“善變”的樓市，“多變”的碧桂園_風聞

碧桂園，一箇中國房產界的“神奇玩家”。

雖然號稱“宇宙第一房企”，但碧桂園卻很少有城區地，也沒有商業區，基本是在郊區、省會周邊城市甚至下沉市場中紮根。

去年，碧桂園以7888億元人民幣的年度銷售額榮登了中國房地產企業排行榜榜首，但它的主要營收來源卻不是賣房子。

現如今，碧桂園已經開始做起了物業、機器人、現代農業等新項目。

那麼，碧桂園的轉型之路如何呢？

物業收入頂起一片天，為何賣房子不賺錢？

根據碧桂園半年報顯示，在營收方面，今年上半年，碧桂園實現了近3031億元人民幣的銷售額，同比保持了14%的增幅；總營收超過2349億元人民幣，相比去年同期增長了27%。

雖然在營收上有所增長，但這並不表示碧桂園房子賣得不錯。今年上半年，碧桂園的營業收入主要來自房地產開發及建築兩個經營分部。其中，來自物業銷售貢獻的收入佔比達97%，來自建築及其他分部的收入佔比為3%。

而且，通過縱向對比來看，碧桂園的盈利水平從去年就開始下降。根據財報數據，2020年，碧桂園實現總收入約為人民幣4628.6億元，同比下降約4.7%；實現毛利1009.1億元，淨利潤約541.2億元，與2019年同期相比分別下降21%和11.6%。

轉型做“物業”，確實助碧桂園在業績上實現增長。在公司利潤上，今年上半年碧桂園實現的淨利潤為224億元人民幣左右，同比增幅約為2%，股東應占核心淨利潤為152億元左右，同比增幅約為4%，但增幅都是個位數。

更值得一提的是，在公司毛利潤上，碧桂園在今年上半年的增幅也只有3%左右。

為什麼“賣房子”不賺錢了呢？ 其實主要是大環境和碧桂園自身策略上出了問題。

首先，在大環境下，國內一二線城市市場樓盤價格被限制得很嚴重，而低線城市市場又不再像過去幾年那樣熱火朝天，所以房子不能賣了。

其次，碧桂園這些年裏持續發力下沉市場，將樓盤不斷建在縣城中，而且為了拿下這部分市場，碧桂園還不斷降價處理，導致能夠到手的利潤就更少。

不過，因樓市低迷而受挫的不止是碧桂園，類似的情況其實也包括中海地產，萬科等等房企。拿中海地產來説，根據最新財報數據顯示，上半年，中海地產經營溢利為人民幣314億元，毛利率28.5%，淨利潤率為19.3%。

要知道，中海地產的淨利率始終保持在25%左右，這是中海地產近幾年首次淨利潤率跌破20%。

但是，也有一些好的指標出現。比如，2021年上半年碧桂園權益物業銷售現金回籠約2727.9億元，權益回款率90%，已連續6年達到90%及以上。

除此之外，碧桂園的槓桿水平也在持續走低。截至期末，碧桂園的總借貸餘額降至3242.4億元，其中一年內有息負債佔比降至27%，融資成本低至5.39%，較去年底下降17個基點，淨借貸比率更是低至49.7%，連續多年位於70%以下。

在現金流方面，碧桂園的期末可動用現金餘額達到了1862.4億元，短期償債無憂。但樓市變天也像一塊石頭壓在碧桂園心間。

樓市“變天”，碧桂園出路在哪？

今年以來，在“房住不炒”以及房企融資收緊的大環境下，房產行業不斷有業績下跌、資金鍊斷裂、裁員等負面新聞傳出。

根據七普數據來看，中國的常住人口的城鎮化率為63.89%（户籍人口城鎮化率為45.4%），已經接近實際城鎮化率75%的拐點，房產不容樂觀。

但無論如何，整個房地產行業都將逐步走下高盈利的神壇是不爭的事實，那麼，碧桂園該如何呢？

此時，尋求新的增長點成了房企破局的“第一要義”。而碧桂園也打出了“科技”的名號，將智能建造、智慧餐飲、現代農業、智能製造等新業態和住宅業務一起，並且走出了三條特色之路。

