“天價停車費”後又現漏水房，正榮地產很缺錢嗎？_風聞

正榮地產很缺錢？天價停車費和產品質量事件，或可從側面反映出正榮地產急切地增加收入和節約成本的意願。表面繁榮背後，是其低權益比、盈利能力接連下滑的缺陷和“明股實債”的重大嫌疑？

天價停車費後又現漏水房

近期，正榮地產在武漢市場很不順。

7月初，正榮地產旗下武漢正榮紫闕台項目被業主質疑“天價車位，有家難回”。據業主核算，如果不買車位，每天停車費高達120元，每月停車費約3600元，每年停車費約合43200元。而購買車位價格高達28萬元/個，是周邊小區15萬元/個的車位均價的近兩倍。

此前，經過武漢市市場監管局、東湖高新區市場監管局約談，正榮紫闕台設置了封頂費用，但僅提供月租車位80個，相較其1946户的總户數而言杯水車薪。

近期，正榮地產在武漢的多個樓盤又遭業主投訴質量問題。

正榮紫闕台的業主發現其房子存在地板及瓷磚破損、乳膠漆脱落、牆面起皮等問題，更嚴重的是大雨後部分靠近窗、牆角的地方出現了滲漏水情況，被拆了踢腳線的牆面發黴發黑。經過維修後，仍有多名業主反映滲漏水問題。

此外，清能正榮府也被投訴質量問題。正榮紫闕台開發商正榮正升因違反大氣污染防治管理制度被處罰，正榮恆瑞御峯開發商恆瑞聚福因違反《建設工程質量管理條例》——未辦理施工許可證擅自開工建設被處罰。

天價停車費和產品質量事件，或可從側面反映出正榮地產急切地增加收入和節約成本的意願。正榮地產很缺錢嗎？

假千億房企？

9月10日，正榮地產”發佈的2021年8月未經審核經營數據顯示，其連同合營公司及聯營公司累計實現合約銷售金額已經突破“千億”，約1058.09億元，完成年度目標約71%。不出意外，正榮地產將完成其2021年銷售目標1500億元。

如此高的合約銷售業績下，看起來正榮地產不應該很“缺錢”。實際上，正榮地產的“千億”銷售額“水分”很大。僅用5年時間，正榮地產的銷售額就完成了從169億元到1080億元的跨越，背後是低權益比的尷尬事實。

數據顯示，今年上半年，正榮地產實現合約銷售金額達823億元，但權益銷售額僅約463.5億元，營業收入僅160億元。去年全年，正榮地產實現合約銷售金額1419億元，權益銷售金額僅780.5億元，營業收入僅361.3億。

同時，據克而瑞數據，正榮地產上半年全口徑銷售額位列全國第24位，較2020年末下降了2個名次。

踩中一道紅線，明股實債跡象明顯

截止2021年6月30日，正榮地產的淨負債率57.2%，剔除預收賬款的資產負債率72.4%，現金短債比2.2倍。“三道紅線”還踩中一道。

同時，正榮地產的盈利能力卻在連年下滑。

2019年正榮地產的毛利率由2018年的22.8%減少至2019年的20%；2020年正榮地產的毛利率由2019年的20%減少至19.1%。同時，根據測算，正榮地產最新的淨利潤率為9.4%。

據克而瑞研究中心數據，2020年66家行業典型上市房企的毛利率、淨利率的中位數分別約為24.3%、10%。可見正榮地產的盈利能力不僅下滑，還低於行業平均水平。

值得注意的是，為了表明自身的債務水平健康，正榮地產還成為第一家主動披露表外負債的房企，其表外負債擔保權益約31億，表外的現金達到24億，淨負債是7億，整體表外負債相對風險可控。

但是，這卻有些“欲蓋彌彰”的意味。因為，外界主要質疑其重大“明股實債”嫌疑。數據顯示，正榮地產的少數股東權益從 2020 年 6 月 30 日的 150.09 億元，上漲至如今的 253.79 億元，佔總權益的 53.93%。但正榮地產今年上半年少數股東損益只有 3.38 億元，佔比只有 22.53%。少數股東權益和損益不匹配，是比較明顯的“明股實債”特徵。