世茂提出“全場景全生態”，會是打工人真正需要的寫字樓嗎？_風聞

當代“社畜”的生存現狀，《摩登時代》早在上世紀便反映得淋漓盡致。永不停歇的流水線、自動餵食機……資本家推出種種“奇思妙想”，儘可能壓榨勞動者的工作效率。

儘管相隔一個世紀，很多“社畜”的處境仍與之出奇的相似，在996的高壓下，他們只能靠“帶薪拉屎”做軟弱的抗爭，最後自困於格子間無力脱身。

不過隨着如今工作內涵演變，同時更加多元的職業形態和價值實現路徑的出現，激發了打工人們開始關注自身感受和工作環境之間的協同性。

尤其是後疫情時代，遠程辦公的經歷讓我們開始對辦公場所方面進行思考，打工人需要的，不再是工位加會議室的純粹辦公場所，而是一個集合作、社交、學習為一體的綜合空間。

在需求的催生下，眾多房企也開始在產品業態、建築與空間、運營管理等方面開始創新，為企業着手構建全場景的生態辦公體系。這其中，世茂股份的輕資產轉型在一眾房企中走得頗具代表性。

在房企“三道紅線”新政要求下，本文將試圖探討以下幾個問題：為什麼高壓監管之下，世茂仍有餘力進行輕資產轉型？在產業互聯網時代，商業寫字樓還會有什麼新業態？世茂推出的寫字樓，是否是打工人想要的工作空間呢？

“三道紅線”全部達標，“反內卷”的世茂尋找房企新出路

去年以來，在“住房不炒”政策及“三道紅線”新政要求下，各大房企均縮起手腳，開始艱難轉型，“活下去”成了很多房企的首要目標。

不過這其中並不包括世茂，因為“三道紅線”它一條都沒踩。

世茂成立於90年代，主營業務為房地產開發。經過30多年的發展，現已成長為一家國際化、綜合性的大型投資集團，在全國100多個核心發展城市均有佈局，業務涉及地產、商業、物管、酒店、主題娛樂等產業領域。

其中主營商業地產開發與銷售、商業經營及管理的世茂股份，是世茂集團實施“大飛機戰略”，佈局生態住宅、商業地產及旅遊地產的重要一環。

目前，世茂股份寫字樓已進駐全國十餘座城市，項目平均建築高度超220米，在管規模逾300萬平方米，服務1100餘家入駐企業及6.5萬辦公人羣。

如今在行業穩地價、穩房價、穩預期的總基調下，防風險、去槓桿成為房企的主導趨勢，但今年上半年首輪集中供地，房地產市場依然呈現了非理性的狀態。

不過在房地產行業競爭愈發激烈的當下，世茂卻公開反內卷。不僅謹慎拿地，還開始大力進行輕資產運作。

我們能夠看到，一些地產企業視為燙手山芋的寫字樓業務，逐漸成為世茂股份的核心支柱。這並非是“卷不動”了，實際上在今年上半年，世茂股份剛剛交出了一份不錯的成績單，也給了它轉型的底氣。

據其財報顯示，今年上半年世茂股份營收和利潤均實現大幅增長，且綜合毛利率達到38.6%，在房企中也處於較為領先的水平，其中商業地產銷售營收達到了53.7億元，佔總營收的45.1%，租賃收入也實現了同比增長29%。

值得一提的是，在經營業績實現穩步增長的同時，世茂股份延續了母公司世茂集團對財務面的嚴格把控。報告期末公司剔除預收賬款之後的資產負債率為 63.26%，有息負債率為 18.83%，現金短債比2.10 倍，三道紅線指標全部綠線達標。

在現金流方面，世茂股份表現優異，今年上半年，經營活動產生的現金流量淨額24.8億，比去年同期增加了5.09%，穩中有升。

除了合理的槓桿水平和穩健的業績增長，支撐起世茂股份對於寫字樓業務的探索外，改善辦公生態體系本身，也是一件值得去做的事情。

“重新發明辦公室”，打工人需要怎樣的工作空間？

“辦公室是被髮明出來的，不是自然現象。既然是發明，那就可以重新發明和改造。” 澳大利亞墨爾本斯威本科技大學建築師、辦公空間設計研究者阿古斯丁·舍弗如是説道。

這種觀點也與如今房企在商業地產業務的戰略不謀而合。

在產業互聯網時代，辦公場所正從“組織價值生產車間”向“共同價值實現平台”進行轉變。雖然疫情令大家都擁有了遠程辦公的體驗，不過這些經歷卻反向印證了線下辦公的不可替代性：交流更便捷、協同更順暢等等。

