北京版住房租賃條例將出爐，還有何問題尚待解決？_風聞

最近一段時間，各個地方的房地產新政密集出台，牽動着每個人的心，這不首部地方版住房租賃條例開始在北京徵求意見，很多人都在問房屋租賃市場到底會如何發展？租房市場會變得更好嗎？

一. 首部地方版住房租賃條例要來了？ 

8月24日，由北京市住建委起草的《北京市住房租賃條例（徵求意見稿）》（簡稱“徵求意見稿”），面向社會公開徵求意見。徵求意見稿共6章，共計81條，對租金貸、網絡房源發佈等熱點問題予以規範。這是繼住建部公開住房租賃條例後，首部公開的地方版住房租賃條例。 

其中有幾條特別引發大家的關注：

1、租購同權將建官方租賃服務平台，明晰房東與租客的權與責，規範出租行為，保障租購同權。

2、對於租金上漲提出了明確的要求。合同期限內不得單方面提高租金，提倡出租人按月收取租金。

3、明確了市場準入有門檻。

4、規範了資金有監管。單次收租超3個月需納入監管。

5、住房租賃企業不得以隱瞞、誘導、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，即不得要求使用租金貸。

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徵求意見稿出台不久，各大長租公寓企業就紛紛表態，自如率先發聲：長租企業北京自如相關負責人表示，徵求意見稿有利於指導行業長期穩定發展，維護清朗的住房租賃市場環境，進一步保障業主和租客的正當利益，也有利於企業自身穩健運營。自如將積極響應政策號召，在合規經營、信用建設、運營管理等方面與有關部門對接，維護行業健康發展。 

另外，對於被媒體誤解讀的，鏈家、自如、我愛我家將被禁止在京從事房屋轉租業務，鏈接、自如等也發佈聲明進行了澄清。自如表示，自如是獨立發展的住房租賃企業，並非房地產經紀機構，工商信息中有明確的“住房租賃經營”資質，符合《條例》要求，可以提供轉租服務。

那麼，回到租賃條例本身，面對着徵求意見稿的新規，整體會利好誰呢？ 

二. 倒逼租賃企業精細化運營，大方向上利好租客、業主和規範經營的租賃企業

面對着日益規範的租房市場，我們到底該如何看待這第一部地方版住房租賃條例呢？條例的制定思路又會給市場什麼樣的啓示？

首先，從宏觀的角度來説，徵求意見稿的出爐其實進一步推動了整個租房市場的長期可持續的發展，對於租客來説，租客的合法利益得到了有效保障，之前困擾租房市場很久的租房社會福利保障、租金經常上漲、租金一次性需要多月支付等等問題都得到了有效地回應。

而對於租房市場來説，整個徵求意見稿表現出了明顯的市場規範思路。在這種趨勢下，一些“拖後腿“的租賃企業則要改變經營思路，才能符合標準，這無疑需要一定的時間來改善。但對於精耕的租賃企業來説，這些問題在過往的經營中已被規避，新規對其經營影響並不大。

但是，北京的這次新規無疑將會有非常重要的標誌性意義，這意味着未來其他城市將有可能跟進北京的新規。對於住房租賃市場來説將會產生深刻地變革，甚至有可能成為市場發展的轉折點。

三. 問題來了，個人中介、打游擊的二房東、假房源眾多的信息平台等問題如何明確？

目前租賃市場供應方主要由中介類普租、長租公寓、個人中介、二房東、房東直租等組織構成。按照此次徵求意見稿中的條例來看，個人中介、二房東其實是處於監管空白區的，而他們也正是假房源、租賃糾紛、租金上漲的主要來源。 

從長期發展的角度來説，雖然整個徵求意見稿明確了各方在租房市場上的權責利，但是針對個人中介、打游擊的二房東等情況，徵求意見稿並沒有進一步進行解釋和規制。那麼，面對這一類產生的租房糾紛、租金上漲，應該如何進一步明確？ 

需要提出的是，按照目前各大城市住房租賃市場實質上的發展階段來看，個體中介、遊擊二房東、虛假房源的信息網站等仍然大量存在，強推租金指導價，容易出現“管了不需要管的，需要管的沒管上”，再現“租房退的税都進了黑中介的口袋”。

同樣的問題，在租金指導價方面，如何確定租金指導的價格？如何在兼顧市場發展的客觀現實和公平的情況下，動態的調整租金指導價格，以及不同租賃模式下如何進行租金的明確等問題領域，徵求意見稿也沒有給出明確的規定，也需要在實踐過程中給予進一步的確定。

租房個民生問題，而民生問題自然不能完全市場化，這是國家會進行租金監測、管控、甚至強制指導的必然性和公正性。

但是，租金價格影響因素多種多樣，各大租房平台前後經過了進20年才差不多有了一套租金模型，在將來，隨着保障性住房、集中式租住社區、商改租等各種新類型房源的大量面世，怎樣讓房東、運營企業、租客都滿意，“指導價能不能指導得起”還是個大問題。

不過總體來説，被大力監管的專業租賃機構，則成為租客和業主更好的選擇，畢竟強監管意味着經營正規，大大降低被騙、租房體驗不好的概率。

這次的徵求意見稿是一個非常好的嘗試，對於整個住房租賃市場都有着非常重要的作用，其推出對於規範住房租賃市場的長期發展將會有相當積極的意義，未來伴隨着《條例》的落地實施，整個住房租賃市場的規範化發展將更加值得我們期待，而長租公寓市場的規範化發展趨勢也將更加顯著。