被祥生控股、寶龍地產“坑”慘的宋都股份，直接虧掉半個億_風聞
深度观点财经-2021-08-19 10:48
作者 l 橙子
最近，宋都股份（SH600077）血虧半個億也要退掉此前在杭州拍下的土地，再度將當前房地產行業的艱難擺上枱面。
簡單回顧一下退地風波：
5月7日，宋都股份全資子公司杭州紹輝以17.83億元競得杭州8號地塊土地使用權。
隨即，杭州紹輝與祥生集團浙北區域公司達成合作意向，雙方通過微信語音通話溝通初步確定土地開發的基本合作模式，即50%：50%股權聯合操盤開發。
根據宋都股份描述，當晚，祥生集團相關人員至宋都股份現場洽談合作事宜，並於5月12日晚，雙方通過微信明確祥生方已向其公司董事長彙報，合作協議無需修改並已經傳到祥生集團公司簽字蓋章。
但宋都股份表示，第二天祥生控股便反悔，電話通知宋都股份相關人員，單方面表示不再參與本次合作。
由於祥生控股的突然退出，導致宋都股份本就緊張的資金面雪上加霜，給短期資金安排造成巨大壓力，不得不放棄前期競得的8號地塊，而相關部門也以宋都股份違約為由，不予返還其繳納的5000萬元保證金。
而根據宋都股份財務數據，其2021年一季度淨利潤也才2900萬元，這次違約直接導致宋都股份賠掉幾乎兩個一季度的淨利潤。
在後續糾紛中雙方各執一詞，宋都股份表示要求祥生賠償2000萬元違約金，而祥生控股則表示從未與宋都股份達成任何協議。
截止到目前雙方糾紛尚無明確定論，但作為三道紅線及集中供地等房地產政策後，今年來首例退地案，也從一定程度反映出當前房企尤其是資金面緊張的中小型房企，處境確實艱難。
虧掉半個億的宋都股份
真的難！
儘管處境艱難，但市場也難免想問，不到18億的盤，宋都股份為何不自己吃下呢？
從其財報來看，宋都股份可能確實吃不下。
首先，除了退掉的8號地塊，宋都股份在5月7、8號兩天還拿下臨政儲出【2021】4號地塊、臨政儲出【2021】12號地塊、富政儲出【2021】10號地塊以及富政儲出【2021】9號地塊等，5宗地塊土地出讓款金額合計為45.84億元。
但從其財務狀況來看，宋都股份很難獨自吃下這5塊地。
根據官方披露數據，整個2020年宋都股份實現全口徑合約銷售207.15億元，雖同比增長超10個百分點，但並未實現300億元的銷售目標，也未能在各大榜單排上名次。
再到今年一季度，宋都股份全年實現營收9.72億元，同比增長14.57%，但利潤表現卻出現大幅下滑，一季度歸母淨利潤僅實現3685萬，同比減少42.28%。
而在整個2020年，儘管全年實現營收71.61億元，同比增長71.86%，但歸母淨利潤再度同比減少40.08%，僅3.52億元。
不過，儘管盈利表現不佳，但宋都股份在現金流表現方面，依然實現大幅增長。
整個一季度實現經營性現金流1.81億元，同比增長104%，全年現金淨增加額為6.79億元，同比增長753%。
圖片來源：萬得股票
但宋都股份截止到今年一季度賬面貨幣資金只有79.79億元，因為宋都股份未披露截止到一季度末受限制資金，因此此處若參照2020年數據，宋都股份截至到2020年末，只有72.7億元的貨幣資金，然受限資金達到39.88億元，因此整個2020年，其實際可支配資金只有32.82億元。
此外，截至2020年年末，宋都股份的短期借款為3.17億元、一年內到期非流動負債為22.53億元，計息的其他應付款達到35.7億元。
可以看出，宋都股份本身現金流並非賬面那麼好看，而且都是要年內還款的短期負債。
因此面對超45億元的拿地出資，宋都股份很難獨自承擔，這也導致其對第三方合資開發依賴度較高。
而且在5月13日祥生撤出後不久，根據宋都股份公告，另一家合作方寶龍地產也在與宋都股份達成合作意向後，於5月19日宣佈放棄合作，讓本就艱難的宋都股份更加雪上加霜。
儘管祥生和寶龍對於宋都股份的指控各有説法，但也反映出當前房企市場艱難的發展處境，尤其是資金層面高度緊張。
祥生控股、寶龍地產
不理想的現金流表現
公開數據顯示，祥生控股於2020年底在香港上市，截至2020年12月31日，祥生控股賬面現金資產為243.05億元，土地儲備達2332.8萬平方米。
全年實現營收466.28億元，同比增長31%，實現歸母淨利潤26.46億元，同比增長14.45%。
圖片來源：東方財富
從表面上看，祥生集團並不缺錢。
但實際上，在2020年，祥生集團新增貸款280.80億元。全部短期債項和其他短期負債合計達到1124.59億元，遠超243.05億元的貨幣儲備。
其負債總額也達到1437.03億元，資產負債率更是達到89.96%，明顯高於79%左右的行業均值，而在2020年之前，其資產負債率一度超過98%。
圖片來源：東方財富
截至2020年底，祥生集團淨負債率為136.4%，剔除預收賬款後資產負債率仍高達82.4%，僅1.1的現金短債比合規。因此，腳踩兩條紅線，也為祥生控股後續融資規模產生較大限制。
而且整個2020年祥生的經營性現金流淨額為-160.89億元，同比減少557%。同期因融資借款產生的籌資性現金流淨額則高達224.1億元，同比增長1958%。
圖片來源：萬得股票
**一邊是經營現金流持續淨流出，一邊是融資規模不斷擴大，**此番背景下祥生現金流壓力之大可想而知，如此便不難理解祥生為何不願出資與宋都股份共同拿地。
原因很簡單，祥生自己也沒錢。
另一家跟宋都股份產生糾紛的寶龍地產，財務狀況同樣不容樂觀。
根據其財務數據，2020年寶龍地產經營活動現金流量自2015年來首次為負，且達到-120.13億元，較2019年的27.53億元，同比下滑536.36%。
同期籌資性現金流則高達223.61億元，較2019年的40.44億元，同比上升453%。其現金流情況變化，幾乎跟祥生如出一轍。
圖片來源：萬得股票
更要命的是，整個2020年，寶龍地產總負債為1433.30億元，其中流動負債就達到893.30億元，佔總負債的比例為62.32%。
而在665.67億元的有息負債中，一年內到期的佔比31.05%，1-2年內的佔比21.4%。有息負債的增加，也讓資金面本就緊張的寶龍地產更加捉襟見肘。
因此綜合來看，祥生和寶龍儘管規模要遠高於宋都股份，但這兩家公司均存在高負債低現金流的情況。
這也加重其在當前嚴監管，金融環境不斷收緊的大背景下，在拿地方面的謹慎程度，其拿地心態也更容易飄忽不定。
只是對宋都股份而言，祥生和寶龍的退出，着實對其打擊不小。然當前大環境下，宋都股份之苦，也絕非個例。
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