雅居樂：穩的秘訣_風聞

中國的城市化高潮於上個世紀80年代開始，經過40年的高速發展，城市化率由不到20%迅速上升到2020年的63%，按照國際標準，中國還有將近20年的城市化人口紅利期，顯然房地產行業還有增長空間。

但時代變了。

從2016年開始，國家提出“房住不炒”的基本戰略，提出了“穩地價、穩房價、穩預期”的三穩策略，去年開始，推出“三道紅線”政策，以及今年來各地調控政策，從中央到地方，從供給端到需求端呈現全面調控之勢。

這基本上宣告了房地產行業高週轉、高槓杆的時代已經過去，房子逐漸迴歸居住屬性。

當激進被政策終結，只有踏實穩健地做好產品、做好經營，方能繼續享受行業發展、精益管理帶來的紅利。

穩健經營的動力源於兩方面：一是地產主業精細化經營，向管理要紅利；二是開啓多元化，兩條腿走路，比如碧桂園佈局機器人業務，奧園佈局健康業務，以及早在2015年就佈局了多元化的雅居樂集團。

又是一個財報季，從8月18日披露的報表數據來看，作為今年較早披露中期業績的TOP30房地產開發商，雅居樂作出了表率：主業穩健推進，多元化業務全面開花結果。

上半年，雅居樂實現銷售額753.3億元，同比增長36.7%，完成全年銷售目標的50.2%；累計銷售面積484.8萬平方米，同比增長19.7%；預售均價15539元/平方米，同比增長14.2%。

**2021年雅居樂的全年銷售目標為1500億元，以此計算，雅居樂已經完成50.2%銷售目標。**通常來説，下半年才是房地產市場的銷售旺季，按照現有的節奏，雅居樂完成全年銷售目標問題不大。

在業績會上，雅居樂集團副總裁潘智勇也表示，“公司有信心完成今年1500億的銷售目標。” 對於下半年的開發計劃，雅居樂表示，將結合開發進度和銷售情況，靈活的調整開發節奏，以實現資金的最優化的利用。

房企未來的可持續發展最終體現在拿地環節。2021年上半年，雅居樂新增22個優質項目，新增土儲多集中在粵港澳大灣區和長三角區域，新增預計總建築面積為304.3萬平方米，總土地金額為216.35億元，對應樓面地價為每平方米7109元。

截止2021年6月30日，雅居樂於85個城市，擁有預計總建築面積為5295萬平方米的土地儲備。其中大灣區的土地儲備約為1,386萬平方米，佔整體土地儲備的26.2%；在長三角擁有土地儲備696萬平方米，佔整體土地儲備的13.1%。

優質的土儲為雅居樂的發展提供了重要的支撐，現有的土儲已足夠支撐雅居樂未來4-5年的業績。

地產主業的持續增長，是雅居樂的底氣，也是其各項財務指標穩步提升的強力支撐。上半年，雅居樂實現營業收入385.88億元，同比增長了15.1%；淨利潤為64.71億元，同比增長2.1%；股東應占利潤為52.90億元，同比增長3.2%。

今年以來，一系列政策都預示着行業在加速從粗放的增長過渡到穩健、有質量地增長。截止到今年7月，從中央到地方，一系列樓市調控措施相繼出台，累計超過320次，遠超往年同期。

監管部門表示，力爭用3年左右時間，實現房地產市場秩序明顯好轉。7月30日，國家層面再次為房地產行業定調：要做好宏觀政策跨週期調節，保持宏觀政策連續性、穩定性、可持續性，統籌做好今明兩年宏觀政策銜接，保持經濟運行在合理區間。

相關政策的出台則是為了房地產行業平穩有序發展，對於企業來説，隨着土地紅利和槓槓紅利消逝，行業規模見頂、市場板塊分化，市場走向了“管理紅利”，通過精益地管理來獲取超額收益。同時，也使得房企紛紛開啓多元化，努力實現綜合發展。

**在多元化業務上，雅居樂算是先行者。從2015年以來，雅居樂就開始積極佈局多元化戰略。**到目前，其 “以地產為主，多元業務協同發展”的營運模式已經成效趨顯，旗下物業管理、環保、商業等多元業務共同發展。

從半年報來看，雅居樂的多元化業務已經迎來了收穫期。上半年，雅居樂多元化業務收入為64.96億元（已剔除關聯業務營業額），對整體收入的貢獻佔比為16.8%，同比上升4.2個百分點。

其中，以雅生活表現最為搶眼，期內雅生活錄得營業額62.47億元，同比上升56.1%；在管面積及合約面積分別為4.24億平方米及5.84億平方米。

此外，雅居樂在城市更新、環保、商業等業務上呈現多點開花之勢，以城市更新業務為例，截止2021年6月底，雅居樂城市更新已簽訂22個合作協議，業務遍佈中國5個省份，聚焦大灣區，深入華北地區及中原地區，已鎖定預計建築面積達1492萬平方米，預計鎖定貨值達人民幣4522億元。

環保集團期內錄得營業額為12.19億元，同比上升52.6%；

商業集團2021年上半年實現營業額2.85億元，同比增長17.9%，並於2021年5月1日，迎來旗下首個雅樂系商業綜合體——花都雅樂城盛大開業。

穩固的地產主業基本盤，以及增長勢頭迅猛的多元化業務，雅居樂在地產行業競爭下半場的表現值得期待。

雅居樂本次中期業績，最大的亮點之一，是實現了“三道紅線”的全面達標綠檔：

剔除預收款後的資產負債率為68.4%，較2020年底下降3.5個百分點；淨負債率較2020年底再度大幅下降15.7個百分點至45.3%；現金短債比為1.18倍。

雅居樂的融資渠道也保持暢通，在境外，雅居樂發行於2026年到期4.5億美元5.5%的優先票據，並獲授予一筆初始金額為52.53億港元及2850萬美元（附帶增額權）的信貸協議；在境內，發行於2024年到期人民幣14.5億元5.9%的公司債券。

通過多元融資渠道，雅居樂融資成本進一步降低，平均融資成本較2020年底下降0.6個百分點至5.96%。

更重要的是，雅居樂還於2021年6月悉數贖回到期的1億美元8.55%的優先永續資本證券，並將視情況適時贖回現存的其他永續債，永續債規模將不再增加。這不僅繼續改善了雅居樂的債務狀況，也對外界對該話題的關注給予了明確回應。

穩健的財務穩健也獲得國際評級機構的認可。上半年，穆迪調升雅居樂評級展望為“穩定”,並確認其主體信用評級為“Ba2”；標普調升雅居樂展望至“穩定”,並確認其主體信用評級為“BB”級。同時雅居樂也拿到首個境外投資級別評級——6月份，國際信用評級機構聯合評級國際首次授予雅居樂長期發行人BBB-評級，展望評級為“穩定”。

聯合國際認為，憑藉持續多元化的收入來源、豐富的融資渠道，雅居樂未來盈利能力將繼續保持穩定，並高於行業平均水平。