“三道紅線”全面達標綠檔，如何從雅居樂謀變看房地產的未來？_風聞

近日，各大房地產企業迎來2021年度“期中考”，雅居樂交出了“三道紅線”全面達標綠檔和第二增長曲線優勢趨顯的亮眼成績單。

一、“三道紅線”全面達標綠檔的雅居樂

根據中國新聞網的報道，8月18日，雅居樂集團控股有限公司發佈2021年中期業績。財報顯示，截至2021年6月30日，雅居樂營業收入、淨利潤、股東應占利潤等多項核心指標穩健向好。其中，營業收入錄得385.88億元，較去年同期增長15.1%；淨利潤為64.71億元，同比增長2.1%；股東應占利潤為52.90億元，同比增長3.2%。此外，雅居樂宣佈派發截至2021年6月30日止六個月期間的中期股息為50港仙。

雅居樂這次的成績單有三大看點值得關注：

看點1：雅居樂“三道紅線”全面達標綠檔。截至2021年6月30日，錄得期末現金為人民幣571.60億元，較2020年12月31日上升12.4%。雅居樂獲得的1730億元銀行總授信額度中，約有870億授信額度尚未使用。通過加強現金流管理和多渠道融資，雅居樂融資成本進一步降低，平均融資成本較2020年底下降0.6個百分點至5.96%。隨着財務指標改善與財務結構優化，雅居樂於2021年上半年實現“三道紅線”全面達標綠檔。其中，剔除預收款後的資產負債率為68.4%，較2020年末下降3.5個百分點；淨負債率較2020年末再度大幅下降15.7個百分點至45.3%；現金短債比為1.18倍。

看點2：雅居樂成功實現時間過半銷售業績也過半。截至2021年6月30日，雅居樂共實現預售金額753.3億元，同比上升36.7%，銷售目標完成率達50.2%；實現預售面積484.8萬平方米，同比增長19.7%；預售均價15,539元/平方米，同比增長14.2%。2021年上半年，雅居樂預售貢獻來自逾80個城市的215個項目，其中新開售項目20個。

看點3：雅居樂的土地儲備深度不斷增厚。2021年上半年，雅居樂通過招拍掛、勾地及股權收購等方式，新增22個優質項目，新增預計總建築面積為304.3萬平方米，總土地金額為216.35億元，對應樓面地價為每平方米7,109元，進一步策略性鞏固了集團全國業務佈局。報告期內，雅居樂繼續聚焦優勢區域，持續深耕粵港澳大灣區和長三角區域，提升市場佔有率。同時積極開拓新興城市，首次進入浙江省紹興市。

這幾個看點讓人看到了雅居樂成績中的優勢所在，不過雅居樂中報成績的背後我們到底該怎麼看？

二、“後房地產時代”，房地產企業的主基調到底是什麼？

今年上半年以來，伴隨着中國房地產產業的不斷發展，在調控中求得生存，在規範中謀得發展已經成為大多數房地產企業必須要面對的現實，在這樣的情況下，雅居樂這份財報又能夠給房地產產業帶來什麼樣的啓示呢？雅居樂的發展方向到底又有什麼樣的借鑑意義？

縱觀雅居樂的戰略邏輯，我們觀察到了一個以審慎求穩的地產核心為基礎、以強有力土儲為業務根基、再結合多元產業有機配合的整體產業生態集羣，雅居樂也許不是房地產市場中發展得最快的企業，也不是房地產市場鋪得最大的企業，但是卻是少數清醒認識自我，實現穩健發展的企業，“穩定地小步快跑”可以説是雅居樂最顯著的形象。

首先，謹慎求穩是雅居樂目前成績的核心優勢所在。

曾幾何時，對於房地產企業來説，“快進快出、高舉高打”才是房地產市場的主旋律，但是這些年伴隨着國家房地產調控政策的不斷加碼，“天下武功唯快不破”的傳統業務套路已經越來越難以滿足市場的需要，在這樣的情況下，對於各大房地產企業來説，到底該怎麼辦？成為了擺在眾多房企面前的核心難題，面對着這個難題，繼續盲目狂飆突進的有之，垂頭喪氣躺平的更有，而雅居樂則採用了一個積極但穩健的發展大邏輯。

