房產税一開，降價自然來？_風聞

文/公眾號：鐵拳何處擊

主筆：知非

編輯：何處擊

來源：觀察者網guancha.cn

9月1日，住建部召開了一場新聞發佈會，主題非常宏大，叫做“住有所居”。

“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏。”讓所有人都能擁有舒適的住房，被提升到了前所未有的政策高度。

老何之前就預告過，要跟大家聊聊房地產税。因為房地產税，就應該是“住有所居”的一個重要組成部分。

相信很多人都心存疑慮，房地產税，究竟能不能把房價給降下來？

老何喜歡用數字説話。房地產税絕對是降低房價的一個有力武器。

判斷房地產税的實際效果，税率是關鍵。在合理範圍內開徵房地產税的，才能它的讓效果最大化。

房地產税該不該收，怎麼收，我們今天來做一個初步的探討。

**1.**房產税是最大的均貧富手段

關於房地產税能不能降房價，主流的看法有兩種，並且是截然相反的。

第一種看法認為，房地產税的徵收，肯定是首套房免徵或者少徵，有多套房的人要多徵，這樣房產持有成本邊際上升，有多套房的人，就會把房子賣掉，導致市場供給增加，房價下降。

另一種看法恰恰相反。過去20年，中國房價增速實在太快，基本4、5年就能翻倍，再加上炒房可以貸款，天然就是高槓杆，自有資金可以做到一兩年翻倍。所以，房地產税帶來的成本上升，根本不足以讓人放棄炒房，甚至會把這部分成本加到房價和房租上，窮人不光買不起房，連租都租不起了。

這兩種看法都有一定的道理，但只侷限於房價本身，格局還是太小了。

實際上，在講房價之前，老何先要強調，房地產税的核心意義，不在於調控房價，而是涉及整個中國税收制度的大變革。

在合理合法的程度內，把富人財產的一部分重新分配給窮人，真正實現社會主義的分配公平，這才是房地產税的精髓所在。至於弱化土地財政，降低房價，只能算是附帶的福利。

要想説明房地產税的作用，先得搞清楚，房地產税到底是什麼。

你可能不知道，其實中國現行税收制度裏面，一直都有房產税。按照國務院的房產税暫行條例，所有城市、縣城、建制鎮和工礦區的房子，都在納税範圍內。

那麼，為什麼絕大多數人，從來都沒交過房產税？因為國家同時又對大部分房產進行了豁免，基本上，只有用於經營性質的房產才要交税，而屬於居住性質的房產，別管有沒有人住，只要沒用來經營，都是免税的。

這個房產税暫行條例，是不是看上去有點繞？既然只對經營性房產收税，為什麼不直接叫經營性房產税，而是把所有房子都寫進徵税範圍，然後再豁免？

因為，對個人住房徵税，本來就是房產税設立的核心目的，只是還沒找到合適的開徵機會。

從理論上講，對個人住房徵税，是實現共同富裕的必然選擇。

從大類看，國家直接對個人徵的税，主要有所得税和財產税兩種。

個人所得税大家很熟悉，比如工資的一部分要交税，個體工商户的收入要交個税，其他的諸如股息、紅利、財產轉讓等一次性所得，都要按各自的税率繳納。

高收入者多交税，去補貼窮人，這是國家理應承擔的二次分配職能。

問題是，真正的有錢人，沒有幾個是領死工資的，對工資徵税，導致有錢人很容易避税，税負全讓打工人承擔了。

財產税，則比所得税更加公平。按照個人總財產的一定比例徵收累進税，可以更有效地對有錢人徵税。在中國，房產是最重要的財產種類，對個人住房徵税，是更好的二次分配方式。

中國如果要對個人住房徵税，大概率實行的是累進税，也就是説，住房越多，税率越高，並且可能對只有一套房、或者人均住房面積較低的家庭免税。

所以，無論這項税收能不能降低房價，只要它對多套房的税率別太低，就能明顯起到調節貧富差距的作用。

比如説，就算房價不降，國家只要拿這部分税收，多建一點公租房，也能很好地解決住房問題。

**2.**改變房價構成或可降房價

但老何還是相信，房地產税是能夠起到降房價作用的。這不是因為，房地產税提高了房子的持有成本，其實深層原因，是它有望徹底改變房價的構成。

你或許已經注意到，老何前面用了兩個措辭——現行條例説的是房產税，而未來要出台的，是房地產税，多了一個地字。一字之差，其實裏面大有學問。

中國早在1986年，就頒佈了房產税暫行條例，為什麼現在也沒能真正落實？

因為單講房產税，面臨一個法律難題。

在中國，蓋房子用的土地都是國有的，個人只有土地的使用權。因此，房價的構成應該分成兩部分，土地的價值屬於國家，只有建築本身價值才屬於購房者。要徵房產税，是不是應該只對建築價值徵税？建築價值怎麼計算？

其次，老何之前講過，中國的房價裏，大概有一半是政府拿走的土地出讓金。比如今年首批集中供地的16個城市，地價佔了房價的56%。換句話説，這相當於買房的人已經給政府交了一筆地租。

一般來説，租金都是一個月一交，或者一年一交，但是土地出讓金，是一次性收走了長達幾十年的租金，而且這個租金還相當貴，比徵税可狠多了。如果再加一項房產税，不光會面臨重複徵税的問題，而且會造成購房人税費負擔過重。

