金茂物業赴港：高度依賴母公司，要如何“自立門户”？_風聞

隨着房地產行業進入白銀時代，房企們也在努力尋求新的增長點，分拆業務上市融資成為房產公司的首選，畢竟大公司自己的體量就夠大，輕資產的故事資本市場也更喜歡。

據IPO早知道消息，金茂物業發展股份有限公司（以下簡稱“金茂物業”）於近日正式向港交所遞交招股説明書，擬主板掛牌上市，中金公司和滙豐擔任聯席保薦人。

回頭來看，自2020年以來，物業分拆上市的熱潮就一直未斷，也成為了資本市場上一道新的風景線。但肉眼可見的是，步入2021年，房產拆分物業上市的熱浪已不如昔日高漲。站在行業的角度，這一趨勢有利於房企加速拓寬變現渠道，但現階段也需要走得更穩。

金茂物業的股東信息

金茂物業是TOP20地產開發商中國金茂旗下子公司，其歷史可追溯至1993年，該年中化集團（中國金茂控股股東）設立中化酒店，自此即為中國金茂的前身及其附屬公司開發的物業提供物業管理服務。

金茂物業的控股股東中國金茂是中國的頂級物業開發商。憑藉與金茂集團長期穩定的關係，同時受惠於金茂集團的快速擴展，公司成功為金茂集團及其合營企業和聯營公司開發的項目提供各種物業管理服務，並將服務進一步擴展至獨立第三方開發的項目。

其餘附屬公司的重組操作也與此類似，在資產騰挪之下，金茂物業將中國金茂旗下的物管資產騰挪到了自己旗下，大舉“收編”其他兄弟物管公司，並確定以金茂物管為境內運營主體，最終整體打包上市。

金茂物業的商業模式

作為中國增長迅速並領先的高端物業管理及城市運營服務提供商，金茂物業憑藉領先的品牌聲譽、廣泛的資源和豐富的經驗以及全面的技術能力，攜手合作夥伴，致力打造圍繞物業用户生活及工作活動的生活服務平台。

公司經營三項業務，分別為物業管理服務、非業主增值服務，社區增值服務。

物業管理服務是為業主及住户以及物業開發商提供一系列物業管理服務，包括秩序、保潔、綠化、園藝及公共區域設施運行的維保等服務。提供多項城市運營服務，協助政府和企業對城市資源進行優化、創新及配置，為市民提供增值公共服務。

非業務增值服務是為物業開發商提供案場服務，協助在售樓處及樣板間進行銷售及營銷活動和向物業開發商提供資訊及其他增值服務。

社區增值服務是為在管物業的業主及住户提供社區增值服務，以解決其日常生活所需。

金茂物業的IPO進程

2021年5月27日，金茂物業大股東中國金茂退出對其85%的持股，與此同時二股東凱晨置業也退出了原有的15%股份。取而代之，翰茂成為金茂物業的全資控股股東。

剝離地產公司，引入香港公司股東。毫無疑問，金茂物業也遵循了大部分物企分拆上市前的架構調整路徑。

2021年8月31日，金茂物業發展股份有限公司在港交所遞交招股書。

金茂物業的財務數據

據招股書顯示，截至2021年3月31日，合約建築面積為41.3百萬平方米，且共管理101項物業，包括67項住宅物業及34項非住宅物業，在管總建築面積為18.1百萬平方米。

截至2018年、2019年及2020年12月31日止年度以及截至2020年及2021年3月31日止三個月，物業管理服務產生的收入分別為人民幣335.1百萬元、人民幣462.3百萬元、人民幣567.5百萬元、人民幣122.4百萬元及人民幣185.3百萬元，分別佔同期總收入的58.3%、58.6%、60.1%、63.5%及57.7%。

收入由2018年的人民幣574.5百萬元增加至2019年的人民幣788.3百萬元，並進一步增加至2020年的人民幣944.2百萬元，2018年至2020年的複合年增長率為28.2%。截至2020年及2021年3月31日止三個月，收入分別為人民幣192.6百萬元及人民幣321.4百萬元。

總結

眾所周知，中國房地產行業普遍是重資產模式，在地產行業高槓杆運營下，行業估值難以有所突破，PE處於低位，徘徊在3-5倍。另外，隨着去槓桿政策的推行，房地產企業融資變得愈加困難。

然而，物業板塊雖然盈利微薄，但是收入來源穩定且可靠，屬於較輕資產模式，而且物業板塊近兩年表現強勢，受到資本的熱烈追捧，PE維持在30-50倍左右，物業從地產板塊分拆上市後，估值立即上漲10倍，拆分物業上市也成為地產母公司融資“補血”的捷徑，在一定程度上減輕企業的資金壓力。

不過，需要注意的是，國內物管行業的競爭早是一片紅海。即便是成功上市，二級市場上亦難避免與碧桂園、恒大物業等形成競爭。再者，雖説金茂物業屬國內大型物管企業，但和其他物業管理巨頭相比，規模仍有一定的差距，整體毛利率也相對略低。

不過，基於市場需求端對物管方面的巨大需求，背靠中國金茂提供的穩定收入及其物業管理外拓能力，金茂物業的增速和發展還是值得期待的。

文|IPO捕手（ipobushou）