正榮地產頻頻發債，實則“以債還債”？_風聞

8月22日，正榮地產發佈了上半年業績報告，上半年營收160.11億元，同比增長10.1%。毛利潤30.51億元，同比增長3.3%；淨利潤15.04億元，同比增長17.88%，實現合約銷售金額823億元，同比增長47%，完成全年合約銷售目標的54.9%。克而瑞數據顯示，正榮地產上半年全口徑銷售額位列全國第24位，較2020年下滑2個名次。

靠出售子公司回血，ROE低於銀行定期收益

正榮地產上半年毛利增速放緩，淨利依舊保持較快增長，主要得益於出售子公司的收益。報告期內出售附屬公司收入8.53億元，該項收入貢獻了上半年淨利的56.75%，而去年同期淨利僅為0.13億元。

杜邦分析數據顯示，2020年上半年，正榮地產ROE為4.86%處於行業中等水平。而2021年上半年，正榮的ROE下降明顯，僅為3.2%，不僅比不過歐宗榮弟弟歐宗洪的融信，甚至低於商業銀行的三年期存款利率。

三道紅線呈“黃”，首次披露表外負債

三道紅線方面，中報顯示，2021年上半年正榮地產剔除預收款的資產負債率72.4%，淨負債率57.2%，現金短債比2.19，剔除預收款後的資產負債率超閾值，歸為“黃檔”行列。正榮地產董事局主席兼行政總裁黃仙枝表示：“爭取2022年上半年把三條線都轉綠。”

值得注意的是，期內正榮地產少數股權益從去年同期的150.09億元上漲至53.79億元，佔總權益53.93%，超過母公司股東權益，而淨利潤分成為3.38億元，僅佔比22.53%，嚴重不匹配。業界推測正榮地產以“明股實債”的方式優化財務報表。

為了回應外界質疑，在業績發佈會上，正榮地產管理層首次公開披露了其表外負債的情況。截至2021年上半年，正榮地產表外負債約為31億元，表外貨幣資金約為24億元，表外淨負債約為7億元，表外債務尚屬於合理可控範圍。

頻頻發債，實則“以債還債”？

表外賬務數據尚好，但是正榮僅2021年上半年就發行了5筆美元債和1筆人民幣債，融資金額超過80億人民幣。今年以來，正榮地產多次發佈公告，贖回公司發行的優先票據，典型的“以債還債”。除了頻頻發債之外，正榮地產還通過信託融資為其項目進行“輸血”。有媒體披露稱，自去年以來，正榮地產項目公司共發行20多筆信託融資，僅大業信託發行的匯金22號項目就募集資金4億元。而根據統計，正榮地產通過信託渠道融資金額已經超過10億元，大多都是固定收益在7.5%-8.2%的高息產品，高於正榮地產的平均融資成本。而在永續債方面，正榮地產半年報顯示，截至今年6月底，正榮地產的永續資本證券金額為14.17億元。頂着如此高息舉債，正榮地產的資金壓力可見一斑。

土地儲備多位於一二線，成本創新高

2021年上半年，正榮新增土地儲備總建築面積約3.56百萬平方米，其中的33%、28%及24%分別位於長三角、海峽西岸及珠三角三大核心區域，其餘則位於中西部及環渤海。從城市的等級來看，90%新增土儲皆位於一、二線城市。合約地價總額高達325.79億元，權益金額比重僅為45.06%。僅上半年的拿地合約總價就已經達到去年全年的68.99%。而上半年的拿地成本約為9161元/平米，較上年同期增長了55.72%，創歷史新高。

截至2021年6月30日，正榮地產於全國35個城市，擁有總建築面積29.30百萬平方米的土地儲備，當中82%位於一、二線城市；土地儲備權益佔比（按建築面積計算）約56%。

合作開發成救命稻草，1500億銷售目標難實現？

在此次業績會上，正榮地產披露，上半年新增的24個項目裏有21個都有合作方，下半年新增的土地的合作比例也會保持在50%左右。中報顯示正榮地產實現合約銷售金額823億元，然而按照克而瑞披露的數據，1-6月正榮地產的權益銷售額為463.5億元，照此計算，正榮地產的權益銷售比僅為56.32%。銷售額近一半是合作伙伴的業績在充數。根據正榮上半年拿地權益僅45.06%推算，正榮接下去的權益銷售比同樣不容樂觀，1500億的銷售目標恐怕是正榮的真實銷售額難以達成的。

“我們要在規模、效益、安全三方面之間取得平衡。”正榮地產董事會主席黃仙枝在2021年中期業績會上如是説。願景很美好，現實很殘忍。無論在規模、效益還是現金流上，正榮都存在問題亟待解決。正榮能否打好“新十年”第一槍，中訪網將持續關注。