地產變革大幕下的融創，孫宏斌的新要求_風聞

通過降槓桿、優化資本結構、高標準拿地和擁抱變化等措施，融創建起了關鍵競爭優勢。

2021年的房地產市場，像極了魔幻的2018年。

上半年，樓市呈現出“過熱”徵兆，部分城市出現萬人搶房現象。下半年，重點城市加碼限購，市場轉冷降温，信貸市場資金緊張，房貸利率持續上升，銷售疲態盡顯。

從2018年至今年上半年，或者更長週期來看，優秀的企業總能快速應對市場環境變化，並提出解題方法。

8月30日，融創中國（01918.HK）交出了一份全優答卷：

實現合同銷售額3208億元，銷售大漲64.3%；

營業收入958.2億元，上漲23.9%；

歸母淨利潤119.9億元，上漲9.4%；

每股盈利2.62元，同比上漲8.7%；

負債率持續下降、“三道紅線”指標穩步改善；

國際信用評級全面提升。

融創的戰略展現出強大韌性，穿越市場週期、抵禦行業風險。這種定力下，融創實現了業績快速增長，同時也錘鍊出強大的綜合能力。

關注業績的同時，外界不禁疑問，艱難的這半年，融創在做什麼？接下來的下半場，融創又要做什麼？

01****孫宏斌的要求

2020年8月住建部提出房地產行業融資管理新規，將房企以“三條紅線”來進行劃分為“紅、橙、黃、綠”四檔。自此，“降檔”成為房企的頭等大事。

以融創為代表的房企降檔速度令人震驚，不到半年的2020年底，融創實現連降兩檔。深究其內因，發現融創先於政策要求，從2019年下半年起主動執行更均衡高質量發展的戰略方向，持續推進“降槓桿、優化資本結構”，並制定了全面、清晰、長期的行動計劃，提升盈利能力的同時保證充裕穩定的現金流。

至2021年6月底，“三道紅線”指標持續改善，全面轉綠進程加速。

我們從半年報中拆解出一組數據：

淨負債率86.6%，較2020年末下降9.4個百分點；

非受限制現金短債比升至1.11，較2020年底增加0.3個百分點；

剔除預收賬款後的資產負債率降至76%，較2020年底下降2.3個百分點。

融創的融資結構持續改善，信託借款規模連續兩年大幅下降。今年上半年，融創分別於1月26日和3月2日成功發行兩筆優先票據，兩次發債利率均為公司上市以來最低水平。與此同時，融創提前贖回於2022年2月15日到期的8億美元7.875%優先票據的未償還餘額。

以較低成本債務替換高成本債務，融創融資成本下降，債務結構得到進一步優化。

信用評級全面提升，機構認可度不斷加強。2021年以來，國際知名大行摩根士丹利、花旗、摩根大通、海通國際、中金及瑞信等相繼發佈報告大力推介融創中國，給予融創“跑贏大市”評級，並列為“首選推薦”股票。

在中期業績投資會上，孫宏斌給安全基本盤提出了更高的要求，今年不僅要降負債率，也要降負債規模，“三年內將融資成本從目前8%左右降到5%以內，信用評級做到投資級。”

02 “管理紅利”時代

高築牆，廣積糧，但也要兼顧“控總量、提質量”。

在土地市場，融創有一套自己的投資法則，一言以蔽之：高標準拿地。

2021年上半年，融創嚴控拿地總量，在保證財務指標持續優化並滿足“三道紅線”管控要求之下，審慎決策，合理補充高質量土地權益貨值約2135億元。

下半年融創總可售資源超6600億元，貨源充足優質，為持續的業績增長打好基礎，並保障經營現金流的充足彈性和絕對安全。

2021年以來，“雙集中”供地政策橫空出世，並不斷優化。作為房地產行業長效調控機制的重要組成部分，隨着第二輪集中供地土拍規則的再次調整，企業拿地從“拼資金”到“拼策略”、“拼品質”。

