樓市再現“限跌令”，不得低於備案價格85%，否則無法網籤_風聞

　   時隔一年多後，樓市再現“限跌令”。看到這個消息時，真的是有讓人苦笑兩聲。

　　日前，湖南嶽陽出台樓市新規，要求中心城區新房銷售的實際成交價不得高於備案價格，也不得低於備案價格85%，否則將無法進行網上籤約備案。

　　無獨有偶，由於近段時間以來昆明樓市多盤出現“大跳水”，昆明市房協緊急組織TOP30房企及大型經紀公司召開“穩房價、穩地價、穩預期”工作要求座談會，嚴格控制惡意降價行為，嚴重者將被停止網籤。

　　“此類降價現象管控，其實質在於去庫存壓力大，結果導致房企營銷出現亂象，紛紛打價格戰，結果導致了各類交易秩序的混亂。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《每日經濟新聞》記者表示，兩者皆是為了嚴打各類價格戰現象，但如何積極去庫存和確保營銷市場平穩健康發展，仍是後期各地需要做的內容。

　　多個樓盤價格“大跳水”

　　“促銷已經結束，沒什麼優惠了，洋房均價在17000元/平方米左右。”日前，《每日經濟新聞》記者以購房者名義諮詢位於昆明滇池邊的陽光城​項目時，一置業顧問如是告訴記者。

　　“這個月初，滇池半山確實推出過一批以工程抵款房名義進行優惠促銷的房源，優惠下來價格在10000~11000元/平方米，建築面積98-143平方米的洋房最低價9980元/平方米，當時我們門店中介基本都有帶客户去看過。”昆明德祐一門店中介湯明向記者透露，不過這個價格僅限8月1日，而在此之前，滇池半山毛坯洋房均價約16000元/平方米，部分高價房源達到19000元/平方米。

　　如此大幅度的降價，也引來了前期購房者的維權。據云南房網，8月1日，即陽光城•滇池半山特價活動當天，老業主集體到售樓部向開發商討説法，甚至要求“集體退房”。

昆明市中區在建樓盤 圖片來源：每經記者 陳利 攝

　　《每日經濟新聞》記者注意到，進入今年下半年，昆明多個項目出現了“大跳水”。

　　如位於呈貢斗南片區綠地海之城，高層住宅正常售價為12000元/平方米，按照目前優惠價，交3萬元可享一口價優惠，按揭一口價9162元/平方米起，全款8597元/平方米起，單價足足降了3000-3500元；同樣有觀滇視野的卓越滇池晴翠項目，高層售價為12000元/平方米，部分可觀滇房源價格15000元/平方米，但最近推出的特價房卻低至9000多元/平方米。

　　“受今年滇池環保整治以及金融政策不斷收緊影響，昆明今年整體樓市表現不理想，房企資金壓力普遍比較大。”一頭部房企雲南區域相關負責人告訴記者，受這一系列因素影響，為完成全年業績，目前昆明很多房企已從第三季度開始衝刺，“預計此後還會有更多項目推出優惠措施”。

　　昆明鋭理認為，目前昆明樓市的促銷主要分為兩種類型：一是房企自身資金緊張，借年中搶收關鍵節點，通過各種各樣的促銷優惠“以價換量”爭搶市場，快速回款；另一種是房企自身資金並不緊張，但對後市趨勢不看好，從而選擇將非優資質的資產先處理掉。

　　庫存去化週期近14個月

　　昆明樓市多盤價格“大跳水”現象，也引來昆明市房協的注意。

　　昆明某房企相關人士向《每日經濟新聞》記者透露，8月11日昆明市房協組織TOP30房企及大型經紀公司召開“穩房價、穩地價、穩預期”工作要求座談會提出，將加強市場監管及監督，發現擾亂市場現象，尤其惡意降價行為及時舉報。相關部門首先約談相關樓盤項目，如不整改，情節嚴重者將停止項目網籤。

