押注百億升級“家·生活”賽道，國美劍指何方？_風聞
节点财经-节点财经官方账号-专注上市公司价值发掘，聚焦头部公司增长节点2021-08-19 10:54
出品 / 節點財經
四個月前，讓業界圍觀的“國美零售超級租賃計劃”如今有了新進展。
2021年8月13日，國美零售控股有限公司（0493.HK）公佈公告，將於2021年9月6日（星期一）下午2時30分舉行股東特別大會，以通過獨立股東批准公司於2021年4月7日與國美管理訂立的租賃協議。
178億
國美零售的“抄底租賃”
今年4月，國美管理擬將旗下三個自持物業出租給國美零售：分別是北京中關村的國美商都、湖南長沙的湘江玖號、北京朝陽區的鵬潤大廈。交易對價為178.65億元，其中的絕大部分即175.76億元以國美零售發行股份的方式支付。
國美零售用178.65億元的股票，租賃了共72.56萬平方米的物業，租賃期限為682個月。有機構算過一筆賬，這意味着國美零售以1.2元/平方米/天的價格租賃到位於北京、長沙的核心商業物業。
目前的寫字樓行情，北京中關村的商業租金在8.5元/平方米/天左右，而北京朝陽燕莎商圈的商業租金在11元/平方米/天左右，長沙湘江玖號的租金也在6元/平方米/天左右。
這麼看來國美零售這次可謂“抄底租賃”，畢竟現在即使在三線城市，租個辦公室都得1-2元/平方米/天。
簡言之，在此次的交易中，國美零售以超低的價格，提前鎖定了上述三個項目未來20年的租金成本；而國美集團相當於將上述三個項目20年的租金使用權進行了資產證券化，從而一次性回籠了未來20年的租金收入。
另外，這次交易的另一部分對價是以2.9億元向國美管理轉讓國美零售旗下Hudson Assets公司全部股權。通過這筆租賃協議，國美零售可以把這部分冗餘資產轉出，如果成功轉讓的話，國美零售還能獲得投資收益1.27億元。
有人説，這不就是 “左手倒右手”嗎？還真不是，國美是要“砍掉小細節好辦大事”。
對於國美零售來説，未來要在零售端、電商端進行突破，細枝末節的問題最好提前解決，畢竟租辦公室可是所有互聯網公司最大的一筆開支。而且通過發行股份的方式支付租金，轉出低質量資產，不僅不會增加債務負擔，反而增大淨資產，從表內實現資產負債率的下降。
對於國美整個集團而言，想要有更進一步的發展，就需要不斷地創新和擴張，自然需要大量的資金，此前國美零售就曾通過配股融資籌措資金，這次注資的錢，來得非常及時。
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為什麼這三棟大樓？
意在“鎖定20年”
其實此次國美零售的租賃之意，不在三棟大樓，也不在100多億的資金回籠，而在於鎖定未來20年的發展。
有投資機構人士表示，有了這三處核心物業，國美零售可以放心推進國美“家·生活”核心戰略目標的第二階段，加速完成由家電賽道向家居、家裝、家服務等“家·生活”賽道的轉型升級。
在公告中也印證了這一點，國美零售計劃將湘江玖號開發成為集科技前沿潮流的地標型城市綜合展示中心，這個計劃備受業內人士看好。
論選址，長沙既是網紅城市又是“娛樂之都”，湘江玖號周邊又簇擁眾多高檔金融辦公區和頂級生活社區，還擁有覆蓋長株潭城市圈的立體公共交通條件，國美可以發展出長沙的新打卡地；論發展，目前家裝與家居市場分別擁有1.5萬億市場規模，合計就有3萬億的增長空間，長沙的收入消費水平又是領跑中西部的，未來長沙的成功經驗，可以讓國美加快從零售商轉型為以“家”為核心的服務商。
對於零售行業來説，未來OMO融合是大勢所趨，線上要佈局，線下不能丟，有了未來20年的“線下根據地”，讓國美零售可以拿出精力佈局線上線下。
以國美零售對於國美商都的計劃為例，未來將用“線上數字化+線下網格化”的雙平台思維，打造一個集家電、家居、家裝等不同板塊，貫穿科技、體驗與主營產品展示售賣的全場景互聯體驗場所，而這最終將會在國美商都落地，實現“全場景融合”與“沉浸式體驗”。
另外，有私募基金的消費行業分析師對節點財經表示，國美零售確定地標大本營，還有利於拓展強化供應鏈，引入大流量戰略伙伴實現三方共贏共進。
相比於家電、家裝、家居品牌而言，國美零售擁有長達34年的供應鏈整合經驗，早已平衡了上游供應商、中游零售商與下游消費者的三邊關係。2020年之後，國美還依託大數據、人工智能等先進技術，大力發展涵蓋全品類的C2M定製模式。
可以預見的是，未來國美自己的C2M定製商品或將在自己打造的地標中進行銷售和後期數據分析，C2M定製商品佔比還將不斷提升，國美也可以實現需求為主導的“供產研銷”一體式閉環。
未來國美零售有望迎來更加廣闊的全品類時代，讓計劃打造的展廳成為越來越多消費者一站式購物的首選平台。
未來
應該期待“國美地標”
從資本市場對國美的期望來説，更重要的提振是，國美籌謀的“新地標”，打造了商業集約式發展生態圈、融合了商業屬性和社會屬性，這也是國家擴內需、促消費的重點方向
不久前商務部等國家11部門聯合發佈《城市一刻鐘便民生活圈建設指南》，計劃建設以社區居民為服務對象、服務半徑為步行15分鐘左右的多業態集聚的社區商圈，以滿足居民日常生活基本消費和品質消費。
這則指南中，對商業網點佈局、商業設施配置和服務、新技術新業態新模式在便民生活圈中的應用場景、傳統消費加快升級都做了要求。
可見目前零售企業的競爭重點，已經轉移到了需求的個性化、場景化、即時化，供給的全球化、低成本化、聯合化和服務化，以及盈利模式的多樣化。而國美作為最早踐行“前置倉”服務理念的零售巨頭，已經推出了最快30分鐘送貨上門的“閃店送”服務，其本質就是將國美零售全國近1300多個城鎮的近4000家門店升級為“前置倉”，實現了微距就近配送。
所以國美零售看似以創新的方式拿下了三棟大樓作為大本營，實則國美用守正的態度，謹慎地使用手中的資源，撬動着消費者需求的服務圈，國家框定的生活圈，和市場看好的消費圈。
面對有實力、有定力的國美零售，市場應該期待國美以城市為中心的“新地標”帶來的更多可能性。
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