融創的安全邊界_風聞

對於一心降負債的融創來説，待在安全區才是最重要的。

比孫宏斌更知名的是孫宏斌的段子。無論是當年鮮衣怒馬跨步向前的衝勁兒，還是如今越發穩紮穩打的戰略調整，都能總結成極具傳播度的段子，簡直是地產界的脱口秀大王。

在2021融創年中報發佈會上，孫宏斌又爆出一個段子：“我不知道其他房企有沒有問題，會不會暴雷。我只知道我們不會！”

翻譯一下，就是“融創更安全”。

01

融創的底氣

房地產下半場浪潮洶湧，孫宏斌的底氣哪裏來的？

亮眼的半年度業績是最直接的來源。

8月31日，融創交出了一份全優答卷：銷售大漲64.3%、收入上漲23.9%、每股盈利上漲8.7%，歸母淨利潤上漲9.4%；負債率持續下降、“三道紅線”指標穩步改善；國際信用評級全面提升。

但在亮眼的業績背後，穩健並且有長期增長點的基本盤和能力體系才是孫宏斌真正的底氣。

2021年上半年，面對外部環境發生的巨大變化，融創依然保持着戰略定力和增長驅動力，銷售額達到3208億元，增長率64%，總銷售額也穩居行業前四。從2018年至2020年，融創年度銷售額分別為4608億元、5562億元、5753億元，3年複合增長率12%。

整體經營績效持續高增長的同時，融創上半年銷售也保持着高回款，更有力地保障着公司現金流的充裕健康。

下半年融創總可售資源更是超6600億元，貨源充足優質，為持續的業績增長打好基礎，並保障經營現金流的充足彈性和絕對安全。

在地產主業強勢領先行業以外，融創的“地產+”生態體系也已經基本建立完成，六大板塊協同驅動，形成了穩定性和成長性極強的基本盤。

物業和文旅，是其中最亮眼的兩大板塊。

去年底，融創服務獨立上市，如今首份中期成績單令人驚喜。上半年，融創服務營收33.2億元，同比增長85%；歸母淨利潤6.1億元，同比增長154%。淨利率為19%，較去年同期上升5個百分點。收入規模與盈利能力雙雙提升，融創服務的收入結構也在持續向好，尤其物業管理服務和社區生活服務收入增長迅猛：物業管理服務收入20.5億元，同比增長94%；社區生活服務收入1.9億元，同比增長206%，並已超越2020年全年表現。

同時，隨着國內旅遊形式逐漸向好，融創文旅業績迎來了快速增長。上半年，融創文旅營收26.1億，同比增長166%，經營利潤大幅提升至4.4億元，客流量7201萬人次，同比上升103%，濟南融創文旅城、桂林融創國際旅遊度假區，杭州灣融創水世界等代表項目開業即受市場追捧。

截至目前，融創文旅擁有文旅城、旅遊度假區、會議會展和文旅小鎮4大板塊，彙集了城市綜合體、融創樂園、融創茂、雪世界、高端酒店羣、海世界、會展中心、民宿、小鎮集羣等10餘種城市綜合業態。

▲武漢融創公園大觀

文旅旗下冰雪業務，上半年邁出穩健向前步伐，不但收入大幅增長，還形成了覆蓋7省份、35座城市的戰略佈局，建立了業務的高護城河。

02

昔日的收併購大王，正在建立“安全邊界”

一直以來，融創保持着對宏觀環境和行業趨勢的敏鋭洞察與精準判斷，擅長在行業的不同階段快速找到發展最優解，這也使得融創被業界視為風向標。

相比孫宏斌“誰都可能暴雷，除了我們”的段子，融創中國執行董事兼行政總裁汪孟德的內部表態更切實直接的顯示了融創的未來戰略方向：

“調控對行業和企業都是好事，經過這一輪（調控），都將變得更穩、更健康。但與此同時，也要求企業在新的政策環境下快速調整適應。融創積極融入國家戰略、堅決響應政策導向、從容擁抱行業變化，進一步堅定‘更安全、更從容、更長期、更有價值’的均衡高質量發展的戰略方向，持續為員工、客户、股東、社會創造價值。”

四個“更”，説明融創也在考慮安全問題，並迅速地建立起了“安全邊界”。

“四更”準則也成為融創團隊基本做事原則，以利潤為核心，以客户滿意度為核心，以安全穩健為核心，提升綜合競爭力，持續為員工、客户、股東及社會創造價值。

放在“四更”首位的“更安全”，被孫宏斌定義為三個維度，一是要符合國家政策的導向，三道紅線指標必須完成；二是要讓別人認為你是安全的，讓自己的信用評級做到投資級；三是要確保自己是真的安全。

▲杭州萬融城實景圖

“從市場表現看，今年上半年市場比較好，下半年市場壓力會很大。”基於對市場的判斷，孫宏斌也給融創設立了比較保守的目標。“融資信貸市場、銷售市場壓力大，為了考慮公司的安全和長期性，要給自己留出安全的邊界，拿地規模要降低。”

2021年上半年，融創穫取權益土儲貨值2135億元，權益拿地銷售比37.9%。若把時間拉長至一年（2020年7月至2021年6月），融創權益拿地銷售比僅為28.5%。

下半年，融創將主動控制拿地總量及節奏，審慎獲取高質量土地，預計權益拿地銷售比控制在20%以內,全年權益拿地銷售比預計控制在30%以內。

在談及收併購市場時，孫宏斌更是直言目前基本不存在收併購市場。“目前所有的企業無論你開什麼價，我都是沒有辦法併購的，因為我還要同時併購你的債務。”

對於一心降負債的融創來説，待在安全區才是最重要的。