　　今年上半年，昆明房地產投資總額下滑10%，出現一定萎縮。進入下半年以來，昆明房地產市場整體形勢有持續向下趨勢。國家統計局數據顯示，6月昆明新建商品住宅價格環比下跌0.8%，跌幅全國第一；二手房價格環比下跌0.6%，降幅僅次於牡丹江，居全國第2位。7月昆明新房價格繼續保持下跌趨勢，環比下降0.5%，跌幅全國第三，成為西南4個省會城市中唯一下跌的城市。

　　此外，據克而瑞《昆明房地產市場6月月報》顯示，6月主城商品住宅成交均價15581元/平方米，環比下降1.38%；成交面積板塊同比大幅下降，主城商品住宅成交61.26萬平方米，環比下降13.03%，同比下降42.30%。

　　昆明鋭理數據也顯示，7月昆明商品住宅成交均價環14702元/平方米，創過去一年來新低。其中呈貢、官南、滇池跌幅最大，其他片區降幅不明顯。庫存量持續走高，商品房住宅庫存從2017年的約476.22萬平方米，增加至約962.01萬平方米，庫存翻倍，去化週期也由6.87個月增至13.92個月。

　　數據來源：昆明鋭理

　　“限跌令”再現樓市

　　日前，岳陽市住房和城鄉建設局下發了《關於房地產市場新建商品住房網籤成交價格限制的通知》，要求對岳陽市中心城區新建商品住房銷售實施價格備案。備案後商品住房銷售的實際成交價格不得高於備案價格，也不得低於備案價格的85%，否則商品房網上籤約備案系統提示無法簽訂商品房網上籤約買賣合同。備案後開發企業確需重新調整備案價格，6個月後方可申請調整。

　　至於為何出台該項政策？據《華夏時報》，岳陽市住建局相關工作人員表示，今年5、6月份，某開發商為了回籠資金，將旗下三個項目從備案價8000元/平方米左右降至5000元/平方米左右進行銷售，造成市場混亂，引起降價前買房市民的心裏不平衡。另外，該開發商的降價行為也影響了岳陽市其他樓盤的銷售，“住建局還是希望樓市平穩健康地發展，不能只限高，也要限低”。

　　近一年岳陽新房價格走勢數據來源：安居客

　　而在國家統計局發佈的最新70城房價指數中，7月份岳陽的新房價格環比下跌0.7%，跌幅為全國第一。而在此前的6月份，岳陽的新房價格環比也環比下降了0.4%，開發企業的銷售壓力陡增。克而瑞數據則顯示，自今年6月開始，岳陽新房價格出現了大幅下跌，從5月的7605元/平方米跌至6月的6558元/平方米，7月繼續下滑至6492元/平方米。

　　事實上，房價“限跌令”早已有之。

　　早在2017年，廣東省中山市就明確，實際銷售價格高於備案價格或下浮幅度超過15%，無法網上籤約；2019年，安徽省馬鞍山市規定新房售價不得低於備案價格10%，低於10%的不予辦理商品住房買賣合同網上備案；2019年，遼寧省大連市要求，首次申請預售許可證的新項目，實際網籤備案價格不得高於申報價格，且價格下浮不得超過5%。

　　最近一次的“限跌令”由發生在2020年3月，東莞住建局通知要求，在取得商品住房項目的預售許可證或現售備案證書後，應在10日內一次性公開全部準售房源及每套房屋申報價格，嚴格按照明碼標價格式要求對外銷售，實際成交價格不得高於申報價格，也不得低於申報價格的90%。

　　“此類政策使得大家對於全國市場有更為清晰的理解，即不是所有城市房價都在上漲，部分城市反而面臨去庫存的壓力。”嚴躍進認為，此次岳陽政策管控是為了嚴打各類價格戰現象，説明房地產市場調控後續需要關注一些非熱點的三、四線城市，如何積極去庫存和確保營銷市場平穩健康發展，也是後續所需要做的內容。這和目前很多城市嚴管房價過快上漲的做法是有差異的，為了促進房地產市場的平穩健康發展，房價不管是大漲還是大跌，都將面臨管控。