而世茂股份意識到了這個問題，因此決定大舉開拓寫字樓業務，並且提出了改變辦公生態體系。“社會在不斷發展變化，勞動力也是，辦公生態體系必須有所改變。”寫字樓運營管理者除了提供場所以外，最根本的就是幫助企業成長，並服務社會，企業和社會需要什麼，他們就應該提供什麼。

例如有的人希望擁有一個隔音的私密空間來進行電話溝通，有的人需要圓形工位或者轉椅方便協作，這些都是如今常見的工作需求。

具體來看，如今商業地產運營者，從僅僅提供物理空間和基礎物業服務的“基本辦公”，轉向提供以人為本的科學工作解決方案、致力於實現組織和員工共同價值的“價值辦公”，配套服務成了其相互比拼的勝負手。

以世茂為例，其引入了“世茂52+”商業中心等業態，為用户提供從早上的咖啡開啓一天、到中午時短暫休息充電的健身及瑜伽房、再到下班後社交場景的全維度辦公生活場景配套與服務。

另外，世茂也與喜馬拉雅、知乎、西西弗等品牌展開了合作，設立了貼合年輕人的文化空間。在寫字樓裏，打工人也有了“放飛自我”的角落。

圍繞着人的需求，世茂將業務進行了全場景覆蓋，並由此沉澱出多元的業態和運營管理能力，收穫了大量的優質客户。

據瞭解，2020年全國寫字樓的平均空置率則接近30%，而世茂在管的 8 棟在營寫字樓項目中有 4 棟已進入穩定經營狀態，出租率始終保持在90%。

除此之外，世茂的寫字樓業務也能夠為所在城市進行賦能。

例如在海峽特區，世茂將“超級商業+超級娛樂”的概念整合，文化旅遊、國際商業、品牌酒店、國際辦公及口岸TOD交通樞紐為一體，打造了一座約120萬平方米的港珠澳口岸城，能夠有效促進三地的交流共融。

通過種種手段，相較於業內同行，世茂在商業地產方面更具有競爭優勢，為寫字樓、商圈、城市的附加價值，也能夠進一步反哺自身生長。

世茂股份加碼輕資產運營，長期主義是房企未來？

依靠輕資產運營，走長期主義的道路，或許是如今地產行業的未來。

首先，在嚴苛的監管環境下，受重資產業務制約，房企“暴雷”事件不時發生，世茂股份率先轉向輕資產運營，打出了一個時間差，並且能夠通過核心城市羣的地緣優勢，以及精細化管理來保持市場領先。

其次，世茂提出的“全場景生態辦公體系”，也能夠打破寫字樓的傳統定義和邊界，在“樓”之外做工作，創造出更適合勞動者的工作空間，並不斷以此為基礎，讓“寫字樓”創造着新價值。

面對不確定的未來，其實世茂向輕資產轉型，拓展商業寫字樓業務也並非孤例。金茂也提出“做城市合夥人”的旗號，對商業地產配套設施加大投入，除此之外，萬科、龍湖等老牌地產商也紛紛加碼輕資產運營。

因此，通過不斷精進產品力和服務力，世茂獲得了穿越週期的動能，不過在當下，世茂股份至少還可以從以下幾個方面進一步完善自身戰略。

1、引入新技術

提供更好的建築和空間，是世茂生態體系的根基，而提供更前沿更便捷的技術，也應是世茂在辦公生態體系中努力的方向。

據瞭解，世茂已經將AI、5G、雲計算等創新科技引入到寫字樓的智慧化演進中，但尚未完全在旗下商業地產中推行，因此世茂還需儘快將相關技術進行普及，在當地城市建立起標杆性寫字樓。

2、做好產業服務

過去世茂更多的是服務於大客户，但如今其主要拓展方向是下沉市場，二者的打法完全不同。世茂需要將人才、產業的配套設施進行完善，為入駐企業解決更多的問題。

此前在杭州世茂智慧之門項目中，世茂與當地政府部門協同成立了政企服務平台，協助政企間交流協作。

世茂可以以此進行擴展，聯合聯合項目所在地政府，將當地人才、法律、融資等專業企業服務，全部納入到自身服務體系之內。

總得來説，即便在高壓監管之下，穩健的世茂股份在商業地產方面依然大有可為。尤其是在母公司世茂集團輸血的情況下，其多元業務板塊日漸成熟，相互之間形成了協同效應，令世茂股份不再僅僅依靠房地產，而是有了進一步整合商業地產上下游的能力，可以將人才、公司、產業等方方面面整合起來，實現整個“小城”運營的成功。

文|松果財經（songguocaijing1）