夯實城市更新龍頭地位 佳兆業半年報營收淨利雙增_風聞

繼三道融資紅線政策出台後，年初，包括天津、鄭州、南京、長沙等多個城市針對房地產市場相繼推出土地集中供應政策，分別為“集中發佈 出讓公告和集中組織出讓活動”。而土地集中供應帶來的直接影響就是樓盤集中開市，加大各房企競爭力度，從而遏制房價過快上漲。

政策一出，房地產行業的經營邏輯隨之發生轉變，傳統依靠拿地賣地的經營策略，如今難以大行其道，要想實現賽道突圍勢必完善全新戰略佈局。不過，兩集中也讓城市更新迅速出圈，為城市更新龍頭企業——佳兆業集團（01638·HK）找到賽道突圍的窗口。

今年作為“十四五”規劃開局之年，規劃綱要明確提出要實施“城市更新行動”，這是中央對提升城市發展質量的重要部署。對於佳兆業集團而言，這是時代賦予的戰略發展機遇，也是融入國家發展大局，發揮企業的主體作用，深刻踐行企業社會責任的一次重要表達。

深耕城市更新，佳兆業半年報展亮眼業績

所謂城市更新，跟土拍拿地存在本質區別，後者只是單純的拿地賣地，受政策因素影響較大，而前者則是通過完善城市功能，優化產業結構，推動土地資源集約化管理，不僅更容易獲得拿地門票，也更受地方政府和老百姓的歡迎。

根據公開資料顯示，截止到目前，佳兆業深耕城市更新已經22年有餘，成功打造40多個城市更新項目，連續三年獲評“中國房地產城市更新優秀企業”第一名，毫無疑問的城市更新龍頭企業。

根據其2021年年中財報數據顯示，整個上半年，佳兆業城市更新項目新增轉化可售面積約113萬平方米，新增貨值約727億元，轉化貨值已超2020年全年，轉化效率明顯提升。下半年預計還將轉化155.2萬平方米，對應貨值超742.1億元，預計全年轉化貨值較2020年將翻倍增長。

圖片來源：佳兆業半年報

可以認為，隨着集中供地政策的實施，招拍掛市場競爭加劇，通過城市更新轉化供地，已成為佳兆業又一核心競爭力。且城市更新的利潤產出可觀，能有效平滑招拍掛市場、高地價對利潤的擠壓，從而提升佳兆業盈利能力。

結合業績來看，得益於城市更新項目的良好結轉，佳兆業上半年實現合約銷售額638.5億元，同比增長77.2%，銷售面積380.6萬平方米，同比增長79.6%。

由此帶動佳兆業上半年實現營收300.7億元，同比增長34.8%，實現核心淨利潤39.3億元，同比增長28.9%，再度實現營收淨利雙增長，毛利率和核心淨利潤率也分別達到30.9%、13.1%，繼續保持行業較高水平，整體業績表現亮眼。

圖片來源：整理自佳兆業半年報

亮眼業績也讓佳兆業在積蓄充沛現金流的同時，成功瘦身，順利完成三道融資紅線全部翻綠。

根據半年報，佳兆業當前現金及銀行存款達487.4億元，同比增長20.4%，手握充沛現金流的同時，佳兆業近年來也在主動進行債務管理，持續優化債務結構。2021上半年，佳兆業淨負債率為93.7%，自2017年以來實現八連降；現金短債比為1.53，剔除預收款的資產負債率為69.9%，三道紅線提前達標。

圖片來源：佳兆業半年報

如此來看，憑藉在城市更新領域的正確佈局，佳兆業實現業績回報，上半年表現出亮眼業績的同時，整個財務表現也迎來大幅改善，而業績上的穩定增長，也進一步論證佳兆業的戰略佈局，在當前嚴峻的市場環境下，展現出更強韌勁。

佈局大灣區，搶抓未來發展機遇

當然，支撐佳兆業業績持續穩定增長的除了在戰術執行上手握先機，還有更重要的一點在於佳兆業在戰略佈局方面，緊扣時代發展脈搏。

從佳兆業當前土儲結構來看，整個上半年，佳兆業通過招拍掛、收併購、城市更新等多元拿地方式相互補充，新拓項目15個，新增土儲權益面積246萬平方米，新增項目對應貨值1031億元，按權益代價計50%位於一線城市，其餘則主要分佈在新一線及強二線等城市。而這些項目含金量高、利潤可觀，未來將成為集團重要的盈利來源。

圖片來源：佳兆業半年報

從佳兆業綜合土儲結構來看，截止到目前，佳兆業總土地儲備高達近3114萬平方米，對應總貨值7246.6億元。其中大灣區佔比最大，土儲貨值約5579.5億元，其次為廣深兩地，合計土儲貨值3454.7億元，香港地區相對較低，但土儲貨值也達到300.7億元。

圖片來源：佳兆業半年報

因此從土儲分佈及土儲結構來看，佳兆業當前土儲主要分佈在大灣區及各大一線及強二線城市，其增長潛力之大，也將在未來長遠發展進程中，推動佳兆業集團不斷向前，並持續增厚其盈利能力。

而最近《深圳經濟特區城市更新條例》正式發佈，城市更新項目拆遷安置協議簽約率達95%，就可依法對項目調解及徵收，也進一步加速集團城市更新項目轉化，這對佳兆業集團等佈局城市更新領域的企業而言，無疑是重大利好。

當然，面對此番利好，市場想入局者不在少數，然而該領域畢竟不同於傳統的房地產經營邏輯，除了需要具備資金、開發等方面的硬實力，地方民眾及政府對房企品牌的信任程度等軟實力，也是決定其能否進入該領域的重要判定條件之一。

在這方面，憑藉多年深耕城市更新所積累下來的專業能力和行業龍頭地位，以及在民眾及地方政府心目中留下的良好城市更新開發商企業形象，都將成為佳兆業在該領域的核心競爭優勢。

對此，市場也就佳兆業未來發展前景給予積極肯定。包括標普、穆迪、惠譽、中誠信國際、聯合資信、大公國際等業內知名投研機構，均給予佳兆業良好的市場評級。

圖片來源：佳兆業官方

回頭來看，佳兆業作為城市更新賽道龍頭企業，在當期房地產市場大背景下，其展現出的賽道優勢，在推動其業績實現高質量轉化的同時，也成為市場評估其企業信用和綜合實力的有力參考。未來，隨着佳兆業主要佈局的大灣區跟隨時代脈搏不斷向前，以及佳兆業本身對槓桿水平的良好控制力，有望進一步打造穿越週期的長青企業。

而這一天，也值得你我期待！

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