中國金茂中報發佈，是“金”喜還是“金”嚇？_風聞

近日，中國金茂發布了2021年中報。2021年上半年，中國金茂營收實現強勢突破，同比增長135%，然而毛利率卻同比下降12個百分點，銷售均價也持續下滑，陷入增收不增利的怪圈。另一方面，金茂“三道紅線”雖全部達標，但表外負債的風險仍不容忽視，被質疑“明股實債”。

增收不增利，roe處行業中下水平

與2019年及2020年同期相比，2021年上半年中國金茂的收入實現了強勁的反彈。報告期內，中國金茂收入248.6億，同比增長135.2%。與此同時，中國金茂毛利率20.3%，同比下降12.2個百分點。金茂的毛利率自2018年達到峯值後，下滑趨勢明顯。2016年到2018年，中國金茂毛利率分別為37.4%、32.3%、37.5%，但到了2019年，其毛利率下滑到29.4%，2020年進一步下滑至20.2%。

中國金茂過去幾年的平均ROE同樣呈先升後降的拋物線狀，2016年-2017年，中國金茂的平均ROE從7.52%升至17.17%。不過在兩年的衝頂後，2020年，中國金茂的平均ROE降低至9.01%，在前100強房企中位列第66位，處於中下游水平，低於金地集團、旭輝控股、金科股份等一眾規模相當的房企。2021年上半年，中國金茂平均roe為8.91%與2020年同期持平，預測全年roe同樣不容樂觀。

疑似“明股實債”

截至6月末，中國金茂剔除預收款後的資產負債率68.92%，淨負債率為51.64%，現金短債比為1.26倍，“三道紅線”全部達標，屬於綠檔房企。儘管負債率不算高，但是與2020年末相比，上半年中國金茂的短期現金流偏緊張，其原因或與表外債務有關。

數據顯示，2016年末到2020年末，中國金茂的少數股東權益分別為241.2億、335.9億、424.7億、464.9億和550.7億，4年內翻了一倍。同期，中國金茂歸母股東權益分別為289.9億、328.5億、358.0億、393.7億、467.6億。自2017年開始，中國金茂少數股東權益超過歸母股東權益，但少數股東損益卻一直未能超過40%。

2021年中報顯示，中國金茂少數股東權益570.0億，佔淨資產53.5%，，少數股東損益15.1億，佔淨利潤比例僅有25.8%。兩者明顯的差距讓中國金茂被認為存在“明股實債”問題。

多地項目遭投訴，打臉“高端品質”

在很多消費者心目中，金茂是品質的象徵，但是近年來金茂主打的高端產品力卻屢遭“打臉”，僅今年就發生多起業主投訴輿情。

2021年初，南京多個金茂項目遭遇業主投訴。河西千萬級豪宅金茂府因降標減配、雷同安置房的配置被一批業主控訴。不僅如此，江北揚子江金茂悦、江寧東城金茂悦也因虛假宣傳、貨不對版、質量問題遭遇了業主們的一併投訴。

2021年5月，青島日報報道中歐國際城金茂悦遭眾多業主投訴，存在房屋質量問題，維修緩慢不願賠償；未收房就強行收取物業費；精裝房標準遠低於承諾等問題。

2021年9月，即將交付的北京未來金茂府同樣被業主爆料存在各種質量問題，例如外立面鼓包、各項設施縮水嚴重。

金茂物業赴港上市，能否成功為母公司分憂

面對國內房產大環境的頹勢，金茂也學其他房企一樣開始多元化發展。近期，旗下金茂物業向港交所遞交了IPO招股説明書。截至今年3月31日，金茂物業的合約建築面積達4130萬平方米，在管總建築面積約為1810萬平方米，包括67個住宅項目及34個非住宅項目。

財務數據顯示，截至2020年底，金茂物業的收入為9.44億元，2018年至2020年複合年增長率為28.2%；2021年前三個月收入為3.21億元。利潤方面，金茂物業2020年利潤7710萬元，三年複合增長率110%，2021年前三個月利潤為1460萬元。

值得關注的是，金茂物業的在管面積比大部分上市物業公司都小，目前物業板塊的貢獻對於整個金茂來説也僅僅是杯水車薪，如果不能快速提升物業管理規模，可能導致後期營收增長乏力無法支撐股價。

自今年年初以來，中國金茂的股價已跌去30%，截至9月10日收盤，中國金茂的最新股價為2.5港幣。這個走勢不僅僅是大環境的縮影，也一定程度反映了金茂在房地產存量時代稍顯慌張。不論是做城市運營商還是豪宅締造者，金茂都還要悠着點。