千億房企的“潰敗樣本”合景泰富：經營業績下滑，核心財務風險大增_風聞
一号财经-看得见的商业世界2021-09-18 11:14
一號説：祖上曾經闊過，那是阿Q的想法
今天我們觀察的樣本是去年剛剛突破千億銷售額的合景泰富集團（HK.1813），其今年的銷售目標定在1240億元，較去年增長約20%。
但半年報數據出來之後，一號君發現其又是一個業績“全面潰敗”的樣本，而隨着銷售的疲軟，能否達成既定目標，還是個未知數。
銷售業績三連降 年度目標難完成
日前，合景泰富集團發佈了8月經營簡報，公告顯示：8月份合景泰富集團及其合營企業及聯營公司預售額71.90億元，同比減少25.2%；預售建築面積約38.3萬平方米，同比減少41.7%。
公告寫的很坦誠，不像有些房企，月度數據下滑了，就不寫環比、同比，這一點還是佩服合景泰富的。
事實上，8月份的銷售額相較7月份已環比下降11.56%，而7月份81.3億的銷售業績，相較於6月份的103.04億更是環比大降21%，較去年同期減少11.9%。
即使是在行業衝半年度業績的6月份，合景泰富的銷售數據也不理想，6月單月銷售額較5月環比下降8.8%。合景泰富的銷售業績已經環比三連降，且降幅在不斷擴大。
1-6月份，合景泰富的銷售額為562億元，雖然同比大增53%，但目標完成率僅為45.32%，低於50%的時序進度；前8月完成銷售額714億元，年度銷售目標完成率57.6%，相較67%的時序進度還有10個點的差距。
目前來看，合景泰富的銷售目標完成率與時序進度之間的差值在不斷拉大，再加上6、7、8三個月的銷售進度放緩，業績環比下降之下，年度銷售目標能否順利完成具有很大的風險。
留給合景泰富逆風翻盤的機會，已經不多。
經營業績全下滑 盈利指標亮紅燈
除了銷售疲軟、目標難成的風險之外，合景泰富上半年的半年報業績也並不理想。
從經營業績來看，合景泰富上半年營收129.7億元，較重述後的2020年同期營收僅增長0.3%。特別是作為營收主要來源的物業開發，其營收相較去年同比下滑2.1%至121.89億元；
而銷售成本卻同比增加3.61%至90.74億元，導致毛利潤大幅下滑至39億元，較重述後的2020年中期毛利同比下滑6.7%。
上半年，合景泰富的“三費”增長迅速。銷售費用大增86.92%至7.83億元；管理費用增長24.1%至8.88億元；財務費用也同比大增39.6%至7.63億元；
而其他收入和公允價值變動上面，合景泰富都是同比大幅下滑，其他收入減少了27.37%至8.85億元，公允價值變動也損失了6012萬元，同比下滑685%。
營收的下滑和各項成本的上升，導致上半年合景泰富的營業利潤下滑了45.9%至22.91億元；好在合聯營公司的業績挽救一下，税前利潤只減少了27.03%至37.93億元。
淨利潤下滑22%至28.53億元，其中歸母淨利潤和少數股東淨利潤分別下降21.71%、30%至27.53億元、1億元。
從降幅來看，合景泰富的毛利潤、淨利潤等的同比降幅均要大於營收降幅，不僅沒增收，更沒增利。
盈利能力方面，上半年合景泰富的毛利率和淨利率分別為30.05%、21.99%，雖然處於行業高位，但也同比下滑了2.15個百分點和6.3個百分點。
投資回報率方面，合景泰富的淨資產回報率今年上半年下滑至6.24%，較2020年的16.83%下降了10個百分點。
財務狀況不樂觀 風險因素在增加
其他的核心財務數據，一號君對比了一下，除了有所“美化”之外，也處在惡化狀態。
首先從三道紅線來看，截至今年年中，合景泰富的淨負債率約為54.1%，較去年末減少7.6個百分點，現金短債比從1.6倍提升到1.8倍，剔除預收款的資產負債率下降3.3個百分點至71.8%；
看上去達標了兩條，且槓桿率在下來，但仔細拆解財報後發現，上半年合景泰富的淨資產增厚了80.02億元，從2020年底的539.16億元增加到619.18億元，增加約14.84%；
而增厚的來源主要是少數股東權益的激增，從2020年底的103.81億元，增加至年中的171.59億元，增加了66%，而母公司權益僅從435.35億元增加到447.59億元，僅增加了12億元；
而在2020年，合景泰富的少數股東權益也經歷了一次暴漲，當期暴漲324.12%至103.8億元。可見合景泰富的降槓桿、降負債，主要還是依靠快速做大少數股東權益。
現金流方面，2021年中期，合景泰富經營性現金流淨額為20.97億元。較去年同期僅增加0.66%，投資性活動現金流淨額下降24.95%至-55.47億元；
與此同時，融資性活動現金流淨額大增1145%至54.43億元，可見今年上半年通過銷售回款的經營性現金流自我造血乏力，主要依靠外部融資借款輸血，相應的融資需求激增。
中期的在手現金及等價物426.1億元，較去年同期減少12.33%。
此外，我們還在合景泰富的資產負債表中發現了更多經營性的風險點。比如應收賬款及票據僅23.75億元，同比減少了2.47%；存貨同比大增29.92%至806.3億元，存貨總量的風險高企，在行業調控之下面臨減值風險。
同期的其他應收款雖然增加了90.5%至144.7億元，但應付款的規模更大，且增幅更快。
應付款方面，應付賬款及票據，大增39.48%至127.5億元，應付票據的激增，且規模超過百億元，在新的監管措施中，已將房企商票也納入監管；
應計費用及其他應付款354.2億元，同比增加18.24%，應付聯營公司款項34.15億元，同比增加118.13%等等；
因此，從核心財務數據的角度而言，合景泰富的財務風險也在增加。