內循環：中國為什麼選房地產，兼論功過與未來_風聞

中美博弈與內循環的話題，最近很火。

其實，中美博弈一直都在進行，內循環也不是現在才重要。

中國的經濟發展一直都是以內循環為主拉動的，並在1998年住房分配貨幣化改革之後，房地產行業逐漸成為了拉動中國經濟內循環增長的核心。

説中國經濟一直是以內循環為主增長的，只要看看我們現在的富豪們，有多少是靠國內市場發起來的，有多少是靠國外市場賺錢的，就一切都知道了。

説現在中國經濟內循環的核心是房地產行業，只要看看我們現在的富豪中，有多少是靠房地產發起來的，有多少是靠其他行業賺錢的，也就一切都清楚了。

一、國家為什麼選擇以房地產行業作為拉動經濟的核心，其功何在？

國家選擇房地產行業作為拉動經濟的核心，是有意的，還是無意的？如果是有意的，為什麼？

這些問題，筆者不是專家，所以無法回答。但，咱們可以從另外的角度，對其合理性與有效性進行一些簡單的分析。

1、戰爭就得有人犧牲生命，國家發展就得有人犧牲利益。

國家之仁，非個人之仁。

打仗時，尤其是攻堅戰，任何人都清楚的知道，打頭進攻的部隊傷亡會很大。但，指揮員得下命令，不講感情；戰士得往上衝，不怕犧牲。因為，這是戰爭，沒有流血，哪裏來得勝利的紅旗漫卷西風。所有的紅旗，都是烈士的獻血染紅。

國家發展，一樣需要有人犧牲。任何一個國家，首先要解決的問題之一，就是主要的財政收入要從何而來——主要從哪一羣人身上來，就意味着，哪一羣人為了國家的整體發展，要比別人更多的犧牲自己的經濟利益。被選者，無需為了犧牲而不平。

注：西方發達國家的崛起，主要是靠犧牲別人的利益。

只有意識到這一點，我們才能理性客觀的看待：新中國成立後很長一段時間，如果沒有農民在“工農剪刀差”下的犧牲，就沒有我們一窮二白條件下的工業基礎。到後來，如果沒有房地產行業粗暴發展下的買房者的犧牲，就沒有我們今天的整體繁榮。

注：到現在，農村依然在補貼城市。農民工為城市貢獻了勞動力與税收，卻享受不到城市的教育、醫療、養老等公共福利，這在實質上就是一種農村對城市的倒貼。

2、選擇房地產，正確在，中國人有“買房置地”的傳統，市場需求足夠大。並且，當時我們的城市住房條件確實緊張，國家也沒有錢來給個人改善。

3、選擇房地產，正確在，房地產對經濟的拉動足夠廣、足夠大。房地產不僅直接拉動鋼筋、水泥，還拉動各種裝修建材，拉動各種傢俱家電，甚至是鍋碗瓢盆，等等。這個世界上，沒有任何一個行業，比房地產更能拉動一個超級人口大國的整體經濟發展。

4、選擇房地產，正確在，房地產不是高科技，不用搶佔外部市場，更不用面臨外國的競爭，是國家能夠完全掌控的內生力量。

5、選擇房地產以私人開發為主，而不是國家統一建設。不僅因為國有企業效率低、有貪腐，更因為房子價格國家不好定——高了招人罵，低了不知道該低到多少。當然，這也造就了數量眾多的對社會沒什麼“真”貢獻的房地產富豪，是正常結果。

6、選擇房地產還帶來了意外驚喜，地方財政一下子有了大力丸。在土地出讓金的加持下，使得我們全國各地的城市建設得到了突飛猛進的發展——這是土地“國”有制的制度福利，土地私有制的制度很難複製。

二、房地產行業的粗暴發展，給中國經濟造成了什麼負面影響？

凡事有利就有弊。

房地產拉動經濟再好再有效，也不是百利而無害，其給中國經濟的發展也帶來了很多麻煩的負面影響。

1、房價過高，房貸的壓力將其他消費需求擠壓的太過厲害，導致了整個社會的需求不振——還了房貸，還有多少錢能用於其他消費？

2、房價上漲太快，嚴重金融化，資本過多的逐利進入，導致了實體行業的資金供給受到嚴重擠壓——炒房更賺錢，誰還安心投資實業？

3、土地與房租成本過高，大大增加了實體經濟的成本支出，成為導致大部分實體經濟經營困難的重要原因之一——租個商鋪做生意，賺的錢還不夠交房租！

4、整個國民經濟與地方財政被房地產行業綁架，上不去下不來——放任不管，未來泡沫破裂是災難；現在就戳破，既沒有準備好，也還會有金融風險與社會民怨；通過抑制其發展來維穩，在實業不振、消費乏力的疊加下，就是現在的啥也不好乾，滯而寒。

總而言之，房地產行業的狂飆發展，既拉動了我們整個國民經濟的整體繁榮。又因為其價格的過度上漲，超越了整個國民經濟的承受能力，從而抑制了消費市場與實體經濟的良性發展，成為今天中國經濟困局的最主要根源。

三、中國房地產行業的未來

當前，及未來相當長一段時間，中國還離不開房地產。

一是，如果沒有了房地產的拉動，整個中國的內生經濟拉動將會很困難，因為短期內根本找不到可替代其拉動力的產業。

二是，中國整個社會的城市化程度進一步提升，是必然的客觀規律。這就意味着，大量的農民進城需要“居者有其屋”。所以，城市還得建，房子還得蓋。

從中國房地產行業的未來發展看，以下問題都是確定或可能的：

1、國家正在盡力擺脱以房地產拉動為主的經濟發展格局，但目前尚未找到有效的解決方案，且不確定何時能夠找到。

2、房價維穩與降低金融風險，是確定的。但，具體政策會視具體情況，以變應變。

3、不管是從國家財政角度考慮，還是從社會公平角度考慮，房地產開發商轉向以國有企業為主，應該是大方向。既然房價“確定”了，就沒有必要再讓沒有“真”貢獻的私人開發商簡簡單單的賺大錢了。

4、強化住房供應多樣化的模式探索，是大概率的。但具體方向目前仍不確定，未來能否成功仍未可知。

5、房產税是早晚都要推出的，但即使推出了，在短期內也成不了地方財政的主要收入。

6、通過增加商業與工業用地的辦法，降低實體經濟的經營成本，是有可能的，是可選擇項。

7、當房地產行業利潤走低，不能再粗放賺錢，精細化競爭將會成為未來的主流。。

就解決中國房地產行業的問題與中國經濟的整體發展看，筆者認為，以下方案是可探索的：

1、房貸對居民“消費”的壓制，可以通過主動製造有計劃的“福利性通脹”等一系列綜合措施來予以解決。比如，提高居民的醫療、養老、教育等社會福利保障水平等。

這種“福利性通脹”，在本質上是一種“劫富濟貧”式的社會財富二次分配。其目的是，通過國家層面的調節財富分配，促進社會公平與共同富裕的更好實現。

2、可以將房地產問題與“農民退出”問題結合起來，既順應城市化進程的客觀規律，又為房地產行業持續發展提供支撐力量，同時還解決了中國的三農發展問題。

這個方案的大體思路是，農民自願退出自己的農民身份及相關權益，政府給予相應的城市購房補貼，實現農民、國家與地方政府的“三贏”。（關於具體方案設計，感興趣的朋友可以參見筆者的文章《農户承包地退出：該退回集體，還是該轉為國有》）