恒大這道坎：家底仍在，時間還要看自己？_風聞
节点财经-节点财经官方账号-专注上市公司价值发掘，聚焦头部公司增长节点2021-09-17 10:45
出品 / 節點財經
最近，關於恒大的各種傳聞層出不窮，財富兑付風波持續發酵。9月16日晚，A股上市公司世聯行發佈公告，稱與恒大集團已就應收款項中部分款項達成抵房解決方案。對於恒大來説，以房抵債也不失為一種救急措施。
9月14日，中國恒大（3333.HK）在港交所發佈公告就近期事件進行了正式回應，主要內容有三：
公司承認目前確實遇到了前所未有的困難，而為緩解流動性問題採取的相關措施，如轉讓成員權益、出售位於香港的辦公大樓等未取得預期效果。
6月-8月，公司物業合約銷售金額呈下降趨勢，分別為716.3億元437.8億元、380.8億元，預期9月繼續大幅下滑。
公司已聘請華利安諾基（中國）有限公司及鍾港資本有限公司作為聯席財務顧問，評估公司資本架構，研究流動性情況，探索所有可行方案。
從全球最大房企到今日的資金困境，龐大的負債始終是壓在恒大身上的一根“稻草”，也是外界一直關注的焦點。那恒大究竟欠了多少錢？又涉及到哪些金融機構？
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恒大事件
波及面有多大？
財報顯示，截至今年6月末，中國恒大總資產為2.38萬億元，較上年同期增加1710億元；總負債1.97萬億元，較上年同期減少161億元。資產規模和負債規模均位列各大房企首位。
資產好説，重點是負債。1.97萬億是個什麼概念，2020年廣東省一般公共預算收入實現1.29萬億元，領跑全國，而這個數字距離恒大的負債總數還有一定的差距。
關鍵在於，恒大的短期債務壓力較大，應付賬款及票據6669億元、短期借貸及長期借貸當期到期部分2400.5億元，總流動負債高達1.57億元，佔比近80%，而賬面貨幣資金僅有1952.16億元，且“三條紅線”碰觸了兩條。
長期以來，地產靠債務驅動快速擴張，背後離不開金融機構“輸血”。若恒大債務出現什麼差池，可能引發一連串的“蝴蝶效應”。
根據去年那份被恒大闢謠的求援文件顯示，截至2020年6月30日末，恒大集團負債涉及128家銀行類金融機構和逾121家信託、城投、資管、小貸等非銀行機構。
其中，境內銀行類金融機構借款餘額2163億元，排名前五的分別為民生銀行293億元、農業銀行242億元、浙商銀行113億元、光大銀行105億元、工商銀行103億元；境內非銀行金融機構借款餘額3684億元，排名前五的分別為外經貿信託241億元、中航信託191億元、山東信託176億元、光大興隴信託164億元、渤海信託125億元。
儘管恒大當時做了闢謠，但從如今的局面推斷，當時文件中所説的內容也並非空穴來風。而上述金額對任一家金融機構而言，應該都是一筆“頭大”的費用。
以民生銀行為例，摩根大通9月初估計，該行對恒大的風險敞口最大。
不過，民生銀行6月份在上證e平台上回復投資者時表示，恒大集團及關聯公司在該行的所有授信業務還本付息情況均正常，從合作開始至目前均無逾期情況發生。
儘管如此，民生銀行的股價卻非常誠實，從7月初到現在，下挫幅度近30%。不得不説，有中國平安對華夏幸福的前車之籤，資本市場對恒大可能對民生銀行造成的壞賬準備計提影響多少還是在意的。畢竟，民生銀行去年淨利潤不過才265億元。
金融機構之外，業務層面被恒大牽連的公司也不在少數，僅A股已明示為恒大供應鏈一員的就有20餘家，如三棵樹、索菲亞、歐派家居、喜臨門等。
9月6日，三棵樹披露，截至8月31日，公司就來自恒大的應收賬款和應收票據，發生逾期金額共計3.36億元，尚有1億元未付；另一家定製家居龍頭索菲亞，同意以用恒大或恒大下屬子公司債權相互抵銷的方式處理對其享有的債權。
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“地主家的餘糧”
還有多少？
流動性緊張加劇，恒大已經從“買買買”切換到了“賣賣賣”，並尋求多種措施減困，如調整項目開發時間表、嚴格控制成本、大力促進銷售及回款、爭取借款續貸和展期、引入新戰投等。
公開市場信息顯示，目前恒大已售出部分物業資產和股權。
包括向供貨商及承包商出售物業單位以抵扣部分欠款，總金額約251.7億元；出售5個地產項目股權及非核心資產，總代價約為92.7億元。
出售恆騰網絡11%股份給兩個買方，總代價約為32.5億港元；出售盛京銀行1.9%股份，總代價為10億元；出售深圳高新投7.08%股權，總代價約為10.4億元；出售恒大冰泉49%股權，總代價約為20億元。
粗略計算，這幾筆交易將為恒大迴流現金或償還欠款合計約為411.7億元。雖然相較於近2萬億的負債只是杯水車薪，但如果交易最終達成，對緩和恒大的資金鍊還是會有所幫助。而最終能否度過危機，更大的希望還得看“地主家餘糧”的數量和質量。
恒大中期財報顯示，截至今年6月底，公司總土地儲備項目778個，原值為4,568億元，舊改項目146個，總貨值近2萬億。
另有恒大香港總部大樓和新界元朗地區的住宅項目待價而沽。最新報道中，前者可能價值13億美元，後者為10億美元。
節點財經注意到，在債務危機蔓延下，恒大的資產價值也在快速縮水。
據悉，8月份時，恒大對香港總部大樓報價尚超過20億美元，同時正在尋求以80億港元(10億美元)價格出售上述元朗的住宅項目，價格低於恒大當初為收購該項目支付的89億港元。
除此之外，目前恒大集團在內地仍有不少住宅地產，尤其是位於深圳大灣區中心地帶的住宅地產，但可售面積尚不清楚；直接和間接分別持有恒大物業59.04%股權、恒大汽車74.99%股權、恆騰網絡26.55%股權、嘉凱城27.85%股權、盛京銀行34.5%股權、易居控股9.8%的股份。
按照各大上市公司的最新收盤價（9月16日），假如恒大價將其股權全部清倉，恒大物業約迴流資金260億港元，恒大汽車約250億港元，恆騰網絡約63億港元，嘉凱城約18億元；盛京銀行若價格和8月份一樣，最高可達28億美元，約180億元；易居控股約6000萬美元，約3.84億元。
換算成人民幣，恒大回籠資金大概在660億元左右，加上土儲原值和香港物業資產，約在5400億元左右。
當然，恒大也在加速把其他業務送上資本市場。在線房屋和汽車銷售平台FCB Group本來預計在2022年第一季度上市，根據3月份的估值，剩餘90%的股份可能價值180億美元，約1152億元；恒大全資擁有的旅遊業務擬分拆上司，潛在融資規模尚不清楚。
總的來説，恒大要度過目前這場危機，難免要打一場硬仗。接下來無論在消費市場還是資本市場，亦或輿論環境，恒大都已經沒了退路，必須全力以赴。
用資產換時間，留個恒大的時間還有多少，恐怕就要看它的資產處置速度了。
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