那麼，這些問題**最好的解決方法，就是乾脆把土地出讓金跟房產税合併，制定一個合理的綜合税率。**房地產税，比房產税多一個地字，或許就是多了這層考慮。

土地出讓金改房地產税，如果真的能夠實現，意味着什麼呢？意味着原本包含在房價裏的土地成本，不再需要一次性支付，而是在購房之後逐年支付。

這樣一來，新房價格可以直接下降將近一半。

有人會説，這不就跟西方國家一樣，表面看上去房價低，但是持有成本高，最後總成本還是一樣的？

但是別忘了，首先，購房價格下降，意味着少了很多貸款，每年都能節省5%以上的利息成本。

其次，房地產税對每個人是不一樣的，只有一套房的人，可以少交甚至不交，房子多的人要多交，相當於讓炒房客承擔了更多成本。

而現行的土地出讓金制度下，不管你有幾套房，都要交這筆錢。而且地價總是越來越高，買房越晚的人，承擔的出讓金越多，造成代際不公平。

甚至，**土地出讓金制度，某種程度上是劫貧濟富。**越是窮人，需要多攢幾年錢才能買房的，越要多交出讓金；而早早上車的有錢人，反而佔了便宜。

有些人甚至不是通過市場化手段得到的房子，比如拆遷户，既享受了城市建設的最大紅利，又不需要為此支付土地出讓金。

還有一個很重要的問題，政府的土地出讓金收入，跟税收收入，在用途上是有很大區別的。

中國政府的財政收入，有多個口徑。其中包括税收在內的常規收入，叫做一般性公共預算收入。這個賬本上的錢，各級政府統籌分配，不管是用於國防、醫療，還是扶貧，用途是不受限制的。

而土地出讓金收入，屬於另外一個賬本，叫做政府性基金收入。這個賬本的一個大原則，是專款專用，土地出讓金收入，只能用於跟土地相關的支出。

而具體實踐中，**中國一半的土地出讓金，都用於拆遷補償。**按理説，拆遷户並不是土地價值的主要創造者，他們拿走這麼多錢，真的合理嗎？

再扣除20%的平整土地費用，土地出讓金裏面，真正能創造公共利益的錢，佔比是很少的。

所以，土地出讓金改房地產税，既能降低房價，又能縮小貧富差距，是一石二鳥。

**3.**税率怎麼定？

房價直接降一半，聽上去很美，但在現實中，真的能實現嗎？

其實換一個問題，就是土地出讓金真的能取消嗎？

土地出讓金，是中國地方政府的財政支柱，也就是俗稱的土地財政。中國很多大城市的財政，對土地出讓金的依賴程度（土地出讓金除以一般性公共預算收入），都超過100%。每年土地出讓金的總額，佔全國GDP的比重高達8%。

這麼一大筆收入，説取消就取消，地方政府能答應嗎？

其實，土地財政存在了幾十年，到今天，真的有點難以為繼了。因為賣地賣了這麼多年，很多大城市都沒地可賣了。

比如深圳很多年前，建設用地佔行政區總面積的比例，就達到了50%的警戒值。雖然從地圖上看，還有大量綠色的林地、草地，和黃色的農田，但出於環保、耕地保護等原因，是不許開發的。

我們且不論50%的限制是否合理，既然規矩擺在這裏，就只能遵守。結果就是，深圳這些年土地出讓面積極少，有時候，一整年都沒有純住宅用地供應。

其它大城市，遲早也會面臨類似的狀況，能賣的地越來越少，只能不斷提高單價，才能維持財政收入。但是房價不能漲到天上去，總有一天，土地財政會玩不下去的。

與此同時，各個城市的住房存量，是不斷增加的，如果徵收房產税，肯定也是逐年增長。如果我們認為，大城市房價主要是被有錢人決定的，而有錢人的財富增速，總是超過社會平均水平。那麼對他們徵收房產税，收入增速跑贏GDP應該沒啥問題。

所以，房產税替代土地出讓金，成為地方政府主要財源，是大勢所趨。

可是，土地出讓金是一次性徵收，房產税卻是逐年徵收，能補上這麼大的缺口嗎？

我們不妨用數字説話。

早在2019年，當時恒大研究院的副院長夏磊，就對這個問題做過測算。

計算過程很複雜，我們就不展開説了，只看結論。

按照眼下的房價收入比計算，中國人能承受的合理房產税率上限，不應該超過3.5％。

2017年，全國土地出讓收入是5.2萬億，按照當年的全國住房價值，當房地產税率達到2.5％時，可以替代土地出讓金。但這個2.5％，是不考慮免徵的情況下算出來的，如果對只有一套房，或者人均住房30平米以下的家庭免徵，就要遠遠超過這個數字。

所以短期看，房地產税確實很難替代土地出讓金。

但是如果考慮到中國不斷增長的城鎮化率，以及人口增量的下降趨勢，其實長痛不如短痛，因為繼續依賴寅吃卯糧式的土地出讓金財政模式，一定也走不遠了。

另外，按照夏磊的計算，長期來看，我國城鎮化率估計能達到80%，人均住房面積達到44.62 平米，這樣即使按3.5％税率，也有望實現對土地出讓金的替代。

這個替代過程，本來也不可能在短期內完成。畢竟房價的大幅下降，對現有的房貸估值、對整個金融系統都會產生影響。

但是長期來看，只要國家下定決心，讓房價温和下降，最終實現取消土地出讓金，從而降低房價的目標，是完全有可能實現的。

最重要的是，假如我們看到了原來模式的不合理，卻因為既得利益不去做改變，這樣的經濟形態會長期阻礙中國的整體福利改進，阻礙共同富裕。

老何希望，本文是一個引發討論的引子。我們不可能替國家下結論，但是可以做一些參考性的研究，也希望您看了以後多多轉發評論，讓更多人蔘與到這場關乎國計民生的討論中來。

參考資料：

《房地產税與土地出讓收入替代關係研究》，夏磊

《地產鏈正當配置時》，華創證券

《澄清土地財政的五個認知》，粵開證券