為什麼最近全國土拍都延遲了?_風聞

集中土拍很快要進入第二次的週期了，但是各位是否有發現，即將要開始的土拍，全部都推遲了

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我最先感知到的是上海

上海第二批住宅用地的出讓計劃，被推遲了，在這份公告中，不知道你有沒有發現一個關鍵的字眼：穩妥

按照道理來説，上海樓市應該算是全國最穩妥的城市了

很明顯，這不是一個單一城市的考量，而是一次通盤考慮

來看看其他城市，比如深圳

8月6日，深圳市公共交易中心發佈了第二次居住用地集中掛牌時間也另行公告，已繳納的保證金將原路退回。

同樣也有穩妥兩字

7月29日，長沙發佈了第二次集中出讓土地延期到8月

8月10日，天津也將第二次集中出讓土地延長至了9月10日。

8月11日，青島市自然資源和規劃局發佈公告，稱7月30日公示的第二批次集中出讓的100幅地塊拍賣活動因故終止。

換句話來説，目前來看準備第二次土拍的城市，目前我們感受到的都推遲了

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想分析為什麼要延期，可能從一些局部城市的案例可以看出，其中關於土地延遲解讀的，有兩個城市的樣本可以分析

一個是天津

天津關於第二次出讓的補充公告，裏面詳細寫了七條內容

其實每一條都挺厲害的，但是最醒目的應該是第六條

**將地價的最高限制價給調整了，**導致土地溢價率降低了不少。我將61塊土地全部做了原有溢價率和現有溢價率的對比，可以發現一些問題。

除了第17副地塊，原本沒有最高限價外，其餘地塊，原本溢價率為在40%-50%之間的有53副。最高溢價率為50%的地塊一共有14副。

而地塊原本最低溢價率為21.53%。

而經過調整之後，地價的溢價率最高為15%封頂，控制溢價率

前後地價的最高溢價率相差極大，也就是説，將土地的價格大大限制住了。

第二個城市來自杭州

杭州的土拍計劃尚未延遲，但是提前公佈了很多細則相比較之前有很大的調整

首先，除了對溢價率也有明確的上限，從30%調整為20%

然後，第二批次的10幅土地，全部驗收後再進行現房銷售。

除此之外

同樣是限制最高地價後，但是與天津達到限價後房企進行搖號不同，杭州出讓地塊達到上限價格後，從原本的“競自持房屋”改為“競無償移交政策性租賃住房”。

以上為目前我們看到的所有線索

有人推測這一次土拍政策的幾個方向：

1、要求有開發資質的房企並審查資金來源；

2、土地溢價率要控制，不能太高，20%以下

3、土地到價格之後，後續競爭的是產品品質

這幾個方向其實符合常理

因為一直以來政策推動的都是這個趨勢，但是確實尚未見過如此明確的，比如關於杭州現房銷售

這些信號的背後試圖表達出一個什麼樣的調控觀點，這個是我們個體可以去思考的

我提供幾個我的角度

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首先第一點，可能是最明確的，通過控制地價來控制未來一手房的售價

