“學區房”這條惡龍，只有它能殺死_風聞

文/公眾號：鐵拳何處擊

主筆：知非

編輯：何處擊

來源：觀察者網guancha.cn

教育公平，階層流動，是國家穩定的根源。所以當這個根源令萬千老百姓心焦之時，便是國家動手改革之日。

最近，全國各大城市的樓市調控，出現了一個明顯的新特徵——打壓學區房，成了重中之重。

然而老何的研究表明，這是一個“需求側改革”，不是真正能解決問題的“供給側改革”。

解決教育弊病，本質還靠加大教育資源供給，而不是針對買房資格的限制。

為什麼這麼説？先聽老何講個故事。

唐朝帝王多重視科舉，其中唐宣宗可能是第一名。他重視到什麼地步呢？據説曾經隱姓埋名，自己參加過一次科舉考試。

宣宗對於科舉，最重平等。用他自己的話説，就是“有司考試，祗在至公”。

然而諷刺的是，強調絕對平等的結果，卻導致宣宗朝選出的進士，“率多膏粱子弟，平進不及三數人”，貴族對朝政的壟斷更強了。

原因很好理解，貴族出身者，享有最好的教育資源，在其它條件平等的情況下，當然佔據絕對優勢。

所以，教育公平，不是在於最後高考沒人作弊就完了，而是要給起跑線上的弱者更大的支持。

古代社會，家族私塾是製造教育不公的主要因素，那麼放到現在，對應的就是重點中學和學區房。

那麼，在國家無比重視教育公平的今天，學區房會遭到滅頂之災嗎？

1、學區房暴跌？

深圳出台二手房指導價，受影響最大的就是學區房。因為貸款額度受限，很多原本踮一踮腳能買學區房的家長，就再也買不起了。

上週，對應深圳頂級學區的福田區百花片區一處法拍房，比市場價低185萬居然流拍了。更早之前，深圳國際花園以2206萬元成交的學區房，比年初同樣的房子低了662萬。

上海出台二手房核驗價，政府給每一套二手房計算了一個合理價格，高於限價的房源一律不得網上掛牌。政策實行第一天，大家發現沒過關的房源，也基本都是黃浦區和陸家嘴的頂級學區房。

老何的一個朋友，最近想出手一套楊浦區打一校區學區房，年初行情400多萬，現在降到360萬，卻根本找不到買家。

最近的消息是，杭州昨天對中介信息發佈提出明確要求，禁止炒作學區房。

一時間，媒體上鋪天蓋地的消息都是，國家出手了，這次學區房徹底涼涼。

事實真的如此嗎？

老何要提醒大家，至少在一線城市，現在我們能看到的學區房降價，都是在去年瘋狂漲價基礎上的降價而已。

比如深圳熱門的學區房八卦嶺宿舍，去年房價漲幅超過80%，從7.5萬每平米漲到13.7萬。在政府嚴格的管控下，現在房源的掛牌價整齊劃一，全部回到了7.5萬。但是大家心知肚明，真實成交價肯定不止這個數。

換句話説，現在的學區房降價，只是技術性調整，遠遠談不上進入熊市。

 

我們知道，市場價格的形成，本質上取決於供給和需求。想要房子降價，只有兩條路，要麼增加供給，要麼減少需求。現在政府的調控政策，全部選擇了後者。

但是所謂的減少需求，並非大家真的就不想買學區房了，而是政策強行取消了一部分人的購房資格。

二手房指導價，只是明面上的手段，更要命的是，政府直接對銀行端做出限制，銀行放出的貸款中，個人房貸佔比最高也就是30%水平。僅僅上半年，很多銀行已經用光了全年房貸額度，現在想貸款買房的人，今年內很可能都沒戲了。 

學區房還在那裏，只是窮人更加買不起，富人買起來更方便了。

2、升學率不會騙人

學區房的地位究竟有多穩固，我們拿一組數據來説明。

之前老何講課外教培的時候，就擺過一組數據，上世紀90年代，北京市能被清華北大錄取的考生，全部來自各級重點中學，尤其是極少數的幾所市重點。

30年過去了，情況有沒有改變呢？

這次我們以上海為例。

上海最優質的四所高中，被稱為“四校”，分別是上海中學、復旦附中、華師大二附中和交大附中。

2017年，上海高考一本錄取率為21.80%，其中 985 院校的錄取率為 5.33%。但是“四校”出來的學生，一本錄取率高達90%以上，上海中學的復旦交大錄取率都能達到40%。

