“地王收割機”招商蛇口逆勢突進_風聞

房地產行業一個明顯的共識就是，行業已從黃金時代走向白銀時代，意味着激進與黑馬成為了過去時。隨着房地產行業“三道紅線”、“集中供地”等政策實施，降負債、降槓桿成了房企的核心命題。

拉長時間看，少數的房企雖然能夠看準時機，利用金融槓桿彎道超車，但更多的是在週期的變化中掉隊或者被淘汰出局。在“房住不炒”的主旋律下，房企追求這穩健、有質量地發展。

但招商蛇口卻逆勢而行。

曾經的“招保萬金”變成“碧恆萬融”，作為“招保萬金”的頭號選手，招商蛇口錯失時代發展的紅利逐漸被超越，從規模上看早被甩開了top10以外，但招商蛇口似乎並不甘心，近幾年來不想掉隊的招商蛇口化身“地王收割機”，規模不多擴大，2020年則一躍進入房企top10的序列當中。

逆勢加槓桿擴張，招商蛇口能持續多久？

十年以前，地產界的四大天王是“招保萬金”。十年後，現在的新四大天王是“碧恆萬融”。作為“招保萬金”的排頭兵，從2005年就跌出了行業前十。

2010年，萬科實現銷售額1026億，成為國內首家千億房企，彼時的招商地產銷售額約143億。2014年其銷售額剛突破500億，萬科則已超過2000億。

有人問時任招商地產董事總經理賀建亞説：過去黃金十年，你們跟萬科一起起步，人家現在都2000億了，你們怎麼還是幾百億？

賀建亞則表示，實現千億並不是核心目標，行業內跑贏大市是很難的，但只要你跑得快，不一定要比跑得最快的那個快。

但2015年招商地產與招商蛇口工業區重組上市，或許是不甘心，重組後的招商蛇口定下了5年內重回行業前10的目標，按下了擴張加速度的按鈕。

2016年到2020年，招商蛇口銷售額分別為739億、1128億、1706億、2205億、2776億，年複合增長率39%，2020年則進入了top10。

2021年上半年，銷售額1769.76 億元，同比增59.85%，據中指研究院數據，招商蛇口排在銷售額榜單第7位，比去年同期上升了3個名次，與萬科的差距縮小。

重回前十，進擊式的發展，必然是伴隨着相匹配的土儲的規模地增長，頻頻在市場上拿地，尤其是溢價拿地，招商蛇口也因此獲得了“地王收割機”的稱號。

半年報數據顯示，今年1-6月，招商蛇口累計獲取土地63宗，新增土地面積390.45萬平方米，總計容建面 883.56 萬平方米，權益面積 560.32 萬平方米。

據中指研究院數據，今年1-8月，招商蛇口拿地金額697億元，排名第6位，拿地面積572萬平方米，排名第13位，拿地金額和拿地面積排名的錯位一定程度上反映了其拿地並不便宜，事實上，招商蛇口曾多次溢價獲取地塊，不惜在多地拿下“地王”項目。

1月，招商蛇口在徐州以15.62億獲得2020-51號惠民小區東B地塊，溢價率132.1%；

3月，招商蛇口在西安以20.28億競得滻灞核心區一宗優質地塊，溢價率149%

4月，招商蛇口在西安以15.67億競得西鹹新區XXQH-WB05-40地塊，溢價率156%；在重慶以32.5億摘得沙坪壩西永組團一地塊，溢價率129.98%

5月份，在南京首批集中供地中，招商蛇口以147.5億元拿下三宗地塊，成為此輪土拍拿地總額最高的房企。此外，招商蛇口在寧波、蘇州、揚州、天津、廣州、無錫、瀋陽等城市均有溢價拿地的情況。

2021年年初，招商蛇口董事總經理蔣鐵峯説：“房地產行業依然大有可為。未來龍頭企業市佔率提升將成為趨勢。招商蛇口爭取穩定在行業前十強，在此基礎上進一步提升排名。”

為穩定排名，提升規模，招商蛇口加速在市場上搶地，在獲得大量土地的同時，也觸碰了監管的紅線。

上半年，招商蛇口包括招拍掛、收併購含住宅性質的土地支出及收併購含住宅項目的土地成本權益支出496.65億元，住宅開發項目權益銷售額950.16億元。

以此計算，招商蛇口上半年拿地銷售比為52%，已超監管規定的年度拿地銷售比不超40%的紅線，該規定的制定是希望降低房企流動性風險和現金流壓力。招商蛇口若是要符合監管規定，下半年需要做的是減少拿地，但從7、8月份的拿地數據看，招商蛇口並沒有放慢拿地力度的表現。

從“三道紅線”看，招商蛇口較低的負債水平均未踩線，同時背靠國企的身份具有讓招商蛇口有較低的融資利率，有底氣對土地“買買買”。

但頻頻溢價拿地，則侵蝕了招商蛇口的利潤，在近幾年的財報中已有體現，最直觀的表現為增收不增利。

2018年到2020年，招商蛇口營收分別為882.8億、976.7億、1296億，營收不斷增長，但歸母淨利潤卻走了一個過山車，同期淨利潤分別為152.4億、160.3億、122.5億，2020年，2020年的歸母淨利潤同比下降了23.57%，也是2015年重組以來的首次下降。

與此同時，2018年-2020年，招商蛇口毛利率連續下降，分別為39.49%、34.65%、28.69%，可以看出其盈利能力逐漸下降。

那麼招商蛇口的高增長能否可持續？

今年來，據不完全統計，截至8月份，全國各地已出台了調控政策超過300次，調控力度超越往年，房地產行業正步入下行週期。行業普遍認為，市場走向了管理化紅利時代，企業需要精細化運營，從而獲取收益，地產行業很難再出現黑馬。

但從另一個角度看，相對於民企，國企在融資利率等有有多方面的優勢，在下行的市場中，具有較強的競爭優勢，這也是招商蛇口之所以敢於激進拿地擴規模的重要原因，在規模上獲得了跨越式地發展。

今年年初，招商蛇口董事總經理蔣鐵峯説：“房地產行業依然大有可為。未來龍頭企業市佔率提升將成為趨勢。招商蛇口爭取穩定在行業前十強，在此基礎上進一步提升排名。”

可見招商蛇口對未來形勢依然樂觀，但相反的是，投資者似乎並不買賬，

管理層樂觀，但投資者並不買賬。招商蛇口如今的股價在10元左右徘徊着，相較於重組上市時的19.29元的開盤價，已幾乎腰斬。從市值上看，銷售額排在招商蛇口後邊的華潤置地市值約為1770億，招商蛇口市值僅823億左右，兩者之間也就是説還有一個招商蛇口的差距。

十年之前，地產行業信奉的是“規模為王”，比拼“高週轉”以及衝刺規模的速度，造就了一批行業黑馬，但成功突圍的只是少數，一些房企在“房住不炒”的調控下暴雷，比如福晟、泰禾……，至今仍深陷債務泥潭。

從近期的中報季看，大都數的房企談到的除了“穩健”還是“穩健”，一是從管理要收益，做精細化經營，二是努力發展多元化。

行業趨勢已很明朗，“穩健”是發展的主流。

而招商蛇口似乎與趨勢背道而馳，激進拿地、擴規模、債務攀升……