這可能是最重要的一件事情

未來3年的一手房即將進入零增長週期，這樣的信號史無前例的強烈

對於一手房的價格其實很長時間就是如此，因為每一次的預售證的發放之前就代表着價格審批，價格不動已經成為默認的現實

而土地價格不控單純的控制一手售價，雖然沒有問題但推進過程中毫無疑問也積蓄了層層的壓力和矛盾

通過這一輪的土拍調整，毫無疑問更加強烈的釋放了信號：關於房價不動的信號

這個信號我認為倒不是釋放給市場的，更多的是釋放給開發商，給拿地人

對於價格未來預期就是如此，不用等不用有念想，拿到地的預期也就是如此

從土地端就讓開發商知道自己未來的房子能賣多少錢

這個信號明確之後，不論是推盤節奏還是整體投入房企也會有自知之明，那麼一手市場就會進入按部就班的階段

一手為什麼需要這樣

因為一手是信號，一手的預期管理住之後，那麼二手的預期也隨之穩定，二手穩定，那麼就開始橫盤

橫盤之後就是橫盤多久，橫盤到點之後就是……

時間就是政策調控的對手

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第二，這一次土拍的另一個訴求，也很直白：讓開發商活

是的，過去很長一段時間的房企，毫無疑問在經歷着一場高壓測試

不論是三條紅線還是信貸額度還是40%拿地指標，毫無疑問能夠有勇氣站在土拍大廳已經實屬不易

如果這個時候土拍溢價率不控制，毫無疑問就是把很多房企往難上加難去逼

很多人可能覺得困惑，為什麼虧損了很多開發商還要拿地

這也是這個賽道的魔幻，因為生產資料源頭只有一處那就是土地，沒有地就必死

拿地就是拼死，橫豎都是死所以哪怕溢價率高很多開發商也會選擇拼一拼

控制溢價率本身其實就是讓現在能夠拿到地的開發商喘上一口氣

但是，如果開發商活這句話説的還不夠全面，清晰的來説是讓好的開發商活

能夠拿到地的都能賺錢的，但是能夠入場的都是沒有原罪的

如今的土拍市場的入場券本質上是一次集中性清算，空手套的企業好多被清算出場，並且永遠進不來

最近有太多從業者和我説，公司的房子連他們自己都不敢買了，折扣再低也不敢買，可以想象這是一次怎麼樣的洗牌過程

購房者最近可以去觀測下哪些房企如今還在拿地，正在拿的那一定是自力更生自強不息的典範了

當然隨之而來的還有一個訴求，其實也是保民生

什麼意思，作為一個理性個體去思考，如果開發商在做一件事情沒有利潤，其實你很難期待他會做一個好產品

而在精裝作為標配的狀況下，減配似乎成為必然的

所以我們看到，在細則裏幾乎都明確了控制溢價率的前提下，都希望能夠保住品質

而這件事恰恰是最能夠考驗每個城市的治理藝術的，對於杭州來説的政策細節我就不評論了

大家其實可以認真看看上海

土地在定好初始價格之後就堅定不移的不要溢價了，最後價格多少都可以，這就是大城市的魄力和決心

並且快速的推進城市更新這個新賽道和房地產市場互相聯動

不得不佩服

這一波大量房企迴歸上海就是一個信號，起碼如今在上海房地產是有營商環境可言的

這一輪土拍，控制住房價，讓開發商活，讓開發商恢復信心，或許才是主旋律

並且政策的落地越來越頻繁，其實所有的背後都在表達一個好的信號

看透了土地和土地端的錢才是行業底層調控的根本，圍繞着房產的調控不論如何規劃，都是治標的方案

規劃好土地才能規劃好長線的房地產發展

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所以大家現在真的可以反思一下，為什麼要集中性土拍

可能未來每一次集中土拍之前都是政策優化的窗口期

一年四次土拍，其實就是給一年四次出補丁政策的機會，上一次土拍之後的效果如何，反饋如何，還有哪裏需要調整，都會在下一次之前進行優化

機構數據顯示，今年1-7月全國房地產調控多達352次，已經超過了去年全年。月來看，7月房地產調控次數井噴多達66次，刷新年內記錄

比如深圳，24小時內連發3條重磅樓市信息，8月5日，北京、杭州、成都同日加碼調控政策極為罕見

從諸葛找房總結的上半年調控政策和城市來看：調控從房企、銀行、入户、人才、婚姻、貸款、贈與、法拍、税收、學區、價格、土拍等方方面面

 來源：諸葛找房

其中，全國共有13個城市加強了土地段的調控。

地價對房價，相當於麪粉對面包，將麪粉限制住了，麪包的價格自然也就上不去了，從土地開始，才是真調控。

再往前看看，7月22日，重要領導在房地產市場調控工作電視電話會議上就指出了，要加快完善“穩地價”工作機制，優化土地競拍規則，建立有效的企業購地資金審查制度。

在7月30日會議上，再一次明確，要穩地價、穩房價、穩預期，促進房地產市場健康平穩發展。

前後的時間其實都在土拍前後

一年四次土拍，一年四個季度，每次都會有一些經濟會議，調控也圍繞着這個點

如果這件事一直執行，那麼房地產將沒有周期可言，哪怕週期也是3個月為一個週期，每一次開始都以調控為驅動改變

這些都會在未來常態化，所有的常態化也就是為了樓市的那個最終訴求

不用去解讀合不合理，因為這些不是趨勢和現實

學會在現有規則下生存才是一個普通個體最需要掌握的

**存在的就是合理的，**與所有人共勉。

作者：真叫盧俊團隊