 

顯然，高中之間的實力差距，在今天仍然非常明顯。

那麼想要進入這些重點高中，前提又是要進入優質初中。從2018年上海中學擇優錄取生源來看，仍然是少數初中佔據了巨大優勢。 

有人説，課外教育是在強行製造家長焦慮，但是很明顯，學校之間的巨大實力差異，才是根源。

焦慮的根本還是升學率和一本率。

不消滅學校之間的差距，學區房永遠都不會消失。

3、民辦學校，真的在製造不公嗎

對抗學區房的辦法有沒有呢？有。而且跟很多人的印象相反，民辦教育在促進教育公平上起到了重要作用。

我們上面舉了上海的例子，但是老何要誇獎一下，上海幾乎是中國一線城市當中，教育公平做得最好的一個。

這從學區房價格上就可見一斑。

在本輪學區房暴漲之前的2018年底，上海徐彙區頂級學區房價格，大概是這樣的：

 

相比之下，這是北京西城區2017年初的熱門學區房價格： 

可以看出，上海學區房的價格還是温和不少。

老何上次講教培時也提到過，課外培訓作為家長對抗學區房的手段，在北京是最發達的，上海相對還沒有那麼卷。

為什麼呢？秘密藏在下面這張圖裏。

 

從考入“四校”高中的學生人數來看，2018年以前，上海最好的初中，大部分都是民辦。而民辦學校大部分是不看學區房的，只要成績夠，全區甚至全市的學生都能入讀。

你甚至都不需要有上海户口、上海房產，就能上優質的初中。

很多人給民辦學校安上的罪名，是收費高，只收有錢人，製造階級固化。但是仔細計算一下就知道，上海民辦初中的性價比非常高。

上海有沒有貴族學校？當然有。一年收費十幾萬、二十萬的比比皆是，但是沒有一所出現在上面名單中。因為這些學校主打體制外教育，學生都是衝着出國去的，根本不參與國內高考競爭。

而民辦中小學的體制內班級，現在的收費水平大概是1萬-1.5萬每學期，那麼一年的支出不超過3萬。

上海人社局公佈的2020年度城鎮就業人員平均工資，是10338元/月。所以民辦學校的學費，大概相當於夫妻兩人一個半月的工資。

如果你不需要在上海市區買房，那麼拿出10%左右的年收入用於子女學費，並不是很大的負擔。

這樣算下來，九年民辦中小學的總支出只有27萬。比起至少三四百萬、還沒法住人的學區房，這價格可太便宜了。

對於生活在上海的普通人，尤其是外地人來説，民辦學校同課外培訓一樣，至少提供了靠自身努力進入名校的可能性。

隨着2020年上海學區房價格大漲，很多人或許會重新看待民辦學校的價值。

而且，除了這種年收費2-3萬的優質學校，還有一種民辦學校，靜悄悄地活在城市邊緣。它們收費低廉，師資落後，但至少給了大量沒有公立學校入學資格的民工子女一個選擇：可以不做留守兒童。

過去很長一段時間裏，大力扶持民辦教育，作為公立教育的有益補充，一直是國家的既定方針。

4、民轉公大潮來臨

上海民辦教育的成功不是孤例。中國民辦學校佔比最高的城市，是東莞，高達50%以上，深圳也超過30%。佛山2020年中考的前100名，五所民辦初中佔了70%。

這些城市的共同點，都是製造業非常發達，外來人口眾多，在過去很長一段時間內落户困難。

中國義務教育法規定，每個適齡兒童都有平等入讀中小學的權利，但是在户籍和學區限制下，公立教育實際上毫無公平可言，不限户口的民辦中小學，反倒守住了教育公平的底線。

然而，政策如今對民辦教育的態度，正在悄然轉變。同取締課外學科培訓類似，民辦義務教育學校的命運，也改變了。

按照今年5月的通知，各地原則上將不得再審批新的民辦義務教育學校。據財新網報道，預計2-3年之後，全國各省的民辦學校比例要降到5%以下。

民轉公，將成為未來幾年席捲全國的大趨勢。上海最頂級的民辦學校之一，張江集團學校，已經確定要轉為公辦。

今年6月四川緊急叫停了眉山天府新區恆邦嘉祥外國語學校的招生，隨後撤銷其辦學許可證，轉為公辦。

4月以來，重慶市已有至少10所“公參民”學校確定擬轉為公辦；7月，山西太原9所學校宣佈轉公……

政策轉向的原因也很明顯，越來越多的人認為，民辦教育收費高，而且製造焦慮。

的確，這幾年民辦學校逐步開始從一二線城市，向下沉地區擴張。儘管中國各省高考的城鄉差異已經非常明顯，四五線城市、小縣城的學生跟大城市差距越來越大，家長的支出水平差距也越來越大。但是至少在本地範圍內，學區房分化還不明顯。

