短債佔比近5成,上半年不拿地,但中國奧園最大問題是房子「賣不動」了_風聞
趣识财经-趣谈财经百态,识悟商业心经。2021-09-09 16:49
創立25年,成就千億規模,這是中國奧園交給市場的一份成績單。
8月26日,中國奧園高調推出5A+產品戰略,讓這份答卷更顯熠熠生輝。但在浮華表象之下,中國奧園卻交出了一份喜憂叁半的半年報。
財報顯示,2021年上半年,中國奧園物業合同銷售額675.8億元,同比增長33%;報告期內實現營業收入325.1億元,同比增長15%。
在利潤層面,中國奧園毛利81.29億元,同比下降1.8%;公司股東應占利潤20.89億元,同比下滑13.6%。與此同時,上半年中奧園毛利率由29.3%下降至25%;核心淨利潤率維持在8.8%。
從行業來看,整個房地產市場利潤率下滑已是必然,薄利多銷、做大規模似乎是房企的不二法門。但讓市場不滿的是,上半年中國奧園只完成了全年1500億銷售額的45%。
根據中房網對50家典型房企監測發現,上半年整體銷售目標完成率為51.8%。具體來看,有28家房企完成率超50%,在這一榜單中,中國奧園排名第40位。究竟是何原因,讓中國奧園的步子慢了下來?
01城市更新是步慢棋
一步慢,步步慢。
根據最新數據,截至8月底,中國奧園實現物業合同銷售額875.5億元,全年銷售目標完成率58%。這與1-7月份典型房企銷售目標完成率均值57.94%相差無幾,這也意味着,中國奧園比整個行業均值落後了一個月。
儘管財報中,並未對經營現金流做明確説明。但中國奧園在財報中明確表示,“預計未來一年的主要資金來源是業務經營收入及借款……”,從經營規模中要回款的決心昭然若揭。
現實也是如此,在三道紅線壓力以及融資渠道收緊背景下,通過銷售促回款已成為整個房地產行業的重要手段。而銷售帶來的巨大壓力,也落在了每個房企身上。
好在,上半年銷售不及預期之外,中國奧園有了新抓手,這便是城市更新項目。

財報顯示,中國奧園持有超70個不同階段的城市更新項目,預計可售貨值約人民幣7543億元,其中大灣區可售資源佔比達99%。加上土儲總貨值5939億元,中國奧園可售資源合計13482億元。
此外消息顯示,上半年奧園城市更新實現轉化貨值135億,預計全年為400億元左右。
但從營收角度來看,城市更新項目當下是“雷聲大雨點小”,對奧園業績貢獻只是杯水車薪。在上半年307億營業額中,銷售物業實現了297億,城市更新項目只貢獻了10億營收。
在知名地產分析師嚴躍進看來,可售貨值與營收不能完全劃等,營收需要相應的條件,可售只是第一步。此外,應該全方位看城市更新,它並不直接體現在銷售層面,還包含在項目持有、物業增值等方面,如果運營得當,後續會形成持續現金流。
可以理解為,城市更新項目是一步好棋,但同樣也是一步慢棋。
02生活服務的美好期許
一計不成,再來一計。
在成立25週年之際,中國奧園推出聲勢浩大的“5A+產品力體系”。據悉,“5A+產品力體系”涵蓋居住家、鄰里家、匠心家、服務家、城市家五大部分。
進一步講,居住家,是將房屋迴歸居住的本質,強化家的生活載體功能。鄰里家,則是將這一生活場景,擴展到整個社區鄰里間。城市家,概念更大,具備生活綜合服務商的理念。
而匠心家則指其與一眾品牌的精選集採,以及精裝工藝佈局。服務家,顧名思義與物業生活服務息息相關。
不難發現,中國奧園“5A+產品力”戰略,本質是從賣房向賣生活服務的轉變。
實際上,這已是行業趨勢。不少房企伸向家居、家裝市場的觸手已經越來越遠。據悉,4月24日,恒大旗下星絡家居便舉辦了一場聲勢浩大的“智能家居”招商大會,現場簽約金額2.6億元。
而除房地產企業,看重住家生態的還有電商企業以及傳統家電企業。
比如,國美近期推出的共建共享“家·生活”戰略,結合此前收購打扮家,其目標都是佈局智能家裝平台,繼而發力整個家生活消費賽道。在此戰略推動下,上半年國美零售SKU數量突破60萬大關,其中90%來自非家電領域。國美零售也基本完成了由家電向“家·生活”賽道的轉向。
再者,家電巨頭海爾智家。此前,海爾智家推出了行業第一款面向智慧家庭場景生態的操作系統(UhomeOS 3.0)。依託UhomeOS 3.0,海爾智家覆蓋起衣食住行等全場景生活方案,以及廚房、卧室、浴室等各空間的局部煥新與整裝方案。
除依託智慧大腦串聯的家生活場景外,海爾智家還通過三翼鳥線下體驗中心,將家電售賣與家裝設計結合到一起。它的優點是將賣產品升級為賣服務,並實現家電商品的成套、全屋銷售。
對比來看,房企涉水生活服務賽道要淺的多。從短期來看,它更似一個漂亮故事。**房企想要通過這一佈局,短期內驅動營收,創造現金流,仍舊有不小難度。**不止中國奧園,整個房地產市短期都是如此。
03短債高壓拿地受限
如奧園所言,創造現金流,主營之外,借款是不二選擇。
截至2021年6月30日,中國奧園銀行及其他借款合計802億元,優先票據及債券311億元,合計11133億元。其中1年內短期借款517億元,佔總借款的46%。

美元債方面,上半年中國奧園共發行三筆美元債,合計7.38億美元,用途為再融資。據不完全統計,中國奧園當下存續美元債約32億美元,其中2022年上半年到期兩筆,合計約6.88億美元。
從整體債務來看,報告期內中國奧園流動負債約2001億元,較2020年年末下降約60億元;這其中合同負債貢獻了絕大部分,但這一項上半年便下降了56億元。
不難發現,無論是借款還是整體負債,中國奧園的短期壓力較大,短債佔比約在45%上下。而行業中,龍湖地產控制在10%以內,碧桂園與融創控制在30%左右。
行業人士指出,短債佔比越低,説明房企的短期現金流壓力變越小,反之亦然。如果短債達到45%乃至更高,將嚴重影響企業的經營活動與現金流管理。
在中國奧園業績發佈會上,盤活存貨要回款,控制拿地降支出的問題越來越突出。陳志斌更是直接表示,今年中國奧園的購地預算控制在當年合同銷售額20%以內(到目前為止,基本上沒有拿地)。實際上,這要比監管要求的40%低了一半,這也足可見中國奧園債務壓力之大。
據克而瑞數據,這家銷售排名TOP30的房企,2021年上半年拿地掉到100名以外,而去年同期則排在第35位。
04小結
此外,少數股東權益佔比高一直是困擾中國奧園。
2017年末到2020年末,中國奧園少數股東權益分別為170億、189億、220億、357億,總權益佔比分別為39%、63%、62%、59%、66%。2021年6月30日,奧園少數股東權益仍為349億,佔比維持在66%。也就是説,自2017年以來,奧園少數股東權益高於歸母股東權益。
回到現金流層面,報告期內,中國奧園現金及銀行存款約606億元,剛剛覆蓋短期借款(含銀行借款、債券、票據),通過銷售快速變現就變得更加緊迫。
但從前8月銷售來看,中國奧園還是太慢了,1500億年度銷售目標能否完成,尚未可知。奧園只能寄希望於所謂的“金九銀十”了。