六個錢包累了，租房不貴了，恒大廢了_風聞

　　今天中秋，閒來無事看了樊綱最近幾個觀點，從六個錢包買房到年輕人先租房，真心有種不吐不快的感覺。

　　我一開始覺得樊綱的話很有道理，因為隱約記得樊綱是在2016年提出的「六個錢包」，2016年的確是靠房產致富的最後一個窗口。

　　因為權威人士是在2016年5月強調的「房住不炒」，在偌大的中國，政策從最上層傳導到最下層，需要2-3年的時間；所以這意味着最後一個機會窗口，大概到2018-2019年，窗口就關閉了。

　　但我查了一下，樊綱是在2018年4月，CCTV2《大講堂》欄目上提出的六個錢包交首付的理論；可那個時候，一線城市的房價已經基本見頂了。以北京海淀為例，2016年5月，房價6W9，2018年4月，房價8W7，2020年7月，房價8W9；要不是一批人開始炒作學區房，海淀房價再次躥升一波，9W也差不多是海淀房價的頂了。

　　那樊綱教授在那個時候鼓勵六個錢包攢錢出首付買房，小夫妻還貸30年，在2018年4月這個時間窗口，樊綱給年輕人的操作建議，可不像任大炮説的那麼實在。反而，我以為樊綱的言論，是違反了「權威人士」思路的，反倒更像是幫某個利益羣體造勢。

　　在2018年的節點，作為真正的貨幣政策委員會的專家，他應該給出的正確結論，就是榨乾六個錢包，如果能夠給小夫妻在有潛力的城市全款買房，那還是應該儘早上車，也讓小夫妻安居樂業。

　　房子的價格，是由其公允價值決定的；即熟悉市場情況的買賣雙方在公平交易的條件下和自願的情況下所確定的價格。説白了就是別人願意出多少錢買你的房子？沒人買的話，你要二十萬一平和要兩千一平都沒鳥用，所以一定要在有潛力的地方購入資產。

　　我的東北老家為例，有一個精裝修的高檔高層小區，名字很巧，叫恒大華府，小區裏有人工湖、有海景、有車位，2015年，每平方米只要4500，也就是説200平的房子只要90萬。

　　但是我的老家在過去20年裏，大部分居民都有兩套房（有一套是交了幾萬換的單位分房），剛性需求和改善需求已經被消滅；又沒有足夠年輕人購房；農民進城也不會買這麼高端的房子；最後恒大華府賣了兩年還沒有全部賣出去，恒大應該是虧了。

　　而直到今天，恒大華府的價格，也還在5000上下浮動，七年不見上漲。這種資產拿來自助挺好，想拿來投資跑贏通脹，那純粹是開玩笑了。

　　記得馬雲在2015年（不確定具體時間）説，未來的最不值錢的就是房子，這個判斷是對的。但這話是面對全中國700個城市（含台灣地區31個）來説的。但是對有發展潛力的城市和地區來説，房產仍然是最好的資產。

　　什麼地方算是有潛力的城市？

　　年輕人多的地方。

　　什麼地方年輕人多？當然是經濟好、機會多、收入高、生活豐富、交通便利的地方。特別是北上廣深寧杭蘇錫常通等五十多個有競爭力，有從周圍區域抽水（吸引年輕人）能力的城市。

　　那麼，在哪裏才能找得到呢？

　　這種問題，要從國家的政策文件中尋找答案。我寫過一篇「《開年首季問大勢》後續：全國推進交通基礎設施建設」的文章，裏面分析了國務院下發的《交通基礎設施重大工程建設三年行動計劃》。重點看這一段：

　　建成京津冀、長三角、珠三角三大城市羣城際鐵路網，推進長江中游、中原地區、成渝地區、山東半島等城市羣城際鐵路建設。

　　從文件中就能知道，京津冀、長三角、珠三角、長江中游武漢一帶、中原地區鄭州一帶、成渝地區、山東半島沿海一帶就代表着潛力。榨乾六個錢包，在上述地區全款買房，肯定是正確的選擇。

　　如果榨乾六個錢包一輩子的積蓄只能勉強交個首付，那接下來30年，這對小夫妻就必須要保證自己的工作收入和還款能力，以及希望六個錢包身體健康，不得重病；小孩天資聰穎，不用花費家長大量時間輔導；這風險誰來抗？

　　 權威人士怎麼説？

　　2016年5月9日，人民日報就頒發了權威人士對中國經濟發展局面以及趨勢看法的的文章——《開局首季問大勢》，明説“徹底拋棄試圖通過寬鬆貨幣加碼來加快經濟增長、做大分母降槓桿的幻想”。

　　特別是民營企業投資大幅下降，房地產泡沫、過剩產能、不良貸款、地方債務、股市、匯市、債市、非法集資等風險點增多。

　　房子是給人住的，這個定位不能偏離，要通過人的城鎮化“去庫存”，而不應通過加槓桿“去庫存”

　　一二線城市房地產價格上漲較快，部分服務領域價格持續上漲。

　　那樊綱教授在2018年4月還在建議六個錢包出首付幫小夫妻買房，不就是房價應該漲到六個錢包12個老人一輩子的積蓄只配交首付的意思麼？這是不是跟權威人士的觀點背道而馳？

　　2021年，銀保監會的主席郭樹清,説，那些單邊押注房地產會持續上升的人肯定會付出代價，現在看，恒大不就付出了代價麼？然後我們發現樊綱教授跟中央的看法保持一致了，不再喊買房了，改建議租房。

　　2021年6月，樊綱教授提出其實現在租房挺合算，中國房租和房價的比例是世界最低的。等到年輕人收入提高後再買房，年輕人剛工作買不起房是還沒到時候，要等到將來房價穩定，收入增長高於房價上漲的時候，（自然買得起房）。

　　但是我不明白的是，樊綱教授有偌大的名頭，給出的全都不是可行的解決方案。現在正確的操作是什麼？

　　正確的建議，是讓大家認識到房價未來只會在現在這個高位橫盤，而且橫盤已經是最佳解決方案，部分漲幅高的地區不下跌就不錯了。所以年輕人該攢錢攢錢，該租房租房，該好好生活就好好生活。

　　等攢夠了首付，在30歲關口，選擇一個房貸壓力不大的城市定居就好。一線買不起就買二線，二線買不起買三線，只要在上面説的那些有潛力的城市買房，能夠安居樂業，結果一定是好的，生活一定是幸福的。

　　比如最新的新聞，深圳龍華金茂府，均價1500萬一套供不應求的高端樓盤，現在所有業主集體請願退房，原因就是這個樓盤價格一直在下跌。誰説中國房價只漲不跌的？北京旁邊燕郊的房價一路下行，大家是不是忘了？

　　總之，樊綱教授1953年出生，在黑龍江務農過，78年恢復高考後考入河北大學，87年就去哈佛留學，2006年至2010年，任中央貨幣政策委員會委員；他不可能沒有洞察力；但是他給出的建議，卻不是可落地、可實施、可執行的良心建議；這又是為啥呢？屁股唄。

　　那些單邊押注房地產會持續上升的人肯定會付出代價，就是這樣。

　　但是儘管投機者付出了代價，但更多的老百姓可以愉快的享受花好月圓、闔家團圓的中秋節，這麼一算，都挺好。

　　祝各位讀者中秋快樂，健康平安，萬事如意，心想事成！