房產税一開,降價自然來?_風聞
观察者网财经频道-观察者网财经编辑部-2021-09-03 17:47
文/公眾號:鐵拳何處擊
主筆:知非
編輯:何處擊
來源:觀察者網guancha.cn
9月1日,住建部召開了一場新聞發佈會,主題非常宏大,叫做“住有所居”。
“安得廣廈千萬間,大庇天下寒士俱歡顏。”讓所有人都能擁有舒適的住房,被提升到了前所未有的政策高度。
老何之前就預告過,要跟大家聊聊房地產税。因為房地產税,就應該是“住有所居”的一個重要組成部分。
相信很多人都心存疑慮,房地產税,究竟能不能把房價給降下來?
老何喜歡用數字説話。房地產税絕對是降低房價的一個有力武器。
判斷房地產税的實際效果,税率是關鍵。在合理範圍內開徵房地產税的,才能它的讓效果最大化。
房地產税該不該收,怎麼收,我們今天來做一個初步的探討。

**1.**房產税是最大的均貧富手段
關於房地產税能不能降房價,主流的看法有兩種,並且是截然相反的。
第一種看法認為,房地產税的徵收,肯定是首套房免徵或者少徵,有多套房的人要多徵,這樣房產持有成本邊際上升,有多套房的人,就會把房子賣掉,導致市場供給增加,房價下降。
另一種看法恰恰相反。過去20年,中國房價增速實在太快,基本4、5年就能翻倍,再加上炒房可以貸款,天然就是高槓杆,自有資金可以做到一兩年翻倍。所以,房地產税帶來的成本上升,根本不足以讓人放棄炒房,甚至會把這部分成本加到房價和房租上,窮人不光買不起房,連租都租不起了。
這兩種看法都有一定的道理,但只侷限於房價本身,格局還是太小了。
實際上,在講房價之前,老何先要強調,房地產税的核心意義,不在於調控房價,而是涉及整個中國税收制度的大變革。
在合理合法的程度內,把富人財產的一部分重新分配給窮人,真正實現社會主義的分配公平,這才是房地產税的精髓所在。至於弱化土地財政,降低房價,只能算是附帶的福利。
要想説明房地產税的作用,先得搞清楚,房地產税到底是什麼。
你可能不知道,其實中國現行税收制度裏面,一直都有房產税。按照國務院的房產税暫行條例,所有城市、縣城、建制鎮和工礦區的房子,都在納税範圍內。
那麼,為什麼絕大多數人,從來都沒交過房產税?因為國家同時又對大部分房產進行了豁免,基本上,只有用於經營性質的房產才要交税,而屬於居住性質的房產,別管有沒有人住,只要沒用來經營,都是免税的。
這個房產税暫行條例,是不是看上去有點繞?既然只對經營性房產收税,為什麼不直接叫經營性房產税,而是把所有房子都寫進徵税範圍,然後再豁免?
因為,對個人住房徵税,本來就是房產税設立的核心目的,只是還沒找到合適的開徵機會。
從理論上講,對個人住房徵税,是實現共同富裕的必然選擇。
從大類看,國家直接對個人徵的税,主要有所得税和財產税兩種。
個人所得税大家很熟悉,比如工資的一部分要交税,個體工商户的收入要交個税,其他的諸如股息、紅利、財產轉讓等一次性所得,都要按各自的税率繳納。
高收入者多交税,去補貼窮人,這是國家理應承擔的二次分配職能。
問題是,真正的有錢人,沒有幾個是領死工資的,對工資徵税,導致有錢人很容易避税,税負全讓打工人承擔了。
財產税,則比所得税更加公平。按照個人總財產的一定比例徵收累進税,可以更有效地對有錢人徵税。在中國,房產是最重要的財產種類,對個人住房徵税,是更好的二次分配方式。

中國如果要對個人住房徵税,大概率實行的是累進税,也就是説,住房越多,税率越高,並且可能對只有一套房、或者人均住房面積較低的家庭免税。
所以,無論這項税收能不能降低房價,只要它對多套房的税率別太低,就能明顯起到調節貧富差距的作用。
比如説,就算房價不降,國家只要拿這部分税收,多建一點公租房,也能很好地解決住房問題。
**2.**改變房價構成或可降房價
但老何還是相信,房地產税是能夠起到降房價作用的。這不是因為,房地產税提高了房子的持有成本,其實深層原因,是它有望徹底改變房價的構成。
你或許已經注意到,老何前面用了兩個措辭——現行條例説的是房產税,而未來要出台的,是房地產税,多了一個地字。一字之差,其實裏面大有學問。
中國早在1986年,就頒佈了房產税暫行條例,為什麼現在也沒能真正落實?
因為單講房產税,面臨一個法律難題。
在中國,蓋房子用的土地都是國有的,個人只有土地的使用權。因此,房價的構成應該分成兩部分,土地的價值屬於國家,只有建築本身價值才屬於購房者。要徵房產税,是不是應該只對建築價值徵税?建築價值怎麼計算?
其次,老何之前講過,中國的房價裏,大概有一半是政府拿走的土地出讓金。比如今年首批集中供地的16個城市,地價佔了房價的56%。換句話説,這相當於買房的人已經給政府交了一筆地租。

