融創“置頂”：可售貨值超2萬億元，“地產+”成未來新增長點_風聞

原創：一號地產 作者: 一號君

一號説：更安全、更從容、更長期、更有價值

千呼萬喚始出來，説的就是融創半年報。

融創在房地產企業中是一個特殊的符號，無論外部市場環境如何變化，融創總能穩穩的給投資者和市場以驚喜，融創上半年每股盈利2.62元，同比上升8.7%，這個通常被看作企業經營成果的指標足以來評價企業盈利能力、成長潛力。

花旗發表研究報告指出，融創上半年業績表現符合預期，核心盈利按年增長1%，財務成本有所下降，負債率由去年底的96%降至86.6%，目標明年內降至“綠檔”，重申融創中國買入評級。

實際上，房地產市場發展邏輯已經發生了本質轉變，迴歸行業本質，轉向高質量健康長期發展，這與融創的戰略方向不謀而合。一號君認為融創之所能成為標杆，除了穩健增長的業績之外，還有對宏觀環境和行業趨勢的敏鋭洞察與精準判斷，擅長在行業的不同階段快速找到發展最優解。

面對下半年市場壓力，融創採取“更安全、更從容、更長期、更有價值”的戰略目標，融創着眼於長遠發展，優先考慮改善債務結構及成本。

評級上調：那些光鮮的財報數據無論營業收入還是淨利潤等核心指標，融創均保持了穩步上升的態勢，顯示出在新的市場環境和新的發展週期下，融創依然保持良好的盈利狀態，成長動力十足。

中報數據顯示，融創實現營業收入958.2億元，同比增長23.9%；毛利199.8億元，同比上升12.5%，歸母淨利潤119.9億元，同比上升9.4%；核心淨利潤131.5億元；每股收益2.62元，同比上升8.7%。

融創銷售額3208億元同比增長64%，完成全年銷售目標的50%以上，與此同時，銷售回款率保持高位水平。

無論營收、利潤，還是銷售方面，業績表現都可圈可點。

再來看債務方面，截至6月30日，公司總資產1.2萬億元，較去年底提升9%，一年內到期有息債務總額910億元，短債佔總有息負債比重下降至30%行業低位，債務結構良性，財務彈性更趨強韌。在手現金1232億元，其中非受限現金達到1011億元，較去年底增長2.4%，維持行業高位。

此外，“三道紅線”指標持續改善，全面轉綠進程不斷加速。淨負債率86.6%，較2020年末下降9.4個百分點；非受限制現金短債比升至1.11，剔除預收賬款後的資產負債率降至76%。 

融創的經營表現不斷收穫國際機構的認可，上半年，標普將融創公司主體評級由 BB-上調至BB，展望穩定。穆迪及惠譽將公司評級展望調升至正面;中誠信亞太首次覆蓋融創，並給予BBBg-評級，展望為穩定。

2021年以來，國際知名大行摩根士丹利、花旗、摩根大通、海通國際、中金及瑞信等相繼發佈報告大力推介融創中國，給予融創“跑贏大市”評級，並列為“首選推薦”股票。

融創中國董事會主席孫宏斌表示，要用三年左右或者再多一點的時間達到“投資級”的評級，“這個目標我們是堅定不移的，在這個目標下我們必須降負債率，降負債規模，降拿地的規模，甚至降低我們整體的規模。”

甘願降整體規模也要保證安全和健康，這一點來看，融創有着很強的魄力。

優質土儲：可售貨值超2萬億説實在的，對於房企來説，錢和地是兩個核心指標。

上面錢到位了，地的情況如何呢？

先看總量：截至2021年6月30日，融創持有的權益總土儲約1.64億平方米，對應貨值超過2萬億元，足以支持長遠的穩健發展。

2021年上半年，公司獲取權益土儲貨值2135億元，權益拿地銷售比37.9%。若把時間拉長至一年（2020年7月至2021年6月），公司權益拿地銷售比僅為28.5%。充足的可售貨值也支持下半年高業績的達成。數據顯示，融創在今年下半年內的總可售貨值超6600億元。

國盛證券發佈報告表示，疊加下半年銷售高峯影響及融創的市場領先優勢，預計融創2021年將實現銷售穩步增長。花旗同樣認為，相信下半年可售資源達6680億元人民幣，可支持公司達成全年銷售目標7000億元人民幣。

這些優質土儲集中在一二線核心城市，這也是支撐銷售增長的核心。

從銷售數據就能看出，上半年，融創在多個一二線核心城市佔據市場領先地位，20個城市的銷售額超過50億元。其中，北京、上海、成都等9個城市銷售額超100億元；在杭州、武漢，融創半年銷售額超過200億元——這相當於一家百強房企的半年業績。

孫宏斌明確表示，在投資方面要留出比較安全的邊界，如果還像過去一樣拿地，會吞掉很多利潤，未來希望獨資的項目更多。

基於此，下半年融創將嚴控拿地總量和節奏，下半年權益拿地銷售比預計控制在20%以內，全年權益拿地銷售比預計控制在30%以內。未來將提高全資項目佔比：在合作上升級現有模式，更多選擇資金實力強勁的合作方以成立長期平台的模式進行合作。

未來新增長點：“地產+”起舞地產主業高光不斷，增長勢頭十足，而服務、文旅等“地產+”業務也得以快速提升，併成為融創着眼於未來長期增長點。

從兩大板塊市場空間來看，都是屬於無限大的市場容量。服務板塊市場空間有多大呢？中信證券指出，物業管理行業市場空間廣闊（2.5萬億市場）；我國文旅市場早已進入長期增長期，國內旅遊人次也從1984年的2億，擴大到2019年的60億人次，隨着消費升級和人們出遊習慣的形成，這一數字還要更大。

當然，融創在這兩方面已經完成了搶跑優勢。

已完成上市的融創服務，上半年營收33.2億元，同比增長85%；歸母淨利潤6.1億元，同比增長154%。淨利率為19%，較去年同期上升5個百分點。不只如此，融創服務收入結構也在持續向好，物業管理服務收入20.5億元，同比增長94%；社區生活服務收入1.9億元，同比增長206%；非業主增值服務收入10.8億元，同比增長60%。

規模方面，融創服務延續着大幅快速增長態勢。截至6月底，融創服務在管建築面積1.7億平方米，合約建築面積3.2億平方米，第三方外拓項目佔在管面積比例39%，較去年底也增加了7個百分點。

融創文旅業績快速增長，多項目成功開業，冰雪業務影響力大幅度提升。截至目前，融創文旅擁有文旅城、旅遊度假區、會議會展和文旅小鎮4大板塊，彙集了城市綜合體、融創樂園、融創茂、雪世界、高端酒店羣、海世界、會展中心、民宿、小鎮集羣等10餘種城市綜合業態。

上半年，融創文旅營收26.1億，同比增長166%，經營利潤大幅提升至4.4億元，客流量7201萬人次，同比上升103%，濟南融創文旅城、桂林融創國際旅遊度假區，杭州灣融創水世界等代表項目開業即受市場追捧。

融創文旅城正在成為一座城市的名片。

行文至此，孫宏斌在業績會上的一席話，又在一號君耳邊迴盪：

他這樣説：希望用三年時間將融創的主體信用評級做到“投資級”。

當融創實現了“更安全、更從容、更長期、更有價值”的目標後，一切都水到渠成，至於這一天能否提前到來，我們拭目以待。