為應對土地市場變局，融創提出2021年下半年及後續拿地策略。即下半年權益拿地銷售比預計控制在20%以內，全年權益拿地銷售比預計控制在30%以內。

這一策略也恰恰迎合了“拿地銷售比限制在40%”的觀察指標。

如何實現上述目標？融創這裏也找到了解題方法：提高全資項目佔比，優化現有合作模式，優選資金實力強勁的合作方，以成立長期平台的模式進行合作。

更為重要的是，為達成上述目標乃至更長遠目標，融創全面推進數字化建設，支持精細化管理，為客户創造價值。集團全面推進數字化建設，將數字化作為三年規劃重要任務之一，數字化建設工作主要覆蓋地產、服務及文旅業務板塊。

2021年上半年，融創全面推進數字科技化建設，包括搭建線上銷售、在線建造、算量中心、線上採購、線上客户服務等系統，全面提升運營效率，支持公司更進一步的精細化管理。

以地產板塊為例，新交付地產項目，融創全面提供智慧社區服務，目前已在全國45處落地，年內預計也將完成全國近200個項目智慧社區平台的上線。

無疑，在“房住不炒”、“三穩”政策調控下 ，房地產行業趨於穩定、健康，進入管理紅利時代，房企的精細化管理能力成為核心競爭力之一。

03****擁抱變化

一部融創發展史，正是半個中國房地產發展史。過去十年也是中國房地產最高度發展的十年，也是龍頭房企快速增長的十年。

自2003年融創初創，經過18年發展與沉澱，大概經歷了三個重要的發展階段，這三大發展階段放在中國房地產發展很有代表性。

2003年-2010年，中國房地產市場發展的各種動力被牢牢確立，巨大的投資需求、消費需求、政府驅動、取消價格管制等使得房地產產業像脱繮的野馬一樣野蠻發展，中國的各大城市逐漸形成“巨大的工地”。這一階段，正是融創的初創階段。那時，搶佔核心城市佈局，確保生存，並建立起基本的運營能力。

2010年-2019年融創進入快速增長階段，並建立關鍵競爭優勢，在高週轉、高增長的房地產上半場，融創憑藉“更快速、更均好、更優質、更深耕”的優勢，迅速躋身行業前列。也正是此時，融創意識到資本結構的優化對公司長期發展至關重要，於是先於政策要求，從2019年下半年開始就主動優化資本結構、降槓桿，提升盈利能力的同時保證充裕穩定的現金流。

2020年，是融創的轉型年，同時行業也迎來巨大轉折。

這一年，融創正式打開了公司“均衡高質量發展”的序幕：主動調整節奏，拿地金額僅為2019年的一半，“三道指標”連降兩檔至黃檔，融資成本持續下降，以此建立起低於週期性風險的強大能力。

2021年，房地產行業發展格局重構，融創迎來了新的“四更”戰略目標：更安全、更從容、更長期、更有價值。這一準則將成為融創團隊基本做事原則，是以利潤為核心，以客户滿意度為核心，以安全穩健為核心，提升綜合競爭力，持續為員工、客户、股東及社會創造價值。

這與行業“長期主義”導向不謀而合。

過去十年是住宅開發的十年，住宅開發佔整個商品房比重84%，尤其是2018年之前，只要堅持三高模式可以享受到最大紅利，但如今，“三高模式”難以為繼。

房地產漲落與政策調整密切相關，融創善於擁抱變化，融創中國執行董事兼行政總裁汪孟德在公司內部表示，“調控對行業和企業都是好事，經過這一輪（調控），都將變得更穩、更健康。但與此同時，也要求企業在新的政策環境下快速調整適應。融創積極融入國家戰略、堅決響應政策導向、從容擁抱行業變化”。

房地產行業新一輪變革的大幕已拉開，釐清自我，依照戰略目標提出一系列可行的方法論比什麼都重要。