一般來説,租金都是一個月一交,或者一年一交,但是土地出讓金,是一次性收走了長達幾十年的租金,而且這個租金還相當貴,比徵税可狠多了。如果再加一項房產税,不光會面臨重複徵税的問題,而且會造成購房人税費負擔過重。
那麼,這些問題**最好的解決方法,就是乾脆把土地出讓金跟房產税合併,制定一個合理的綜合税率。**房地產税,比房產税多一個地字,或許就是多了這層考慮。
土地出讓金改房地產税,如果真的能夠實現,意味着什麼呢?意味着原本包含在房價裏的土地成本,不再需要一次性支付,而是在購房之後逐年支付。
這樣一來,新房價格可以直接下降將近一半。
有人會説,這不就跟西方國家一樣,表面看上去房價低,但是持有成本高,最後總成本還是一樣的?
但是別忘了,首先,購房價格下降,意味着少了很多貸款,每年都能節省5%以上的利息成本。
其次,房地產税對每個人是不一樣的,只有一套房的人,可以少交甚至不交,房子多的人要多交,相當於讓炒房客承擔了更多成本。
而現行的土地出讓金制度下,不管你有幾套房,都要交這筆錢。而且地價總是越來越高,買房越晚的人,承擔的出讓金越多,造成代際不公平。
甚至,**土地出讓金制度,某種程度上是劫貧濟富。**越是窮人,需要多攢幾年錢才能買房的,越要多交出讓金;而早早上車的有錢人,反而佔了便宜。
有些人甚至不是通過市場化手段得到的房子,比如拆遷户,既享受了城市建設的最大紅利,又不需要為此支付土地出讓金。
還有一個很重要的問題,政府的土地出讓金收入,跟税收收入,在用途上是有很大區別的。
中國政府的財政收入,有多個口徑。其中包括税收在內的常規收入,叫做一般性公共預算收入。這個賬本上的錢,各級政府統籌分配,不管是用於國防、醫療,還是扶貧,用途是不受限制的。
而土地出讓金收入,屬於另外一個賬本,叫做政府性基金收入。這個賬本的一個大原則,是專款專用,土地出讓金收入,只能用於跟土地相關的支出。
而具體實踐中,**中國一半的土地出讓金,都用於拆遷補償。**按理説,拆遷户並不是土地價值的主要創造者,他們拿走這麼多錢,真的合理嗎?
再扣除20%的平整土地費用,土地出讓金裏面,真正能創造公共利益的錢,佔比是很少的。

所以,土地出讓金改房地產税,既能降低房價,又能縮小貧富差距,是一石二鳥。
**3.**税率怎麼定?
房價直接降一半,聽上去很美,但在現實中,真的能實現嗎?
其實換一個問題,就是土地出讓金真的能取消嗎?
土地出讓金,是中國地方政府的財政支柱,也就是俗稱的土地財政。中國很多大城市的財政,對土地出讓金的依賴程度(土地出讓金除以一般性公共預算收入),都超過100%。每年土地出讓金的總額,佔全國GDP的比重高達8%。

這麼一大筆收入,説取消就取消,地方政府能答應嗎?
其實,土地財政存在了幾十年,到今天,真的有點難以為繼了。因為賣地賣了這麼多年,很多大城市都沒地可賣了。
比如深圳很多年前,建設用地佔行政區總面積的比例,就達到了50%的警戒值。雖然從地圖上看,還有大量綠色的林地、草地,和黃色的農田,但出於環保、耕地保護等原因,是不許開發的。

我們且不論50%的限制是否合理,既然規矩擺在這裏,就只能遵守。結果就是,深圳這些年土地出讓面積極少,有時候,一整年都沒有純住宅用地供應。
其它大城市,遲早也會面臨類似的狀況,能賣的地越來越少,只能不斷提高單價,才能維持財政收入。但是房價不能漲到天上去,總有一天,土地財政會玩不下去的。
與此同時,各個城市的住房存量,是不斷增加的,如果徵收房產税,肯定也是逐年增長。如果我們認為,大城市房價主要是被有錢人決定的,而有錢人的財富增速,總是超過社會平均水平。那麼對他們徵收房產税,收入增速跑贏GDP應該沒啥問題。
所以,房產税替代土地出讓金,成為地方政府主要財源,是大勢所趨。
可是,土地出讓金是一次性徵收,房產税卻是逐年徵收,能補上這麼大的缺口嗎?
我們不妨用數字説話。
早在2019年,當時恒大研究院的副院長夏磊,就對這個問題做過測算。
計算過程很複雜,我們就不展開説了,只看結論。
按照眼下的房價收入比計算,中國人能承受的合理房產税率上限,不應該超過3.5%。
2017年,全國土地出讓收入是5.2萬億,按照當年的全國住房價值,當房地產税率達到2.5%時,可以替代土地出讓金。但這個2.5%,是不考慮免徵的情況下算出來的,如果對只有一套房,或者人均住房30平米以下的家庭免徵,就要遠遠超過這個數字。
所以短期看,房地產税確實很難替代土地出讓金。
但是如果考慮到中國不斷增長的城鎮化率,以及人口增量的下降趨勢,其實長痛不如短痛,因為繼續依賴寅吃卯糧式的土地出讓金財政模式,一定也走不遠了。
另外,按照夏磊的計算,長期來看,我國城鎮化率估計能達到80%,人均住房面積達到44.62 平米,這樣即使按3.5%税率,也有望實現對土地出讓金的替代。
這個替代過程,本來也不可能在短期內完成。畢竟房價的大幅下降,對現有的房貸估值、對整個金融系統都會產生影響。
但是長期來看,只要國家下定決心,讓房價温和下降,最終實現取消土地出讓金,從而降低房價的目標,是完全有可能實現的。
最重要的是,假如我們看到了原來模式的不合理,卻因為既得利益不去做改變,這樣的經濟形態會長期阻礙中國的整體福利改進,阻礙共同富裕。
老何希望,本文是一個引發討論的引子。我們不可能替國家下結論,但是可以做一些參考性的研究,也希望您看了以後多多轉發評論,讓更多人蔘與到這場關乎國計民生的討論中來。
參考資料:
《房地產税與土地出讓收入替代關係研究》,夏磊
《地產鏈正當配置時》,華創證券
《澄清土地財政的五個認知》,粵開證券