追問禹洲集團土儲：哪兒來的2600億未售貨值？_風聞
一号财经-看得见的商业世界2021-08-19 11:17
一號説：人不能在同一個地方摔跤兩次
8月16日，禹洲集團董事長林龍安接受了鳳凰房產的獨家專訪，就公司半年報和業績會後，投資者關心的問題做了進一步補充，事後鳳凰房產風財訊以《專訪禹洲董事長林龍安：業績修復與應對》為題作了報道；
8月17日，禹洲集團股價大跌7.32%，報收1.52元每股，創年內新低。半年報發佈以來，禹洲集團股價已連跌三日，累計跌幅達14.78%。
重列財報一事，用林董的話來説，就是“摔了一跤”。只是禹洲集團“摔了一跤”，投資者就“用腳投票”了。
土儲與銷售，必須釐清的數據
在上述採訪的新聞稿中，有這樣一段表述：“其透露（指禹洲集團董事長林龍安），禹洲上半年新增貨值111億元，截至2021年6月底土地儲備（不等於可售面積）總建築面積約在2200萬平方米，對應總貨值4400億元，其中已售未交付(可售)貨值超1800億，未售貨值大約2600億，加上集團囤積的舊改項目，總未售貨值可以支撐禹洲未來3年的銷售所用。”
林董事長在此處的回覆，似乎是對一號君此前文章《禹洲集團：”調錶師“的財報，彈性這麼大？》的隔空回應。
在該文中，一號君指出禹洲集團半年報披露的土儲數據值得推敲。半年報中，禹洲集團披露總土儲可供銷售建築面積為2200萬平米。
按照一般理解，“可供銷售面積”就應該是可以賣的建築面積，而一號君根據禹洲集團12年來的年報數據，統計發現2009年至2021年上半年，禹洲集團累計銷售了2772.69萬平米；
同期累計新增土地儲備總建築面積為2912萬平米；我們即使不考慮總建築面積與可銷售面積之間的差值，簡單做一下加減法，就可得知2009年至2021年6月，禹洲集團的土儲建築面積淨盈餘為139.31萬平米；
如果算上2009年年底時的未售面積302萬平米，就算再把2020年取得的城市更新項目89萬平米算進去，理論上至今年年中，禹洲集團總共的未售面積530萬平米左右。
按照林董事長接受媒體採訪時説的數據，即2200萬平的土儲中，對應總貨值4400億元（包括已售未交付的貨值超過1800億，未售貨值大約2600億），推算可知，其對現有土儲的結算均價預估為2萬/平米。
而禹洲集團今年上半年的銷售均價是18500元每平，去年的銷售均價為16765元每平。翻閲禹洲集團歷年年報，目前年銷售均價最高的是2017年，銷售均價為17000元每平。
看來董事長很自信，預估的價格已經大大超過過往的實際銷售均價了。
不過如果按照林董事長的測算，結算價2萬/平，且未售貨值2600億元，那麼禹洲集團至2021年年中時，手上的未售面積應當在1300萬平米。
這一數據，與一號君根據公司歷年年報披露的銷售面積、新增拿地面積累計測算後的530萬平米相差了770萬平米。
因此，有必要弄清林董事長披露上述數據的測算方法。當然，也有可能是這未售的2600億貨值，在公司內部就是按照均價5萬一平來進行測算的。
不過，不知為何董事長披露的未售土儲口徑是貨值，並沒有直言面積。
過往銷售數據存疑870萬平
對於董事長專訪的數據披露，我們自然是深信不疑的。
由此審視起另一維度的數據來，那就是禹洲集團過往的銷售。
既然董事長披露禹洲集團截至2021年6月，尚有2600億元的未售貨值，按照其披露的半年度土儲總建築面積2200萬平，貨值4400億元計算，均價應該是2萬元每平，也由此得出禹洲集團在今年半年度時尚有1300萬平米的未售面積。
在上文的表格中也已經統計了，自2009年至2021年上半年，禹洲集團累計新增拿地面積2912萬平米，加上期初數即2009年底未售面積302萬平米後，12年多來，禹洲集團手中可供銷售的總面積為3214萬平米左右；
目前還有1300萬平米未售；那麼可知這12年半中，累計銷售面積應該為1900萬平米；儘管根據各年度的年報銷售數據，累計銷售了2773萬平米。
逐年年報披露的數據，與根據董事長接受專訪時披露數據測算出的結果，相差了870萬平米。
也就是説，這12年多來的年報銷售數據，平白無故多了870萬平米？
在行業內，房企在銷售額注水幾乎是業內公開的秘密，而且銷售注水極難會被發現，因為銷售要延後一年半至兩年才會結算進營收。
更重要的是，只有結算營收了才會交税，銷售不交税，好比吹牛不上税，所以每年都會看到許多房企為了爭榜單排名，拼命往銷售數據中注水。
所以這一次，禹洲集團董事長通過向我們公開未售貨值以及可以推算的未售面積數據，等於是變相向外界透露了2009年以來的真實累計銷售數據。
也即，2009年以來，禹洲集團累積的真實銷售面積或許只有1900萬平米，否則數據上難以形成邏輯自洽。
因此，在這一點上，我們更傾向於相信董事長的數據。
“摔一跤”事件會不會重演？
既然我們根據董事長對外披露的數據，計算出禹洲集團2009年至今的累計銷售面積應該在1900萬平左右。
那麼未來禹洲集團的結算預期也要重新考量。
從行業經驗來看，企業的營收一般不會造假。我們根據禹洲集團歷年的年報數據，統計了2009年至今的結算交付面積，累計是1228.16萬平米（參見上圖數據）；
一般來説，結算交付是權益面積，禹洲集團的權益在業內並不高，平均佔比在60%-65%左右，我們即使按照業內較高水平70%的權益佔比來測算，2009年至今全口徑的結算交付應該在1750萬平米左右，如果按照65%權益佔比測算的話，全口徑結算交付將在1880萬平米左右。
如果按照上述口徑測算，禹洲集團目前所剩的可結算資源似乎並不充足，目前的未結算資源僅有20萬平米至150萬平米左右。
這樣的未結算面積，僅能支撐禹洲集團半年至一年的交付，如果這樣的話，未來禹洲集團極有可能還會出現類似去年“摔一跤”的情況。
除非禹洲集團統計的交付面積是全口徑結算面積，即2009年以來累計交付面積1228萬平米是全口徑交付，按照該數據測算，禹洲集團尚有700萬平左右的未結算資源；
這700萬平未結算資源，按照2萬元每平測算，折算成貨值的話為1400億元，與林董事長專訪時披露的已售未結轉貨值1600億元相差不大。
但這也會帶來一個新問題，就是業內同行規則和會計準則，房企的結算面積均是屬於權益面積，而非全口徑面積，如將全口徑面積當作權益面積強行納入算進自己的營收，就等於出現了禹洲集團去年中報時一樣的情況，即將合聯營項目強行並表算作自己業績。
綜合看來，不管是哪一個口徑，禹洲集團未來屬於自己權益內的可結算資源應該不多，投資者仍然要注意結算營收的業績風險。
因此，林董事長此次的專訪，仍然未能打消一號君心頭的疑慮。