的選擇。之前伴隨着國家一系列的調控不斷加碼，“房子是用來住的，不是用來炒的”整體市場邏輯已經逐漸深入人心，在這樣的情況下，各大物業股其實已經經歷了一輪估值下跌的趨勢，在這樣的情況下，雖然衝擊上市是一個不錯的選擇，但是面對着各大企業都有較大壓力的時候，上市雖然是個選擇卻不再是一個最優的選擇了。而且我們再回過頭來看當前的物管市場，作為目前國內體量最大、營收最高的物業公司，萬科選擇了不同於其他龍頭的物業上市之路，走上了平台化之路。也因此，資本市場給予萬物雲巨大的估值空間，對比碧桂園服務的歷史最高市值超過2000億元，貝殼最高達6000億的市值，市場普遍認為，萬物雲的估值也將達千億級以上。可以説，當前整個物管市場萬物雲和碧桂園已經形成了兩強爭霸的局面，所以這個時候選邊站隊再加上萬物雲的平台化邏輯，無疑給了陽光智博另外一種可能性。所以，錯過了上半年物管集中上市的風口期之後，陽光智博在本身就不佔據優勢的市場上選擇與萬物雲攜手，無疑是一種雖然不太好但是也還算可以的次優選擇了。
其次，萬物雲給陽光智博的條件現在來看也還算不錯。其實，我們分析為什麼陽光智博會選擇上市不上了來選擇萬物雲，我們要好好看看萬物雲給的條件，根據當前國內各家物管企業上市的平均市盈率水平21倍來説，陽光智博單獨上市的市值應該在30-40億之間，而我們前面也説了萬物雲作為一個平台型企業，其本身的估值方式不是一般的無關企業的估值，而是互聯網平台的估值，這其實和貝殼當年的邏輯是如出一轍的，所以在這樣的情況下，萬物雲的保守估值至少千億，如果再橫向比對一下碧桂園服務2000億左右的估值來説的話，萬物雲拿到2000億的市值並不困難，那麼佔據4.8%的陽光智博在萬物雲不再增資擴股的情況下，陽光智博至少拿下了48億到96億的潛在市值，也就是説萬物雲給了陽光智博足夠的市場溢價。所以，在這樣的情況下，陽光城選擇抱大腿也就顯得是一個相對比較明智的選擇了。其實，對於萬科來説，自己要做平台肯定需要廣撒網，儘可能網羅更多的企業和自己一起玩，所以能給陽光城這麼好的條件，從某種意義上來説，也是在採用“千金買馬骨”的策略。
第三，這樣的陽光城真的能有戲嗎？我們説完了陽光城為啥要選擇不自己上市，以及萬科給的條件也不錯之後，我們必須要回答一個問題，這樣的陽光城真的有戲嗎？我們可以説希望是有的，但是風險也同樣存在：先説希望的層面，物管企業的強強聯合其實已經不是什麼新鮮事了，2016年6月末，雅生活以10億元收購綠地物業，並簽訂後續協議，自2018年至2022年的年內，該公司開發的房地產項目將以雅生活集團作為優先級物業合作商。在這樣的情況下，這些年雅生活已經逐漸成為中國物管市場前三的公司，可以説強強聯合的先例給了陽光城足夠的理由來説服自己和自身的股東們。再説風險的層面，雖然陽光城和萬科的合作也算是抱上了大腿，但是對於陽光城來説，放棄了自己上市也就等於放棄了自身的獨立性，雖然陽光智博會獨立運營，但是明眼人都知道這樣的獨立可能遠比不了自己直接上市來的好，這樣的陽光城在萬物雲上市之後還有多少話語權，萬科到底會用什麼樣的態度來對待陽光城，這都將成為巨大的不確定性因素。
因此，從長期的角度來説，陽光城抱緊萬物雲是一個還可以的選擇，只是這樣的陽光城還是之前的陽光城嗎？我們還是一個未知數。