風口上的城市更新，佳兆業迎來收穫期_風聞

深耕城市更新的的佳兆業迎來了收穫期。

一方面是行業嚴格調控，傳統的房地產開發業務走向下行，行業由增量時代轉向存量時代。另一方面，核心城市土地資源稀缺，盤活存量土地資源成為必然的出路，城市更新正在成為房企的新領域。

從1999年成立到現在，佳兆業已在城市更新領域耕耘了22年，憑藉着多年的開發經驗以及豐富的土儲，已然成為了“舊改”龍頭，隨着政策等紅利不斷釋放，佳兆業迎來了收穫期。

01龍頭優勢明顯

説起城市更新，粵系房企在這方面頗有建樹。佳兆業、富力、時代地產、恒大等均有大量的城市更新項目。

眾多房企中，佳兆業在城市更新方面積累了20多年的經驗，並形成專業的、成熟的更新操作模式，成為城市更新領域的佼佼者。佳兆業發展歷程經歷了四個階段：

1999-2004，精耕深圳。從桂芳園“舊改”起步開始，並逐步在深圳改造多個項目。

2005-2008，區域領先。通過積累的經驗形成專業化的開發模式，舊改由此步入快車道，從深圳向全國重點區域延伸。

2009-2011，全國輸出。2009年，佳兆業在香港上市，在資本的助力下，佳兆業城市更新開始集團化運營，完成了珠三角、長三角、華中、成渝、環渤海等區域佈局，向全國輸出城市更新先進經驗。

2012年至今，多元化發展。佳兆業以地產開發為主導，加大物業、旅遊、商業、酒店、醫療科技等領域發展。隨着在多元領域佈局的深入，佳兆業提出“城市公共服務商”的戰略，賦予城市更新新內涵，也形成了其差異化的競爭優勢。

今年上半年，佳兆業新拓城市更新項目15個，佔地面積363萬平方米，共擁有項目213個，佔地面積超5370萬平方米，大灣區項目儲備佔比逾99%，其中深圳、廣州兩地貨值佔比高達73%。

具體項目佈局方面，佳兆業在深圳擁有儲備項目129個，可售面積3209萬平方米；在廣州擁有24個項目，可售面積4550萬平方米。此外，佳兆業城市更新在大灣區核心城市實現全佈局，在東莞、中山、惠州、珠海、佛山及江門共有59個不同階段的項目在推進。同時其城市更新模式的全國複製加速推進，貴州、湖北、寧波等地實現項目落地，城市更新版圖不斷擴大。

在城市更新轉化方面，佳兆業上半年轉化面積112.5萬平方米，可售貨值達727億元，轉化貨值金額已超2020全年。下半年，集團城市更新項目預計轉化可售面積約155.2萬平方米，對應可售貨值超過742.1億元，預計全年轉化貨值增長約130%。

02業績大幅增長，財務持續穩健

佳兆業把城市更新作為集團核心業務來發展，從現有的成果來説還不錯。

上半年佳兆業合約銷售金額約638.5億元，同比增長77.2%，銷售面積380.6萬平方米，同比增長79.6%。隨着下半年更多城市更新項目轉化，佳兆業完成年度1300億銷售目標問題不大。

銷售規模增長的同時，也保持着較高的盈利水平。上半年，佳兆業營收300.7億元，同比增長34.8%；淨利潤30.8億元，同比增長30.5%；核心淨利潤39.3億元，同比增長28.9%；毛利率30.9%、淨利率10.2%，位於行業前列。

良好的增長勢頭和盈利水平，使得各項財務指標向好。截至6月底，佳兆業手頭擁有現金487.4億元，同比增長20.4%，當年簽約回款率約100%，綜合簽約回款率76%；從監管的“三道紅線”看，上半年佳兆業淨負債率為93.7%，剔除預收賬款的資產負債率為69.9%，和現金短債比為1.53倍，全部達標。

國內外評級機構也紛紛看好佳兆業，國內中誠信國際、聯合資信及大公國際均給了佳兆業AA+的評級；境外國際評級機構穆迪、標準普爾、惠譽分別給出了B1、B及B的評級，展望均為穩定。

從拿地節奏以及規模上，可以看出房企的策略以及未來發展潛力。上半年，佳兆業新增土儲246.4萬平方米；新增項目對應貨值1031億元。截止到6月底，佳兆業總土儲約3114萬平方米，總貨值約7347億元；其中，大灣區土儲貨值5580億元，佔比76%。

03城市更新風口已至

城市更新已經提升到國家層面，“十四五”規劃綱要以專欄形式提出，城市更新包括完成2000年底前建成的21.9萬個城鎮老舊小區改造，基本完成大城市老舊廠區改造，改造一批大型老舊街區，因地制宜改造一批城中村。

這是“城市更新”首次被寫入政府工作報告。有統計預計“城市更新”將有萬億的市場規模，在房地產市場整體調控的狀態下，行業向下行，但“城市更新”無疑迎來了風口，成為市場中的“藍海”。

當許多玩家正想拿入場券進入“城市更新”領域時，先行者佳兆業早已在該領域深耕了22年，在項目開發理念、模式、規模、團隊等方面已形成競爭優勢。

具體來看，從1999年成立至今成功改造過所有類別的更新項目，積累了豐富的經驗和良好的口碑，可以輸出成熟的“城市更新”方案。

在開發模式上，佳兆業早已在物業、旅遊、商業、酒店、醫療科技等多領域佈局，通過“城市更新+”模式，將地產主業和多元產業能同城市更新協同支撐，高質量、高標準推進城市更新，提升城市更新服務的建設品質。

在開發理念上，佳兆業以城市公共服務的視野，注重公共利益的表達，推動人、社區、城市的可持續發展。同時也會注重文化導向，注重保障歷史文化遺產傳承和保護，保障集體經濟和村民的長遠利益，注重產業結構和歷史文化延續性的平衡，這也與政府提出的城市更新行動中防止“大拆大建”的要求是一致的。

在規模上，經過多年的積累，佳兆業目前擁有213個城市更新項目，佔地面積超5370萬平方米，大都項目位於粵港澳大灣區核心經濟區，年均轉化100萬平方舊改土儲，平均項目週期5年。從城市更新儲備數量、面積以及質量看，綜合能力行業領先。

隨着未來房地產行業進入存量競爭時代，城市更新的業務價值將不斷釋放，站在風口上的佳兆業將迎來新一輪的發展機遇。

中國指數研究院認為，面對萬億級的城市更新市場，佳兆業通過前瞻性的佈局，深耕包括深圳、廣州、上海在內的一線及重點二線城市舊改市場，積累了大量優質的項目資源，為未來銷售增長奠定了堅實的基礎。這些項目佈局優良、價值紅利兑現明確，成為公司盈利穩定增長的“壓艙石”。