歷史進程中的許家印_風聞

恒大不是第一次資金鍊危機，但8月17日，許家印是第一次卸任恒大集團主席

在民眾和經濟學者還在爭論「當前經濟很困難，是否需要放鬆一下地產」的時候，這已經是第三家走到末端的房地產上市公司，前兩家分別是四川藍光發展和河北華夏幸福。華夏幸福曾經在2017年被大量明星基金頂格配置，因為他手中持有大量的雄安土地。

同樣是在2017年，中國房地產發生了轉折：當年全國共有54個大中城市出台了樓市調控政策，其中關於“限購”共有129條，關於“限貸”共有169條。有15個城市樓市調控政策升級“認房又認貸”，48個城市樓市調控政策升級執行“限售”政策。

2018年元旦房地產人士覆盤的時候一副苦盡甘來的態度，稱上一年是過去十年調控最嚴的一年，但沒想到的是那可能成為未來十年調控最松的一年。

如果我們要説房地產調控的拐點，線索要從2008年開始説起。

或許是每一個歷史事件都要用一個巨頭來祭天，那一年美國房地產泡沫崩盤，美國頭部投資銀行貝爾斯登、雷曼破產，香港大量明星持有的雷曼迷你債突然一文不值，張學友損失慘重不得已在後面多次開演唱會。

在這樣的背景下，恒大於08年3月只能硬闖上市融資，但整個全球金融危機的陰霾之下，上市詢價中沒有一家機構認購，而恒大的資產負債表裏面出現了市場最擔心的東西：土地儲備過高，現金流不足，槓桿率過高。

恒大一賭

在上市融資遇阻後，恒大找過當時頂級的房地產企業萬科融資，王石關門謝客。

其後在好朋友英皇主席楊受成的牽線之下，恒大走進了香港富商鄭裕彤的圈子，那幾個月許家印頻繁出入香港，只為與鄭裕彤代表的富商一起玩一種在廣東流行的撲克「鋤大地」，幾個月之後，鄭裕彤聯手劉鑾雄等香港富商為恒大站台，兩人至少出資4億美金入股或認購恒大票據。

08年下半年，由於當時中國的經濟中外需所佔的比例非常大，受到美國次貸危機的衝擊，中國四萬億刺激方案出台，後續就是大量的消費品與股票、住宅等資產價格上漲。這個時候度過了資金斷裂危機，押注了大量土地儲備的恒大賭贏了，住宅銷售面積從僅有萬科的20%，躍升至一線地產商水準。

但是這樣的高光時刻並沒有持續太久，在四萬億刺激下，經濟義無反顧地走向了過熱，央行不得已在2010年即將結束的時候開始加息，下圖中我們可以看到，2010-2012年重新回到了加息週期。

放水的時候房價上漲，收水的時候房價下跌。最可怕的是，民眾不願意在房價下跌的時候買房，因為只要再跌一些，省出來的錢就夠一年工資了；房價上漲的時候，民眾又怕再不買就買不起了。於是房價一路下跌。

這樣的情況一直持續到了2014年，由於房地產商的拿地、開工具有韌性，地方政府需要土地出讓費作為財政收入，新建的住宅越來越多，甚至西部地區出現了只有房屋不見人的鬼城。

鬼城鄂爾多斯

這就是2014年經濟最大的背景，不斷降低的住宅銷售，對應不斷增加的住宅供應量。房價過高不再是主要矛盾，房價可能崩盤才是主要矛盾。

萬科王石在那年説了一句非常知名的話：房地產行業已經到了白銀時代。説完這句話沒多久，萬科就因為股價跌得太厲害，而被潮汕幫的姚振華舉牌，最終在多方勢力的協調下，姚振華逐步退出，王石出局，鬱亮後來成了萬科的負責人。

這樣的環境下，萬科、保利等一線房地產開發商選擇保守，而碧桂園、融創、恒大則選擇積極進攻，形成了歷史上的第二次房地產大賭博。

恒大二賭

作為中國經濟的絕對支柱，房地產對上游的鋼鐵、水泥、煤炭（水泥原材料），中游的裝修、防水、電力以及下游的傢俱、家電都有巨大的影響力，用大而不能倒來形容再貼切不過。

在賣不動的房子面前，必須有解決的辦法。

2014年4月，央行橫空出世創造了 PSL 工具，這個金融工具簡單地説，就是由國開行向居民借錢，讓居民去買房；而怎麼創造居民的購房需求呢？棚户區改造。

二三四線城市大量的居民，從原先的破舊老樓裏面置換出來，入住了原有賣不出去的存量住宅，使得原有的住宅市場供給量變小，支撐了房價，房地產價格觸底反彈，拿地、開工、竣工全面企暖回升。

