港龍中國為少數股東 “做嫁衣”？歸母淨利降66.77%_風聞

作為典型的中小房企，港龍中國既要追求銷售規模、又要降低負債率，於是不得不大幅降低權益比，結果就是銷售規模和收益都實現了大幅增長，但歸母淨利潤和盈利能力卻大幅下滑。

港龍中國歸母淨利大降66.77%，盈利能力“腰斬”

8月26日，港股上市房企港龍中國發布2021年中期業績。上半年，港龍中國實現合同銷售金額約178.53億元，同比增加約58%；總銷售面積約148.84萬平方米，同期增長65%；平均售價約為11782元/每平方米，同期增加約5%。

同期，港龍中國實現總收益約為48.59億元，同比增加約184%；實現毛利11.39億元，同比增長約74%；實現淨利潤約4.53億元，同比增加約41%。

但值得注意的是，上半年港龍中國歸屬股東淨利潤1.56億元，同比大幅減少66.77%。同時，由於報告期內交付物業的土地成本相對較高，港龍中國上半年的毛利率同比下降14.88個百分點至23.44％，淨利率也較2020年同期的18.74％腰斬至9.33％。

歸母淨利大降66.77%，盈利能力“腰斬”，可見港龍中國的業績數據並沒有多大“含金量”。

仍是區域性中小房企？

港龍中國一再傳播自身是全國性房地產開發企業，為此2019年還把企業總部搬到了上海。但實際上，港龍中國不僅銷售規模偏低，且市場主要集中在長三角地區。

今年上半年，港龍中國在上海地區已確認收益為13.05億元，佔總收益的26.86%。在浙江地區已確認收益為13.05億元，佔總收益的52.14%；在江蘇地區已確認收益為8.77億元，佔總收益的18.05%。長三角地區收益在總收益中佔比高達97.05%，長三角以外地區市場份額佔比僅2.95%。

土儲方面，港龍中國總土地儲備1075.71萬平方米，其中在長三角地區的土地儲備為836.54萬平方米，約佔總土地儲備的78%。

因此，至少現階段很難説是港龍中國是全國性房企。

片面追求銷售規模

港龍中國一再強調自身全國性房企的定位，有其追求銷售規模的原因。在房地產業界，一直有一個“千億銷售規模”門檻，即只有年度銷售金額超過1000億元，才能算作大型房企，才有較大可能在未來的市場格局中不被越來越激烈的競爭淘汰出局。為此，許多中小型房企明確提出了衝擊千億規模的目標。港龍中國的銷售規模距千億規模太遠，沒有提出過千億目標，但也表現出非常明顯的追求規模特徵。

規模擴張容易引發債務壓力，港龍中國卻實現了負債率降低。截止6月30日，港龍中國已售未結轉收入的合約負債約為人民幣248.74億元，對比去年年底增加約19%但是，港龍中國實現了三道紅線全綠，截至2021年6月30日其扣除合約負債後的資產負債率為68%，較2020年末下降14個百分點；淨資產負債率為25%，較2020年末下降16個百分點；現金短債比為1.7倍。

但是，這並非沒有代價，港龍中國的權益比大幅降低。上半年，港龍中國權益佔比大幅下降，下降至39.87％。少數股東權益則同比增長577.27％，佔比由2020年上半年的17.67％上升至60.13％。

可見港龍中國雖然銷售規模實現了大幅增長，但是銷售業績中較高比例都是通過與其他房企聯合開發實現的。這樣的好處是可以快速提升銷售規模，壞處就是淨利潤會大量被聯營合營公司分走。

這就是港龍中國淨利潤大增，歸母淨利潤卻大降的原因。

2021年上半年，港龍中國共獲得7宗土地，總地價為43.29億元，但7宗土地中就有5宗權益佔比低於50％。可見港龍中國還將延續低權益比的策略，未來其歸母淨利和盈利能力必然還將承壓。港龍中國大力提升銷售規模，淨利潤卻多數進了少數股東的腰包，辛苦一場卻“為他人做嫁衣”。