金輝，一穩當先_風聞

從去年“三條紅線”政策施行開始，地產行業一直在高壓下運行。

今年的調子比去年還緊，過去的7個月裏頭，“供地兩集中”“40%銷售額拿地紅線”“二手房指導價”…….

從中央到地方調控政策不斷。

這也讓業內充分認識到，過去閃電發展，做大做強的日子一去不返了。

地產行業已經從百米賽的比速度，進入到馬拉松時刻的比持久力。

在這種大背景下，一向穩健的房企更容易獲得跑下去的機會。

8月12日，金輝控股披露了2021上半年業績報告，從這家以穩為先的房企報告裏，也確實能看出這種機會。

有意思的是，我發現今年大家出半年報的速度比以前慢了，金輝是40強房企裏頭率先“見公婆”的。

1

在金輝的半年報裏，首先吸引我的是一組銷售數據：

銷售金額557.7億元，同比增幅49.3%。

按照這個節奏，金輝的千億小目標今年達成問題不大。

在過去的四年裏，金輝的年度銷售額分別為445.1億元、746.8億元、888.6億元、927億元。

逐年穩健擴張。

上半年這組數字也説明，金輝的銷售規模在保速提升。

不過相比業績，金輝自己常説“更在乎高質量的發展”，有一個小故事大概可以側面印證。

去年金輝港股上市，大家都覺得不管用什麼方式，它應該會按下規模“快進鍵”，在2020年提前突破千億。

結果，金輝給出來的銷售額是972億。

離千億就一步之遙，金輝沒有刻意去“追求”。

老宋盯着房企的排行榜看了這麼多年，像金輝這麼老實，咱還是頭一回見。

再從它的盈利管理也能發現一二。

今年上半年，金輝確認收入達160.7億元人民幣，同比增幅44.1%；實現毛利潤33.9億元，同比增長33.2%；實現淨利潤20.1億元，同比增長92.4%。

同時淨利潤率也增至12.5%。

一方面，保持着規模有質量的增長；另一方面，也是更重要的一點：金輝聚焦利潤經營策略，盈利能力大幅提升。

能在高壓的上半年，實現銷售、利潤的保速保質提升，是企業一以貫之的戰略定力決定的。

就像那些能取得好成績的馬拉松選手，他們是通過講究科學的配速，利用更合理的戰術去跑，不是依靠一時的爆發力和瞬間的衝刺。

2

2020下半年，“三道紅線”如達摩克利斯之劍橫於房企頭頂。

它開始對公司內部經營指標、對企業內部資金安全維度高標準監管，震懾感是巨大的。

即使藝高膽子大，也沒人會再表演走鋼絲。

面對這種變化莫測的大環境，金輝及時作出調整，主動降槓桿：

2020年底，金輝成為第一批綠檔達標的企業。

之後部分指標也在持續優化。

上半年，金輝淨負債率為75.9%，現金短債比為1.5，剔除預收款項後的資產負債率為68.3%，繼續保持“三道紅線”政策綠檔要求。

其中現金短債比從2020年底的1.4提升為1.5，而剔除預收款項後的資產負債率也比2020年底的69%下降了0.7個百分點。

值得注意的是，金輝還為“三道紅線”綠檔留足了空間。

截止到今年6月30日，有息負債總額為543.97億元，較2020年底增速僅為1.2%。

這一債務增速轉為全年量化的話，會定格在2.4%的水平，比“三條紅線”15%的上限足足要低上兩檔。

通過一系列的降槓桿操作，金輝也獲得更多資本和機構的青睞，從而進一步優化融資成本：

7.47%到6.95%。

相較於2020年底，金輝融資成本下降了0.52個百分點。

與此同時，金輝先後獲得三大國際評級機構上調或新增評級的認可。

3

金輝能夠在上半年震盪和不確定之中，交出一份不錯的業績，離不開對趨勢的判斷和拿捏。

比如拿地節奏的合理性。

在“拿地佔比不超過銷售額40%”政策出台前的上半年，一些房企在首輪集中供地時衝得很猛。

金輝的拿地節奏。一直按照他們管理層曾經對外表態時説的：

量入為出，放棄無效囤地。

我算了一下金輝上半年拿地額佔銷售額的比例發現，他們只用到了：

26.33%。

新增土注重都市圈佈局，避開“集中供地”大熱點，佈局“新二線”，追求高性價比。

例如北京大興地塊、惠州白雲新城5宗涉宅地，金輝都是以底價競得，土儲擴張時機極為精準。

合理的土地成本，向來都是地產利潤率的強力保障。

這也是金輝即使在不穩定的週期當中，利潤依然在逆向增長的原因之一。

一些房企對“拿地額佔銷售額不超過40%”的紅線膽顫，這對穩健為先，總是量入為出的房企來説，卻是一個機會。

金輝上半年只用了“26.33%”的指標：賣出557億，只花了146億。如果全年銷售額1000億，意味着金輝下半年至少還有250億額度買地。這就是穩健帶來的機會：

給下半年拿地留出很大的主動權。

8月13日業績會上，金輝控股執行總裁林宇表示：

從目前反饋來看，下半年土地市場的窗口會比上半年好，下半年，公開市場還將是金輝拿地的主戰場。

好的肉出現時，口袋裏擁有銅板，就擁有了先機。

4

從百米賽道換到馬拉松跑道，後發制人也許更適合跑者。

江河能夠入海流，爭的不是誰跑得更快或者更早：

爭的是滔滔不絕。