穩步穿越週期:時代中國在不確定裏,做對了哪些確定的事?_風聞
易简财经-易简财经官方账号-易简财经是大湾区领先的财经新媒体。2021-08-19 18:19
▲時代中國董事會主席、行政總裁兼執行董事岑釗雄(中)、時代中國執行董事牛霽旻(左)、時代中國聯席總裁週四陽(右)出席業績發佈會
8月17日,TOP50房企時代中國發布了2021年中報。
2021年上半年,時代中國合同銷售額達453.8億元,同比增長39.3%,高於2021年上半年百強房企37.8%的平均增速。對於全年1100億的目標,公司表示完成難度不大。
報告期內,時代中國按權益合併收入181.9億元,同比增長21.8%;按權益合併毛利56.2億元,同比增長39.8%;淨利潤19.2億元,同比增長6.2%。
沒有過於跳躍的數字,時代中國一連串穩中有升的數據,凸顯這家老牌房企在前行的每一步都很紮實。
1999年創立至今,時代中國在房地產的賽道上,已經跑完上程。在下半場,當外部風口逐漸消失時,房企越來越聚焦“向內看”,長跑模式成了高頻詞。
該以什麼姿態繼續奔跑?時代中國給出的答案是:在不確定中找確定。
現如今,房地產市場最大的不確定是什麼?在風雲變幻的環境下,你不確定下一個黯然離場的會是誰。
去年下半年以來,針對房企融資端的“三道紅線”,以及針對土拍端的兩集中新政、買地金額限制等等,部分奉行高週轉、高槓杆的房企流動性告急。在不確定的環境中想要站穩,並保持有質量的增長,唯有恪守本分,做確定的事情。

確定的事之一:把控財務風險
在時代中國看來,做確定的事情,首要的就是做到對財務風險的把控。
截至2021年6月30日,時代中國計息債約為549億,相較上年底降低66億,一年內到期債務108億,相較去年底降了72億。
經過半年的管控優化,上半年時代中國淨負債比率為68.7%,剔除受監管資金的現金短債比達2.0,三道紅線中的這兩道均達標。
對於最後一道紅線,時代中國剔除預收款後的資產負債率為76.6%,上半年也有所優化,較上年底下降2%。管理層表示,公司將持續降槓桿,有信心在2022年底實現三道紅線“全綠”的目標。
對於市場格外關注的商票問題,管理層也給出定心丸:公司商票餘額10億,體量不大,目前不存在兑付風險和壓力。
作為紮根灣區的房企,時代中國跟各大銀行和商業股份制銀行,也有接近20多年合作的歷史和成功的經驗。管理層表示:整體上我們跟各個銀行機構,達成了長久的戰略合作關係,對於公司融資方面,或者是金融市場方面的影響應該是不大的。
通過一系列的降槓桿操作,時代中國也獲得更多資本和機構的青睞,融資成本進一步降低至約7%,相較去年年底降了0.3個百分點。與此同時,標普、穆迪、惠譽國際三大評級機構維持時代中國的信貸評級,一致看好公司的抗風險能力。

確定的事之二:精準押注區域
當手頭的資金得到良好的把控,時代中國做的下一件確定的事,就是通過對趨勢的判斷和拿捏,將資金押注在最精準的區域裏。
毋庸置疑,目前國內最具潛力和價值的區域,大灣區必佔一席。
上半年,大灣區的三個重要城市,就為時代中國貢獻了超75%的銷售:廣州佔了43%,佛山接近25%,東莞10.8%。
管理層透露,時代中國全年可售貨值是1600億元左右,下半年大概還有1150億元的貨值,而且接近有70%依舊是在大灣區的核心城市,包括廣州、佛山、東莞區域。
未來,大灣區也將給足時代中國底氣。截至今年上半年,公司在16個城市或地區擁有總土儲約2166萬㎡,其中在大灣區的土儲(含清遠地區)佔比近90%。
同時,時代中國也逐步佈局其他高能級都市圈,在成都、南京、杭州、武漢、長沙等有潛力的城市均有土地儲備。
在上半年的震盪中,除了精準押注區域,時代中國在拿地節奏的把控上,也做出了審慎的決定。上半年,公司在廣州、佛山、長沙、惠州、東莞、肇慶以及南京購入7幅地塊,土地收購成本總額約為109億元,依然維持時代中國對區域的判斷。與此同時,公司土儲的平均成本為4856元/㎡,處於低位,也能為利潤轉化提供保障。
管理層也表示,目前拿地50%靠城市更新轉化,50%靠公開市場獲取,下半年依舊會把握好拿地節奏,按照既有策略,遇到時機將主動出擊。

確定的事之三:靠存量市場贏得下半場
當資金和拿地做到運籌帷幄,時代中國將更多目光投向地產下半場的重中之重——城市更新。2021年,“城市更新”首次被寫入政府工作報告,政府重視及支持程度可想而知。
在日益嚴苛的土拍政策下,城市更新能持續為公司輸送“能量”,也能確保時代中國步入千億後的發展動力。
上半年,公司4個城市更新項目轉化落地,總體建築面積大約71萬㎡。目前,時代中國在國內7個城市,擁有約160個處於不同發展階段的城市更新項目,潛在總可售面積約5340萬㎡,預計總貨值超過1.6萬億。
在同樣充滿不確定的舊改市場中,時代中國堅持的是對舊改項目進行科學合理的再開發、改善或保育。前不久住建部“不得大拆大建”也表明了,舊改市場正在拋棄以往的玩法,如何推進市場的高質量、可持續成為重點,這與時代中國所堅持的不謀而合。
時代中國曆經20餘年的自然生長,如今在風雲突變的行業背景下來到新的關口。面對湧現的不確定性,守住基本盤,做好資金的風險管控,掌握好拿地與舊改的大方向,做好確定的事,時代中國正在地產的下半場,按照自己的節奏奔跑。