短債佔比近5成，上半年不拿地，但中國奧園最大問題是房子「賣不動」了_風聞

​創立25年，成就千億規模，這是中國奧園交給市場的一份成績單。

8月26日，中國奧園高調推出5A+產品戰略，讓這份答卷更顯熠熠生輝。但在浮華表象之下，中國奧園卻交出了一份喜憂叁半的半年報。

財報顯示，2021年上半年，中國奧園物業合同銷售額675.8億元，同比增長33%；報告期內實現營業收入325.1億元，同比增長15%。

在利潤層面，中國奧園毛利81.29億元，同比下降1.8%；公司股東應占利潤20.89億元，同比下滑13.6%。與此同時，上半年中奧園毛利率由29.3%下降至25%；核心淨利潤率維持在8.8%。

從行業來看，整個房地產市場利潤率下滑已是必然，薄利多銷、做大規模似乎是房企的不二法門。但讓市場不滿的是，上半年中國奧園只完成了全年1500億銷售額的45%。

根據中房網對50家典型房企監測發現，上半年整體銷售目標完成率為51.8%。具體來看，有28家房企完成率超50%，在這一榜單中，中國奧園排名第40位。究竟是何原因，讓中國奧園的步子慢了下來？

01城市更新是步慢棋

一步慢，步步慢。

根據最新數據，截至8月底，中國奧園實現物業合同銷售額875.5億元，全年銷售目標完成率58%。這與1-7月份典型房企銷售目標完成率均值57.94%相差無幾，這也意味着，中國奧園比整個行業均值落後了一個月。

儘管財報中，並未對經營現金流做明確説明。但中國奧園在財報中明確表示，“預計未來一年的主要資金來源是業務經營收入及借款……”，從經營規模中要回款的決心昭然若揭。

現實也是如此，在三道紅線壓力以及融資渠道收緊背景下，通過銷售促回款已成為整個房地產行業的重要手段。而銷售帶來的巨大壓力，也落在了每個房企身上。

好在，上半年銷售不及預期之外，中國奧園有了新抓手，這便是城市更新項目。

財報顯示，中國奧園持有超70個不同階段的城市更新項目，預計可售貨值約人民幣7543億元，其中大灣區可售資源佔比達99%。加上土儲總貨值5939億元，中國奧園可售資源合計13482億元。

此外消息顯示，上半年奧園城市更新實現轉化貨值135億，預計全年為400億元左右。

但從營收角度來看，城市更新項目當下是“雷聲大雨點小”，對奧園業績貢獻只是杯水車薪。在上半年307億營業額中，銷售物業實現了297億，城市更新項目只貢獻了10億營收。

在知名地產分析師嚴躍進看來，可售貨值與營收不能完全劃等，營收需要相應的條件，可售只是第一步。此外，應該全方位看城市更新，它並不直接體現在銷售層面，還包含在項目持有、物業增值等方面，如果運營得當，後續會形成持續現金流。

可以理解為，城市更新項目是一步好棋，但同樣也是一步慢棋。

02生活服務的美好期許

一計不成，再來一計。

在成立25週年之際，中國奧園推出聲勢浩大的“5A+產品力體系”。據悉，“5A+產品力體系”涵蓋居住家、鄰里家、匠心家、服務家、城市家五大部分。

進一步講，居住家，是將房屋迴歸居住的本質，強化家的生活載體功能。鄰里家，則是將這一生活場景，擴展到整個社區鄰里間。城市家，概念更大，具備生活綜合服務商的理念。

而匠心家則指其與一眾品牌的精選集採，以及精裝工藝佈局。服務家，顧名思義與物業生活服務息息相關。

不難發現，中國奧園“5A+產品力”戰略，本質是從賣房向賣生活服務的轉變。

實際上，這已是行業趨勢。不少房企伸向家居、家裝市場的觸手已經越來越遠。據悉，4月24日，恒大旗下星絡家居便舉辦了一場聲勢浩大的“智能家居”招商大會，現場簽約金額2.6億元。

而除房地產企業，看重住家生態的還有電商企業以及傳統家電企業。

比如，國美近期推出的共建共享“家·生活”戰略，結合此前收購打扮家，其目標都是佈局智能家裝平台，繼而發力整個家生活消費賽道。在此戰略推動下，上半年國美零售SKU數量突破60萬大關，其中90%來自非家電領域。國美零售也基本完成了由家電向“家·生活”賽道的轉向。

再者，家電巨頭海爾智家。此前，海爾智家推出了行業第一款面向智慧家庭場景生態的操作系統（UhomeOS 3.0）。依託UhomeOS 3.0，海爾智家覆蓋起衣食住行等全場景生活方案，以及廚房、卧室、浴室等各空間的局部煥新與整裝方案。

除依託智慧大腦串聯的家生活場景外，海爾智家還通過三翼鳥線下體驗中心，將家電售賣與家裝設計結合到一起。它的優點是將賣產品升級為賣服務，並實現家電商品的成套、全屋銷售。

對比來看，房企涉水生活服務賽道要淺的多。從短期來看，它更似一個漂亮故事。**房企想要通過這一佈局，短期內驅動營收，創造現金流，仍舊有不小難度。**不止中國奧園，整個房地產市短期都是如此。

03短債高壓拿地受限

如奧園所言，創造現金流，主營之外，借款是不二選擇。

截至2021年6月30日，中國奧園銀行及其他借款合計802億元，優先票據及債券311億元，合計11133億元。其中1年內短期借款517億元，佔總借款的46%。

美元債方面，上半年中國奧園共發行三筆美元債，合計7.38億美元，用途為再融資。據不完全統計，中國奧園當下存續美元債約32億美元，其中2022年上半年到期兩筆，合計約6.88億美元。

從整體債務來看，報告期內中國奧園流動負債約2001億元，較2020年年末下降約60億元；這其中合同負債貢獻了絕大部分，但這一項上半年便下降了56億元。

不難發現，無論是借款還是整體負債，中國奧園的短期壓力較大，短債佔比約在45%上下。而行業中，龍湖地產控制在10%以內，碧桂園與融創控制在30%左右。

行業人士指出，短債佔比越低，説明房企的短期現金流壓力變越小，反之亦然。如果短債達到45%乃至更高，將嚴重影響企業的經營活動與現金流管理。

在中國奧園業績發佈會上，盤活存貨要回款，控制拿地降支出的問題越來越突出。陳志斌更是直接表示，今年中國奧園的購地預算控制在當年合同銷售額20%以內（到目前為止，基本上沒有拿地）。實際上，這要比監管要求的40%低了一半，這也足可見中國奧園債務壓力之大。

據克而瑞數據，這家銷售排名TOP30的房企，2021年上半年拿地掉到100名以外，而去年同期則排在第35位。

04小結

此外，少數股東權益佔比高一直是困擾中國奧園。

2017年末到2020年末，中國奧園少數股東權益分別為170億、189億、220億、357億，總權益佔比分別為39%、63%、62%、59%、66%。2021年6月30日，奧園少數股東權益仍為349億，佔比維持在66%。也就是説，自2017年以來，奧園少數股東權益高於歸母股東權益。

回到現金流層面，報告期內，中國奧園現金及銀行存款約606億元，剛剛覆蓋短期借款（含銀行借款、債券、票據），通過銷售快速變現就變得更加緊迫。

但從前8月銷售來看，中國奧園還是太慢了，1500億年度銷售目標能否完成，尚未可知。奧園只能寄希望於所謂的“金九銀十”了。