金科再次起跑_風聞

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今年地產圈最大的變數，當屬“供地兩集中”的推出。

房企以前慣用的拿地策略，被重新調整。

這種變數，還在繼續。

根據正常節奏，大部分城市的第二批集中供地時間，在7~8月。

現在8月快結束了，很多城市接連推遲供應時間、修改拍地規則，一些房企的拿地計劃跟着一改再改。

從更廣的視角來看，今年以來，調控節奏一直在進行中。

根據中原地產研究中心的數據，今年上半年，全國房地產調控次數達到286次，幾乎是1天2次。急劇變化背後，沒有脱離一個主題：

三穩。也就是穩地價、穩房價、穩預期。

整個地產賽道的生存邏輯，已經變成“穩字當頭”。

房企要對內煉“內生力”，也就是從依靠激進的槓桿，轉為穩健的經營；對外，用多元化拓展增量，避免業務過於單一。

現在，跑道上的那些頭部選手，基本上都開始放慢腳步了，或者意識到該緩一緩了。

去年底，20強房企金科在發佈“五年發展戰略規劃”時，提到比拼增速的時代已經結束。

未來五年，預計頭部房企的銷售增速，將整體放緩到 5%~15%，行業由規模化競爭進入差異化競爭。

行業變局下，頭部房企很有必要再次起跑。

今年是金科上市十週年。它在戰略規劃裏提到，接下來房地產市場的趨勢是“按年微升”，自己“要實現跨越式發展向高質量發展轉變”。

都説十年一個里程碑。可見，它也在新的行業形勢下調整姿勢，再次起跑。

8月27日，金科發佈半年報。作為它“再次起跑”後的首份成績單，外界在裏頭看到了一些最新成果。

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在這份成績單中，給人印象最深的一點是：

財務、土儲、產品凝聚起來的經營內生力，在逐漸提升。

報告期內，金科實現營收439.73億元，同比增長45.10%；實現淨利潤48.66億元，同比增長14.26%。

銷售金額約1025億元，同比增長18%；銷售面積約1005萬㎡，同比增長約17%；銷售回款約997億元，回款比例高達97%。

從業績貢獻結構來看，區域佈局趨於優化：

大本營重慶仍是穩定增長點，銷售金額佔比近20%；華東地區銷售金額佔比擴大到43%，西南（不含重慶）、華中、華南銷售金額分別佔比12%、11%、8%。

業績增長的同時，淨負債率降至77.08%，現金短債比提升至1.38。

回款上升，負債下降，“三道紅線”持續綠檔。

去年出台的“三道紅線”，影響着房企的財務結構，也在改變他們的拿地節奏。

畢竟“子彈”有限，繼續大規模攻城略地走不通。進行區域深耕，從追求“廣度”到追求“深度”，是房企在地產下半場的必經之路。

不同的區域，也需要區別對待。

一線城市供地少、週期長，四線城市未來的不確定性高。剩下的二三線（含新一線）城市，處在城鎮化的主戰場、都市圈的關鍵點，是兵家必爭之地。

在區域拿地端，金科的做法是提升投資質量。

上半年，它新增土地投資金額354億元，計容建築面積835萬㎡。其中，二三線（含新一線）城市的土地儲備佔比最大：

佔比高達93%。

新增土儲中，金科通過“地產+產業”、收併購等方式獲取的土地計容建築面積達到472萬㎡，佔比57%，進一步充實土地儲備來源。

不同城市的能級不同，但對產品的重視度都在提高。像最近不少城市，在土拍過程中開始試點“競品質地塊”，在源頭上引導市場供應高品質產品。

這種趨勢將在各個城市蔓延。

在金科的戰略中，將繼續推行民生地產與精品住宅相互促進的模式。它將在“週轉效率型”與“品質利潤型”之間，形成新的着力點和平衡點。計劃到2025年：

品質利潤型”產品銷售收入佔比，達到30%。

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隨着住宅規模逐步見頂，地產賽道上將出現“僧多粥少”的局面。

對於賽道里選手來説，要保持增速穩定，就需要尋找新的增長極。

很多選手都開始行動了。

據克而瑞統計，97%的百強房企都佈局了多元化業務。

他們瞄準的是，一方面某些多元化業務本身，就藴含巨大潛力，比如物管。另一方面，多元化業務之間，並非簡單的疊加關係，而是能產生“1+1>2”的效果，最終為地產主業賦能。

去年年底，金科將戰略由“新地產+新服務”，升級為精耕地產主業、做強智慧服務、做優科技產業、做實商旅康養構成的“四位一體，生態協同”高質量發展戰略。

選定主業外的另外三條賽道，金科有自己的想法。

拿生活服務來説，它認為隨着市場成熟，優質持有型物業的估值水平將會逐步提升，另一方面還能體系化構建城市綜合開發能力。

在最近的半年報中，金科服務的業績在穩步提升：

營收入25.86億元，同比增長約88.8%；歸母淨利潤5.3億元，同比增長約80.3%；合約面積共計約3.15億㎡，獨立第三方佔比約58.3%；在管面積共計約1.87億㎡，獨立第三方佔比約51.8%。 

其他兩項多元化業務，也在穩步向前。

科技產業上，累計開發運營管理項目28個，面積超1300萬㎡。

商旅康養上，金科中心、金科·愛琴海、金·WALK未來生活中心三大商業產品線明確，重塑了商業IP。

多元化業務是一條長賽道。隨着時間推移，未來價值會進一步凸顯。

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今年以來，密集出台的全方位調控，讓地產賽道里的選手感覺到：

單純依賴某項技能的老路子，走不通。

現在大家得再次起跑，比拼的是方方面面的綜合實力。

“德智體美勞全面發展”的日子，真的來了。