穩步穿越週期：時代中國在不確定裏，做對了哪些確定的事？_風聞

▲時代中國董事會主席、行政總裁兼執行董事岑釗雄（中）、時代中國執行董事牛霽旻（左）、時代中國聯席總裁週四陽（右）出席業績發佈會

8月17日，TOP50房企時代中國發布了2021年中報。

2021年上半年，時代中國合同銷售額達453.8億元，同比增長39.3%，高於2021年上半年百強房企37.8%的平均增速。對於全年1100億的目標，公司表示完成難度不大。

報告期內，時代中國按權益合併收入181.9億元，同比增長21.8%；按權益合併毛利56.2億元，同比增長39.8%；淨利潤19.2億元，同比增長6.2%。

沒有過於跳躍的數字，時代中國一連串穩中有升的數據，凸顯這家老牌房企在前行的每一步都很紮實。

1999年創立至今，時代中國在房地產的賽道上，已經跑完上程。在下半場，當外部風口逐漸消失時，房企越來越聚焦“向內看”，長跑模式成了高頻詞。

該以什麼姿態繼續奔跑？時代中國給出的答案是：在不確定中找確定。

現如今，房地產市場最大的不確定是什麼？在風雲變幻的環境下，你不確定下一個黯然離場的會是誰。

去年下半年以來，針對房企融資端的“三道紅線”，以及針對土拍端的兩集中新政、買地金額限制等等，部分奉行高週轉、高槓杆的房企流動性告急。在不確定的環境中想要站穩，並保持有質量的增長，唯有恪守本分，做確定的事情。

確定的事之一：把控財務風險

在時代中國看來，做確定的事情，首要的就是做到對財務風險的把控。

截至2021年6月30日，時代中國計息債約為549億，相較上年底降低66億，一年內到期債務108億，相較去年底降了72億。

經過半年的管控優化，上半年時代中國淨負債比率為68.7%，剔除受監管資金的現金短債比達2.0，三道紅線中的這兩道均達標。

對於最後一道紅線，時代中國剔除預收款後的資產負債率為76.6%，上半年也有所優化，較上年底下降2%。管理層表示，公司將持續降槓桿，有信心在2022年底實現三道紅線“全綠”的目標。

對於市場格外關注的商票問題，管理層也給出定心丸：公司商票餘額10億，體量不大，目前不存在兑付風險和壓力。

作為紮根灣區的房企，時代中國跟各大銀行和商業股份制銀行，也有接近20多年合作的歷史和成功的經驗。管理層表示：整體上我們跟各個銀行機構，達成了長久的戰略合作關係，對於公司融資方面，或者是金融市場方面的影響應該是不大的。

通過一系列的降槓桿操作，時代中國也獲得更多資本和機構的青睞，融資成本進一步降低至約7%，相較去年年底降了0.3個百分點。與此同時，標普、穆迪、惠譽國際三大評級機構維持時代中國的信貸評級，一致看好公司的抗風險能力。

確定的事之二：精準押注區域

當手頭的資金得到良好的把控，時代中國做的下一件確定的事，就是通過對趨勢的判斷和拿捏，將資金押注在最精準的區域裏。

毋庸置疑，目前國內最具潛力和價值的區域，大灣區必佔一席。

上半年，大灣區的三個重要城市，就為時代中國貢獻了超75%的銷售：廣州佔了43%，佛山接近25%，東莞10.8%。

管理層透露，時代中國全年可售貨值是1600億元左右，下半年大概還有1150億元的貨值，而且接近有70%依舊是在大灣區的核心城市，包括廣州、佛山、東莞區域。

未來，大灣區也將給足時代中國底氣。截至今年上半年，公司在16個城市或地區擁有總土儲約2166萬㎡，其中在大灣區的土儲（含清遠地區）佔比近90%。

同時，時代中國也逐步佈局其他高能級都市圈，在成都、南京、杭州、武漢、長沙等有潛力的城市均有土地儲備。

在上半年的震盪中，除了精準押注區域，時代中國在拿地節奏的把控上，也做出了審慎的決定。上半年，公司在廣州、佛山、長沙、惠州、東莞、肇慶以及南京購入7幅地塊，土地收購成本總額約為109億元，依然維持時代中國對區域的判斷。與此同時，公司土儲的平均成本為4856元/㎡，處於低位，也能為利潤轉化提供保障。

管理層也表示，目前拿地50%靠城市更新轉化，50%靠公開市場獲取，下半年依舊會把握好拿地節奏，按照既有策略，遇到時機將主動出擊。

確定的事之三：靠存量市場贏得下半場

當資金和拿地做到運籌帷幄，時代中國將更多目光投向地產下半場的重中之重——城市更新。2021年，“城市更新”首次被寫入政府工作報告，政府重視及支持程度可想而知。

在日益嚴苛的土拍政策下，城市更新能持續為公司輸送“能量”，也能確保時代中國步入千億後的發展動力。

上半年，公司4個城市更新項目轉化落地，總體建築面積大約71萬㎡。目前，時代中國在國內7個城市，擁有約160個處於不同發展階段的城市更新項目，潛在總可售面積約5340萬㎡，預計總貨值超過1.6萬億。

在同樣充滿不確定的舊改市場中，時代中國堅持的是對舊改項目進行科學合理的再開發、改善或保育。前不久住建部“不得大拆大建”也表明了，舊改市場正在拋棄以往的玩法，如何推進市場的高質量、可持續成為重點，這與時代中國所堅持的不謀而合。

時代中國曆經20餘年的自然生長，如今在風雲突變的行業背景下來到新的關口。面對湧現的不確定性，守住基本盤，做好資金的風險管控，掌握好拿地與舊改的大方向，做好確定的事，時代中國正在地產的下半場，按照自己的節奏奔跑。