雅城二次上市狀態變更為“失效”，雅居樂多元化、降槓桿努力受挫_風聞

雅居樂雅城二次衝擊港股失敗，讓雅居樂集團多元化和降槓桿方面的努力都受到挫折。

雅居樂雅城上市狀態變更為“失效”

近日，雅居樂集團控股有限公司（以下簡稱“雅居樂集團”）旗下雅居樂雅城集團有限公司（以下簡稱“雅居樂雅城”）在港交所的上市狀態變更為“失效”。這意味着雅居樂雅城未能順利通過港交所聆訊，衝擊IPO失敗。

值得注意的是，這已經是雅居樂雅城第二次衝擊港股。2020年6月24日，雅居樂雅城首次提交赴港招股書，計劃集資3億至4億美元。

目前尚不清楚雅居樂雅城二次衝擊港股失敗的原因。

從招股書數據來看，雅居樂雅城存在業務過度依賴雅居樂集團，雙方關聯交易額巨大的缺陷。以雅居樂集團為主的關聯方是雅城集團最大的客户，也是其最大的供應商。

2018-2020年，雅居樂雅城來自雅居樂集團及其他關聯方的收入分別為31.96億元、40.16億元和38.11億元，佔總收入的91.1%、78.9%及53.1%；而第三方收入佔比為8.9%、21.1%和46.9%。

值得注意的是，雅居樂雅城對雅居樂集團的業務依賴雖然大幅下降，但這也依靠前者近年不斷收購同行公司。2018年-2019年期間，雅居樂雅城先後收購上海特銘、江蘇百綠、廣東美景及北京京林的股權，以此增加了來自第三方的業務規模。

與此同時，雅居樂集團也是雅居樂雅城最大的供應商，2018-2020年，雅居樂雅城向雅居樂集團支付的採購金額分別為4.9億元、4.42億元和2.97億元，佔採購總額的14.3%、10.6%及5.6%。

雅居樂集團多元化轉型受挫

2016年，雅居樂集團開始多元化戰略轉型。2018年，雅居樂進行新一輪架構調整，提出以“1+N”為發展策略，並逐步形成地產、物業、環保、房管、雅城、商業、資本投資、城市更新等八個業務板塊。

以營收排名，雅居樂雅城是雅居樂集團中僅次於物業板塊的第二大多元化業務板塊。二次衝擊港股失敗，使雅居樂的多元化戰略受挫。

值得注意的是，雅居樂雅城的營收和利潤增速已經有所減緩。

首次上市的招股書顯示，2017年~2019年雅居樂雅城收入分別為15.48億元、35.09億元及50.92億元，年複合增長率為81.4%；年內利潤分別為2.64億元、4.90億元及8.22億元，年複合增長率為76.3%。

二次上市的招股書則顯示，2018-2020年雅居樂雅城收入分別為35.09億元人民幣、50.92億元和71.73億元，年複合增長率為43%；淨利潤分別為4.9億元、8.23億元和9.34億元，年複合增長率為38%。

降槓桿努力受挫

2018年，雅居樂集團旗下的物業服務板塊雅生活成功在港交所上市，是國內較早分拆物業上市的房企之一。如果此次雅居樂雅城成功上市，將成為雅居樂集團的第三個上市平台。

房企分拆旗下企業上市，不單單可以一次性獲得一大筆融資；更可以提升母公司的估值水平，也為母公司增添一個新的融資平台，對於房企降負債的意義重大。因此雅居樂雅城上市對雅居樂集團也有降槓桿的作用。

截至2021年6月30日，雅居樂集團剔除預收款後的資產負債率為68.4%，較2020年末下降3.5個百分點；淨負債率為45.3%，較2020年末下降15.7個百分點；現金短債比為1.18倍。雅居樂集團“三道紅線”都未踩線，是“綠檔”房企。

但雅居樂集團的真實負債率水平被質疑。雅居樂曾有“永續債之王”的稱號，截止2020年底，雅居樂集團永續債規模為136.37億元，這些永續債都沒有被計入負債。同時，截止2021年上半年，雅居樂的少數股東權益佔比已經從10%漲到了近30%，但少數股東所分得的淨利潤佔比，卻一直在5.4%至10.4%之間的低位徘徊，因此雅居樂集團被質疑“明股實債”。

可見，“綠檔”房企雅居樂集團的真實槓桿水平不低。可惜雅居樂雅城IPO失敗，讓雅居樂集團降槓桿的努力也受到挫折。