城市更新風口已至，先行者佳兆業加速收穫_風聞

八月走到尾聲，房企們的中報成績單陸續出爐。

毫無意外，維穩成了主流態度。雖然嘴上説着穩當，但多數房企內心還是慌的。

不慌的只有兩類：要麼有錢，要麼有地。

都知道在這一年多來密集的調控持續轟炸下，規模不再萬能，樓市融資難了，拿地也難了。房企接受的考驗不止有當下的應對方案，還有後方基地是否有足夠多的存貨。

重重考驗之下還能穩住的，佳兆業算一個，今年上半年不僅實現三道紅線全轉“綠”，深耕的城市更新領域也迎來收穫期。

“三道紅線”提前達標

先來看看佳兆業交出的中期成績單。

2021上半年，佳兆業實現合約銷售額638.5億元，同比增長77.2%；銷售面積380.6萬㎡，同比增長79.6%。

其中，粵港澳大灣區貢獻了超五成的銷售金額和超六成的結轉收入，仍是集團核心戰略要地。

報告期內，佳兆業繼續堅持以利潤為導向，完善成本管控及加速回款，核心淨利潤同比增加28.9%至39.3億元，在房地產行業整體毛利率下行的大背景下，仍繼續保持30.9%的高毛利率。

在調控持續落地的情況下，放眼整個行業，這也是一份不錯的成績單。對此集團管理層也表示，有充足的信心和實力完成全年1300億元銷售目標。

佳兆業的自信一定程度上來源於三道紅線下的財務狀況。

財報顯示，截至2021年6月30日，佳兆業淨資產負債比率93.7%，較2020年末減少2.4%；現金短債比1.53；剔除預收賬款的資產負債率69.9%，較2020年末減少0.2%。至此三道紅線實現提前轉“綠”。

能夠提前完成轉“綠”目標，與佳兆業一直以來的穩健經營策略有關。從2017年開始，佳兆業就主動進行債務管理，至今淨負債率指標已實現8連降。

在業績會上管理層表示，集團成立至今幾乎不使用商票融資。在近期房企的商票逾期潮下，這也體現了佳兆業在財務上的謹慎。

在“有利潤的增長”的導向下，2021年上半年，佳兆業擁有在手現金487.4億元，同比增長20.4%，集團現金流安全得到充分保障。

重新認識佳兆業

佳兆業在樓市底層邏輯不斷被顛覆的環境下，還能穩健前進，源自手中的王牌——城市更新，正在源源不斷提供動力支撐。

1999年的深圳，房地產改革推動房地產進入爆發期，佳兆業破土而出。當時的佳兆業，拿到的第一個項目是盤活爛尾樓，第二個項目還是盤活爛尾樓。

6年後來到廣州，拿下的第一個項目仍舊是盤活爛尾樓。可以説，成立20多年，從爛尾樓到舊村、舊城、舊工業區，別人不想接的苦活累活，佳兆業來者不拒，而且還都做得很成功。

如今浮華散去，隨着房地產進入最嚴最長的調控週期，新房市場難以打下，風口調轉來到了城市更新面前。別人搶着拿票入場，先行者佳兆業卻已經迎來收穫。

僅上半年，佳兆業成功轉化位於深圳、廣州、湛江的3個城市更新項目，轉化可售面積112.5萬㎡，轉化可售貨值達到727億元。

下半年，佳兆業預計還將轉化155.2萬㎡，對應貨值超742.1億元，預計全年轉化貨值較2020年將實現翻倍增長。

截至2021年6月30日，佳兆業總共擁有213個城市更新項目，佔地面積超5370萬㎡，按貨值計算，廣深兩地佔比73%。未來佳兆業將繼續保持大灣區領先地位，加速城市更新模式的全國複製。

回看佳兆業的發展路徑，一心一意耕耘一個領域，並且持續創造價值獲得回報，或許這就是商業的迷人之處。

集中供地下優勢凸顯

回報還在源源不斷地湧來，特別是在今年推出的集中供地之下。

今年，22個城市開始實施集中供地政策，重點房企甚至被監管下達新要求：買地金額不得超過年度銷售額的40%。

精密的土拍規則下，招拍掛市場拿地的利潤空間不斷收窄，城市更新成為越來越多房企青睞的拿地方式。在“穩地價、穩房價、穩預期”“房住不炒”的基調下，這也是監管層樂於見到的。

監管層有多重視城市更新？2021年“城市更新”首次被寫入政府工作報告，國家“十四五”規劃綱要明確提出，要加快推進城市更新，改造提升老舊小區、老舊廠區、老舊街區和城中村等存量片區功能。

而佳兆業所在的根據地深圳也在積極響應：深圳城市更新項目搬遷安置協議簽約率達95%以上，可依法對未簽約的房屋實施調解及徵收。這將極大地加快城市更新的推進效率和項目轉化。

毋庸置疑，政策端的權威定調，已經將城市更新推到地產行業的風口位置，深耕城市更新的佳兆業優勢盡顯。

2021上半年，佳兆業通過城市更新、招拍掛、收併購等多種拿地方式新拓了15個項目，新增土儲權益面積246萬㎡，新增項目對應貨值1031億元。其中，通過城市更新供應的土地已佔整體的土地供應的41.3%。

縱覽全局，截至2021年6月30日，佳兆業總土地儲備約3114萬㎡，總貨值約7347億元，其中城市更新貢獻土儲貨值佔比約為47%。

在粵港澳大灣區，佳兆業的土儲貨值約5580億元，佔比76%；廣深可售貨值約3455億元，香港可售貨值約301億元。

佳兆業所坐擁的土儲在規模及質量上，優勢顯而易見：站在城市更新政策的風口，還精準佈局在中國最具潛力的大灣區。

結語

從土地紅利、金融紅利遞進至管理紅利，地產這盤生意，越來越迴歸於本質，高槓杆高週轉已經失靈了。

未來考驗房企的，更多的是你有沒有初心和戰略定力，而這恰恰是深耕城市更新的佳兆業所擅長的。