在這個邏輯的帶領下，雅居樂上半年積極優化財務結構，實現了業務發展與財務管理的平衡，全面降低了“三道紅線”壓力。“三道紅線”之所以會成為懸在大多數房企頭頂的達摩克利斯之劍，最核心的原因與早期房地產企業長期高速發展策略加槓桿模式密不可分的。因此，“三道紅線”相關指標全面達標綠檔就成為了一種必然的選擇，2019年開始雅居樂開始主動打破一些過去長期存在的路徑依賴，通過更加穩健的選擇來拓展房地產主業，將財務風險維持在一個可控範圍中，並以穩健經營實現了“三道紅線”的全面達標綠檔。其中，剔除預收款後的資產負債率為68.4%，較2020年末下降3.5個百分點；淨負債率較2020年末再度大幅下降15.7個百分點至45.3%；現金短債比為1.18倍。

其次，“板凳深度”是雅居樂推動長遠征程的核心關鍵。

對於廣大的房地產企業來説，土地儲備其實一直是房企的難題和怪圈，為什麼這麼説呢？不少房地產的業內人士都在反覆強調“拿地就像上癮一樣，明知道囤地風險很大，但是如果地價不斷上漲不囤地就會無法經營，但是囤了地資金鍊承壓也會出問題”，在這樣的情況下拿地就成為了一個“生存還是毀滅”的終極命題。

不過在如此糾結的局面之下，雅居樂卻讓土地儲備成為了自身長期發展的優勢基礎，過去幾年，雅居樂提出“2+3+N”的拿地佈局策略，“2”指深耕城市羣指珠三角和長三角城市羣；“3”指標準聚焦城市羣——京津冀、成渝、中部城市羣；“N”指大機會關注的城市羣，包括海峽西岸、北部灣、晉中，遼中南、滇中、黔中城市羣。

作為曾經聚焦於華南地區的房地產巨頭，雅居樂通過區分深耕城市羣、聚焦城市羣以及關注城市羣的劃分，增強了自身的土儲優勢。雅居樂管理層表示“目前集團3700元的土地成本是合理的，也有合理的利潤。目前項目主要分佈的珠江三角洲、大灣區和海南雲南三大區域，仍具有競爭力。”雅居樂上半年的銷售業績分佈與其‘2+3+N’戰略投資佈局是相吻合的，除了全國佈局較為均衡外，對優質城市羣進行深耕的成果也已經顯現出來。

可以説，雅居樂通過自己長期的拿地策略的調整，逐漸形成了屬於自己的“板凳深度”，從而為自身的長期征程提供了堅實基礎。

第三，多元化讓整體生態體系實現良性循環。

當然，聚焦房地產主業是一家房企的根本，但是僅有房地產業務在當前快速變化的市場之中往往顯得缺乏足夠的靈活性。在這樣的情況下，不少房地產企業都已經早早佈局，通過非房地產業務給自己謀求多元化的增長曲線。

對於雅居樂來説，多元化是其始終堅持的道路，目前雅居樂已經形成了地產、雅生活、環保、雅城、資本投資等多個業務板塊，已構成了一整套生態體系的閉環。

我們看到，雅居樂在依託自身房地產主業的同時，向產業下游延伸形成了業務跨越式增長的物業企業雅生活，在城市生活服務的基礎上衍生出環保板塊，在生態景觀服務與智慧裝飾家居方面有雅城，從而形成了完善的下游市場。在大地產鏈條內，則有代建業務、商業管理，以及城市更新板塊。可以説，雅居樂的多元化業務圍繞房地主業形成完整的生態系統，實現了多元化業務發展的增長、賦能。

從財報來看，雅居樂上半年多元化業務收入（已剔除關聯業務營業額）達到64.9億，同比增加54%。毛利達到19.2億，增長56%。多元化業務佔總收入的16.8%，與同期相比增加了4.2個百分點。多元化已經成為了雅居樂的又一大增長曲線。

面對着雅居樂的案例，其實給房地產企業一個明確的啓示——當房地產業的黃金時代已經過去的情況下，一個穩健的發展邏輯也許遠比激進更重要，通過一個長期的戰略設計才有可能實現行穩致遠的發展。