融創“四更”準則：重新定義頭部房企的未來增長形態_風聞

作者 | 吳老師

調控政策愈發精細化，房地產行業進入史上最嚴監管時代。從發展的眼光看，高頻精準調控在擠壓行業泡沫的同時，也倒逼房企蜕變升級。

如果説房地產的上半場“發展就是安全”，那麼下半場的準則是“安全才能發展”。2021年的中報對房企而言，是在調控浪潮和行業波動中的一次全面大考。可以看到，綜合實力強的頭部企業彰顯出堅固的基本盤和穩健的增長性。

8月30日，融創中國控股有限公司（01918.HK，以下簡稱“融創”）就交出了一份全優答卷：銷售大漲64.3%、收入上漲23.9%、每股盈利上漲8.7%，歸母淨利潤上漲9.4%；負債率持續下降、“三道紅線”指標穩步改善；國際信用評級全面提升。

融創的戰略定力展現出強大的韌性，從容穿越市場週期、抵禦行業風險。在這種定力下，融創實現了業績快速增長，同時也錘鍊出強大的綜合能力。

筆者獲悉，融創最近在半年度會議上提出新的戰略發展目標——更安全、更從容、更長期、更有價值。

融創中國執行董事兼行政總裁汪孟德在公司內部表示，“調控對行業和企業都是好事，經過這一輪（調控），都將變得更穩、更健康。但與此同時，也要求企業在新的政策環境下快速調整適應。融創積極融入國家戰略、堅決響應政策導向、從容擁抱行業變化，進一步堅定‘更安全、更從容、更長期、更有價值’的均衡高質量發展的戰略方向，持續為員工、客户、股東、社會創造價值。”

1、盈利穩增長、資本結構優化，達成更安全基本面融創在今年初披露的2020年年報裏，已經實現槓桿率下降，“三道紅線”指標連降兩檔至黃檔。到2021年中報，財務健康度得到進一步提升：淨負債率下降9.4個百分點，非受限現金短債比升至1.11，剔除預收款項後的資產負債率降至76%，加速邁向“綠檔”。

變得更穩健安全的同時，融創也迎來了穩定高質量的增長態勢。中報顯示，上半年，公司營業收入同比增長23.9%至958.2億元，毛利199.8億元同比增長12.5%，歸母淨利潤119.9億元同比增長9.4%。

此外，融創土儲充足，堅持對拿地總量嚴管控，對土地質量高要求——這使得它能在變化的大環境中，進一步保障企業發展的安全健康。數據顯示，融創在上半年獲取土地權益貨值2135億元，上半年權益拿地銷售比37.9%，而2020年7月-2021年6月一年內權益拿地銷售比則為28.5%，彰顯出極強的拿地紀律。

綜合向好的表現，多家國際評級機構全面提升融創評級：2021年上半年，標普將融創主體評級上調至BB，展望穩定；穆迪及惠譽將其評級展望升至正面。摩根大通也看好融創強勁的基本面、較高的淨利水平、以及預期將持續下降的財務成本與槓桿水平，維持“買入”評級。全球領先的ESG評級公司Sustainalytics也將融創提升至“低風險”評級，評分位列70家境內參評房企首位。

（圖 / 攝圖網，基於VRF協議）

筆者瞭解到，實際上自2019年下半年開始，融創主動做調整，落實“降槓桿、優化資本結構”的戰略要求，並制定了全面、清晰、長期的行動計劃。其中包括推動國際信用評級的持續提升，中期達到投資級；推動融資成本的持續下降，爭取3年內達到民營房企優秀水平；推動融資結構的持續優化等等。

這一系列的舉措相繼落地，將助力融創進一步鞏固更安全、穩健的基本面。

2、地產主業優勢持續領先，從容擁抱行業變化融創自上市之初就堅持兩件事：做好產品與服務、深耕城市。在經歷了十八年如一日的沉澱過後，融創已建立行業領先的核心優勢，為業務發展奠定堅實基礎。

中報顯示，融創2021年上半年實現3208億銷售額，同比增長64.3%，回款率保持高位水平。銷售高增長、高回款率，來自市場的認可，讓融創的現金流更為充裕。截至2021年6月底，融創在手現金達1232億元，其中非受限現金1011億元，較去年底提升2.4%。

