風口上的城市更新,佳兆業迎來收穫期_風聞
嗨牛财经-2021-08-27 22:41
深耕城市更新的的佳兆業迎來了收穫期。
一方面是行業嚴格調控,傳統的房地產開發業務走向下行,行業由增量時代轉向存量時代。另一方面,核心城市土地資源稀缺,盤活存量土地資源成為必然的出路,城市更新正在成為房企的新領域。
從1999年成立到現在,佳兆業已在城市更新領域耕耘了22年,憑藉着多年的開發經驗以及豐富的土儲,已然成為了“舊改”龍頭,隨着政策等紅利不斷釋放,佳兆業迎來了收穫期。
01龍頭優勢明顯
説起城市更新,粵系房企在這方面頗有建樹。佳兆業、富力、時代地產、恒大等均有大量的城市更新項目。
眾多房企中,佳兆業在城市更新方面積累了20多年的經驗,並形成專業的、成熟的更新操作模式,成為城市更新領域的佼佼者。佳兆業發展歷程經歷了四個階段:
1999-2004,精耕深圳。從桂芳園“舊改”起步開始,並逐步在深圳改造多個項目。
2005-2008,區域領先。通過積累的經驗形成專業化的開發模式,舊改由此步入快車道,從深圳向全國重點區域延伸。
2009-2011,全國輸出。2009年,佳兆業在香港上市,在資本的助力下,佳兆業城市更新開始集團化運營,完成了珠三角、長三角、華中、成渝、環渤海等區域佈局,向全國輸出城市更新先進經驗。
2012年至今,多元化發展。佳兆業以地產開發為主導,加大物業、旅遊、商業、酒店、醫療科技等領域發展。隨着在多元領域佈局的深入,佳兆業提出“城市公共服務商”的戰略,賦予城市更新新內涵,也形成了其差異化的競爭優勢。
今年上半年,佳兆業新拓城市更新項目15個,佔地面積363萬平方米,共擁有項目213個,佔地面積超5370萬平方米,大灣區項目儲備佔比逾99%,其中深圳、廣州兩地貨值佔比高達73%。
具體項目佈局方面,佳兆業在深圳擁有儲備項目129個,可售面積3209萬平方米;在廣州擁有24個項目,可售面積4550萬平方米。此外,佳兆業城市更新在大灣區核心城市實現全佈局,在東莞、中山、惠州、珠海、佛山及江門共有59個不同階段的項目在推進。同時其城市更新模式的全國複製加速推進,貴州、湖北、寧波等地實現項目落地,城市更新版圖不斷擴大。
在城市更新轉化方面,佳兆業上半年轉化面積112.5萬平方米,可售貨值達727億元,轉化貨值金額已超2020全年。下半年,集團城市更新項目預計轉化可售面積約155.2萬平方米,對應可售貨值超過742.1億元,預計全年轉化貨值增長約130%。
02業績大幅增長,財務持續穩健
佳兆業把城市更新作為集團核心業務來發展,從現有的成果來説還不錯。
上半年佳兆業合約銷售金額約638.5億元,同比增長77.2%,銷售面積380.6萬平方米,同比增長79.6%。隨着下半年更多城市更新項目轉化,佳兆業完成年度1300億銷售目標問題不大。
銷售規模增長的同時,也保持着較高的盈利水平。上半年,佳兆業營收300.7億元,同比增長34.8%;淨利潤30.8億元,同比增長30.5%;核心淨利潤39.3億元,同比增長28.9%;毛利率30.9%、淨利率10.2%,位於行業前列。
良好的增長勢頭和盈利水平,使得各項財務指標向好。截至6月底,佳兆業手頭擁有現金487.4億元,同比增長20.4%,當年簽約回款率約100%,綜合簽約回款率76%;從監管的“三道紅線”看,上半年佳兆業淨負債率為93.7%,剔除預收賬款的資產負債率為69.9%,和現金短債比為1.53倍,全部達標。
國內外評級機構也紛紛看好佳兆業,國內中誠信國際、聯合資信及大公國際均給了佳兆業AA+的評級;境外國際評級機構穆迪、標準普爾、惠譽分別給出了B1、B及B的評級,展望均為穩定。
從拿地節奏以及規模上,可以看出房企的策略以及未來發展潛力。上半年,佳兆業新增土儲246.4萬平方米;新增項目對應貨值1031億元。截止到6月底,佳兆業總土儲約3114萬平方米,總貨值約7347億元;其中,大灣區土儲貨值5580億元,佔比76%。
03城市更新風口已至
城市更新已經提升到國家層面,“十四五”規劃綱要以專欄形式提出,城市更新包括完成2000年底前建成的21.9萬個城鎮老舊小區改造,基本完成大城市老舊廠區改造,改造一批大型老舊街區,因地制宜改造一批城中村。
這是“城市更新”首次被寫入政府工作報告。有統計預計“城市更新”將有萬億的市場規模,在房地產市場整體調控的狀態下,行業向下行,但“城市更新”無疑迎來了風口,成為市場中的“藍海”。
當許多玩家正想拿入場券進入“城市更新”領域時,先行者佳兆業早已在該領域深耕了22年,在項目開發理念、模式、規模、團隊等方面已形成競爭優勢。
具體來看,從1999年成立至今成功改造過所有類別的更新項目,積累了豐富的經驗和良好的口碑,可以輸出成熟的“城市更新”方案。
在開發模式上,佳兆業早已在物業、旅遊、商業、酒店、醫療科技等多領域佈局,通過“城市更新+”模式,將地產主業和多元產業能同城市更新協同支撐,高質量、高標準推進城市更新,提升城市更新服務的建設品質。
在開發理念上,佳兆業以城市公共服務的視野,注重公共利益的表達,推動人、社區、城市的可持續發展。同時也會注重文化導向,注重保障歷史文化遺產傳承和保護,保障集體經濟和村民的長遠利益,注重產業結構和歷史文化延續性的平衡,這也與政府提出的城市更新行動中防止“大拆大建”的要求是一致的。
在規模上,經過多年的積累,佳兆業目前擁有213個城市更新項目,佔地面積超5370萬平方米,大都項目位於粵港澳大灣區核心經濟區,年均轉化100萬平方舊改土儲,平均項目週期5年。從城市更新儲備數量、面積以及質量看,綜合能力行業領先。
隨着未來房地產行業進入存量競爭時代,城市更新的業務價值將不斷釋放,站在風口上的佳兆業將迎來新一輪的發展機遇。
中國指數研究院認為,面對萬億級的城市更新市場,佳兆業通過前瞻性的佈局,深耕包括深圳、廣州、上海在內的一線及重點二線城市舊改市場,積累了大量優質的項目資源,為未來銷售增長奠定了堅實的基礎。這些項目佈局優良、價值紅利兑現明確,成為公司盈利穩定增長的“壓艙石”。