一是在現有服務版塊上去加速收購物業公司，強化對於社區服務，其實主要是壘實本身房地產關聯業務的發展，提升利潤。未來，房地產將不再是土地資本遊戲，房地產抓住房子是不行的，反而要將重心重新回到居住價值的打造和生活價值的賦能上，而物業就是不可忽視的一環。

二是碧桂園的現代農業項目。碧桂園農業現在已經取得了不錯的成績。2020年已在黑龍江省建三江完成無人化農場試驗示範項目，今年又在廣東省佛山市三水區開展一年多季作物的“無人化”生產驗證。作為一個跨界玩家，碧桂園已經不錯。

三是碧桂園的科技領域。碧桂園科技業務的核心就是機器人領域。截至目前，“博智林”在研建築機器人已有46款，其中18款建築機器人已投入商業化應用。

其中，建築機器人是為了解決建築行業用工成本上升，品效難平衡的痛點，也是契合了國家發展的戰略方向，相比人工效率提高了2-3倍，以後有望繼續提升。

而千璽機器人則致力於為餐飲企業智慧服務升級提供解決方案。在疫情期間，央視媒體就報道過碧桂園餐飲機器人能烹飪，能服務客户，極大程度上避免感染的風險。

目前，碧桂園餐飲機器人正式完成商用落地，近百家機器人餐廳全面佈局粵港澳大灣區內廣州、深圳、珠海、佛山等十大城市；2400餘台各類餐飲機器人單機設備，已在全國28個省市出現。

那麼，這些業務能助碧桂園走多遠呢？

想要“破局而立”，沒有碧桂園想的那麼簡單

想法很美好，但現實很骨感。

碧桂園是一家盤子端的很大的企業，自創投成立至今，已先後投資了50家企業，其中8家已成功IPO，另有8家已完成下一輪募資。其中，45%的投資項目分佈於先進製造、半導體、碳中和領域。

俗話説，科技引領生活。但科技的突破和科技力量的大規模應用，本身是充滿了坎坷的。就拿AI行業來説，有多少玩家順勢湧入，就有多少玩家落幕而走，原因就在於AI技術投入大，商業化落地難。

而且號稱“AI四小龍”的商湯、雲從、依圖、曠世，都是帶着光環誕生的，可如今也在爭相“流血上市”。

在機器人領域，碧桂園想要玩轉更是不容易。目前，我國的機器人產業鏈包括核心零部件製造、機器人制造、機器人應用、維修服務，每個鏈條上都有巨大的機會。但想要真正做好這一塊，需要的是複合型人才（資深高級工程師），這也是行業的核心競爭力。但複合型人才在國內非常少，需要企業耐心培養。

換句話説，機器人領域屬於資金密集，人才密集，技術密集產業，光有錢不夠，還得有人才，還得有技術，才能玩得起來。而現在有眾多專業技術玩家還在摸索階段，房地產企業並不具備競爭優勢，不但學習成本巨大，收益也不明朗。

碧桂園作為一個跨界玩家，要想在這個領域做好並不容易。

而且，目前來看，碧桂園的現代農業版塊和科技業務版塊以及房產板塊並沒有直接的關聯，雖然現代農業版塊和科技業務版塊在大方向上有無窮的潛力，但對於碧桂園來説，不管是在管理水平、公司文化、技術還是在人才積累方面，都是一個不小的挑戰。

另外，“多元化”這條路並不能立刻起效，需要長期、持續地投入，碧桂園的現金流能否扛得住還不好説。

總結起來，短期來看，碧桂園最有潛力的板塊還是服務板塊拓展，這是碧桂園短期內能夠翻身的最佳選擇，也是現有資源最大化使用的版塊，未來幾年很有可能成為碧桂園堅實的核心基礎業務，必將有錢了才能仰望星空。

截至目前，穆迪、標普等評級機構將碧桂園的評級上調。其中，穆迪和惠譽均對碧桂園給出了“投資級”信用評級，標普也將其評級展望調至“正面”。

本文作者：寧缺

文|松果財經（songguocaijing1）