從銷售結構來看，融創深耕核心城市羣的領先優勢凸顯。在長三角，融創完成1141億元銷售額；在西部核心城市、環渤海分別完成791億元、637億元。

上半年，融創在多個一二線核心城市佔據市場領先地位，20個城市的銷售額超過50億元。其中，北京、上海、蘇州等9個城市銷售額超100億元；在杭州、武漢，融創半年銷售額超過200億元——這相當於一家百強房企的半年業績。

充足的可售貨值也支持下半年高業績的達成。數據顯示，融創在今年下半年內的總可售貨值超6600億元。國盛證券發佈報告表示，疊加下半年銷售高峯影響及融創的市場領先優勢，預計融創2021年將實現銷售穩步增長。

**支撐融創傲人銷售成績的前提是，行業第一的產品力。**繼摘得克而瑞研究中心、億翰智庫的產品力桂冠後，融創在今年上半年再次獲得中國指數研究院“房地產產品力優秀企業”第一名。針對主流客羣年輕化趨勢，融創推出的“I AM I”產品年輕化創新得到市場和客户的高度認可，已落地項目中，上海融創未來金融城、杭州萬融城、武漢公園大觀等項目成為市場紅盤。

（圖 / 杭州萬融城實景圖，融創官方）

在第一輪“雙集中供地”結束後，住建部有關領導表示，要着力建立房地聯動機制，推廣北京市的做法，限房價、控地價、提品質。這意味着，房地產行業將迎來“競品質”時代。產品力將成為企業發展的核心競爭力，擁有高品質產品力的企業不僅在銷售端嶄露頭角，也將在土地端如魚得水。

房地產行業迴歸本質，做好產品與服務是企業安全健康發展的前提。而高品質產品力的代表——融創在“競品質”時代的領先優勢將進一步擴大。

充裕且高品質的土儲，也將支持融創地產主業未來更從容的增長。截止至2021年6月30日，融創持有的權益土儲貨值約2萬億元，足以支持未來穩健發展。

通過不斷夯實產品競爭優勢、城市深耕、市場口碑和高質量土儲的核心優勢，融創在地產主業持續建構的綜合能力，讓這家公司能夠更加從容應對行業波動，為其戰略升級打下了堅實基礎。

3、步入均衡高質量發展階段，以“四更”準則打造長期競爭力融創一直保持着對宏觀環境和行業趨勢的敏鋭洞察與精準判斷，擅長在行業的不同階段快速找到發展最優解，這也使得融創被業界視為風向標。

在高週轉、高增長的房地產上半場，融創憑藉“更快速、更均好、更優質、更深耕”的優勢，迅速躋身行業前列。在規模快速增長的同時，不可避免地出現了階段性負債率偏高。融創意識到資本結構的優化對公司長期發展至關重要，於是先於政策要求，從2019年下半年開始就主動優化資本結構、降槓桿，提升盈利能力的同時保證充裕穩定的現金流。

2020年可謂是融創的轉型年，正式打開了公司“均衡高質量發展”的序章。這一年融創主動調整節奏，拿地金額僅為2019年的一半，“三道指標”連降兩檔至黃檔，融資成本持續下降，信用評級全面提升，業績全面增長的同時負債指標也持續改善。

（圖 / 攝圖網，基於VRF協議）

2021年，均衡穩健戰略初見成效，融創進一步堅定戰略目標，提出“四更”經營準則：更安全、更從容、更長期、更有價值。

筆者瞭解到，“四更”準則也作為融創團隊基本做事原則，是以利潤為核心，以客户滿意度為核心，以安全穩健為核心，提升綜合競爭力，持續為員工、客户、股東及社會創造價值。

擁抱變化，需要從容的底氣，更需要積極的態度和堅定的行為。融創的“四更”重新定義了頭部房企的未來增長形態，極具行業參考價值。在房地產行業的下半場，運營和管理是紅利，質量是護城河，企業先安全才能發展，而綜合能力強的企業更具生命力。

*文中題圖來自：融創官方。