而在一年之後，A股史詩級的泡沫破裂，上證綜指從5178點暴跌到 2638，釋放了大量的流動性到房地產市場中，更是進一步刺激了房價，至此啓動了五年地產牛市。

擴張激進，在房價低迷時不斷增加土地儲備的恒大又一次賭對了，在 2015年住宅銷售面積上大幅跑贏了萬科等老牌龍頭企業，恒大的股價從16年的4.8元，上升到17年的32.5元，漲幅高達677%。

這個漲幅有多誇張呢？近年來最火的新能源汽車龍頭寧德時代，從 2020年初到今年最高點也不過漲了543%，內房股自然是當年港股市場最靚的仔。

然而太陽底下沒有新鮮事。房價過低的時候有政策託底，房價過高了自然也有政策壓頂，在 PSL 的支持下，二三線城市的房價大幅上漲。2015之後，傳導到一線城市，深圳率先扣動了房價上漲的扳機，領導也發現了 PSL 的副作用，於是在2017年開始逐步收緊：

恒大三賭

於是我們見到了開篇所説的，2017年在全國密集出台的房地產價格控制措施，核心是兩方面，一方面是總量上收縮 PSL，另一方面是因地制宜，因城施策。只是這一次，大多數民眾已經不相信房價還會跌了，恒大等民營房地產企業同樣想再賭一次：

於是房價仍然在震盪中上漲，不僅誕生了「深房理」這樣的帶人炒房團，也出現了大量的房東拉羣、聯手挺價，2020年二季度更是達到了一波高潮。

為什麼是2020年二季度？因為在一季度，全球經濟受到了史無前例的衝擊，反向迫使了全球央行大放水，美國、韓國、澳大利亞房價正在以史無前例的速度上漲。中國也不例外，並且在中國，只要聽到寬鬆、放水、降準、降息這幾個字，就極大刺激了購房者的神經。

只是這一次有所不同。

2020年二季度之後，全球的股市、房市暴漲，所有持有資產的人都賺得盆滿缽滿，而打工人面臨的則是降薪、失業、冒險工作。全球頂級的對沖基金經理 Ray Dalio 研究表明現在是二戰之後全球貧富分化最大的時刻，美國財長耶倫坦言當前經濟存在明顯的 K 型復甦：

而三套組合拳，則成為了最後推動恒大走向衰敗的致命一擊：

第一套：房地產公司的三條監管紅線

2020年三季度，監管為房地產公司劃定了三條紅線，第一條剔除預收款的資產負債率不得大於70%；第二條，淨負債率不得大於100%；第三條，現金短債比不得小於1倍。這三條懲罰激進擴張的地產商，把恒大安排得明明白吧。

第****二套：商業銀行的兩條監管紅線

2021年元旦，又為銀行劃出了兩條紅線，極大限制了資金流向房地產：

第一道紅線是“房地產貸款佔比”，大型銀行不得超過40%，中型銀行不得超過27.5%，小型銀行不得超過22.5%，縣域農合機構不得超過17.2%，村鎮銀行不得超過12.5%。

第二道紅線是“個人住房貸款佔比”，大型銀行不得超過32.5%，中型銀行不得超過20%，小型銀行不得超過17.5%，縣域農合機構不得超過12.5%，村鎮銀行不得超過7.5%。

第三套：基於指導價的按揭貸款

在深圳，所有的按揭貸款必須依據官方對住宅的估值，也就是説市場價1000萬的，原本我可以用300萬本金借700萬。現在領導説了你只值700萬，銀行只能給你批7成貸款490萬，而你要拿出來的本金是510萬。300萬的本金增加到了510萬，增幅高達70%，極大限制了槓桿。

三拳過後，擴張最激進的裸泳者開始浮出水面。首先是華夏幸福債務重組，連帶把投資了幾百億的中國平安給坑了，實質違約金額815億，其次是藍光發展實質違約159.97億元。

而恒大則出現許多騷操作，比如在20年末的時候恒大汽車暴漲，短暫稱為中國市值最高的車企，彼時尚未有一部車量產下線。又比如準備恒大冰泉等多個子公司上市。

但是這也未能阻擋市場預期繼續向悲觀的趨勢蔓延，於是我們見到了恒大離岸美元債暴跌50%，意味着你買入後，只要恒大不倒閉，一兩年後就能本金翻倍，意味着隱含極大的違約概率。而最近一次暴跌，則是因為對培訓機構40號監管文件。

為什麼是一個對培訓機構、補習班的監管文件會對房地產造成衝擊？因為大家覆盤後發現政策早就表達了對培訓機構的態度，而市場只是一直沒有把它當回事而已。而房地產的企業家們，則是最喜歡與監管博弈的那羣人。

每次都賭贏，並不代表下次還會賭贏。