當民辦學校把窗户紙捅破，將城鄉差異赤裸裸展示在縣城家長面前，焦慮確實增加了。

部分民辦學校確實也存在收費過高，甚至地產商借學校名氣賣房的問題，但這些問題原本可以通過政府限價等更温和的手段解決。

只是在全民焦慮面前，一刀切成了羣眾最喜聞樂見的方式。

5、我們離教育公平有多遠？

從禁止課外培訓，到民辦學校轉公辦，很多人還沒意識到，我們正站在中國教育的巨大轉折點上。那麼，把民間資本驅逐出教育行業之後，我們離教育公平更近了嗎？

首先聲明，老何對於國家的改革，是絕對支持的。老何相信，我們一定是朝着教育公平的目標在前進。

但是，教育公平最重要前提，放在一二線城市來説，還是破解教師流動。放在全國，就是破解城鄉公立教育資源的不均衡。

如果不能做到這一點，我們還會重複唐宣宗的故事：擁有學區房的“身份貴族”，在看似公平的一刀切政策下，憑藉教育資源的天然優勢，壟斷晉升渠道。

而要破除學區房，絕不是政府在需求端打壓購房者，就能做到的。用現在流行的話説，我們需要一場供給側改革。

只有增加優質教師的供給，幫助所有公立學校提高教學水平，才是終極答案。

民辦轉公辦，把民辦優秀教師分流到公立學校，是一個可行的方案。前提是，公立學校能否保證跟民辦學校相同的待遇？

我們繼續用數字説話。

華東師範大學的一篇研究生論文顯示，即使是中國最發達的北京、上海，在公立教育上的投入也還遠遠不夠。

用來衡量義務教育投入水平的一個概念，叫做生均經費，也就是平均每個學生分攤到的教育經費。

上海的人均GDP已經達到發達國家水平，但是2017年，上海小學生均經費只有4353美元，而經合組織平均水平是8660，大概是上海的兩倍。

 

跟上海人均GDP接近的愛沙尼亞、斯洛伐克、葡萄牙等國家，公立學校生均經費都遠超上海。

 

老何查了一下，2020年，上海市一般公共預算收入7046億元，再加上賣地等政府基金收入900億元，總共是8000億元左右。而2019年葡萄牙財政收入是895.38億歐元，不到7000億人民幣。這麼粗略比較一下，中國的教育投入佔財政比重，仍有提高餘地。

在經費不足的情況下，上海只能優先發展市中心學校，低收入人羣集中的郊區，就很難得到優質資源了。

 

顯然，要想全面提高公立學校水平，上海還有很長的路要走。

再來看地區之間。同樣是東部發達地區，江蘇、浙江、天津等地，生均經費甚至只有北京上海的一半。

 

中西部省份跟東部相比，也明顯落後。

 

在這種情況下，享有更多教育經費的孩子，就好比唐宣宗時期的門閥士族，贏在了起跑線上，地區分化、階層分化也就不可避免了。

如果公立學校的經費分配不平等，你相信學區房會消失嗎？

中國教育如今最大的問題，不是資本太多，而是資本太少。

不管它是國有資本也好，私人資本也好，我們首先要保證資本投入總量，保證校際投入公平，才能讓公立學校真正成為我們想要的樣子。

參考資料：

《舊唐書 卷十八下》

《唐摭言 卷十五》

《基於人口、資源稟賦看上海幼升小&小升初教育格局和賽道》，安信證券

《宏觀經濟專題：城市住房問題，值得提到更高位置》，開源證券

《上海四大名校高中錄取生源出自這些初中，有你在的初中嗎？》，上海升學資源

《2018年上海學區房價格透視大彙總！》，樓市與上海

《北京各學區房2月初最新房價出爐！竟然漲成這樣了！》，新浪北京房產

《砍掉一半招生名額！中國教育格局大洗牌，民辦學校到底做錯了什麼？》，智谷趨勢

《上海市義務教育生均經費基本標準研究》，俞文達