100億元拿下富力物業，碧桂園服務的“野心”究竟在哪？_風聞

恒大的事情還在沸沸揚揚，碧桂園又搞了一個大新聞，也刷新了物管行業“最貴”的收購記錄。

9月20日下午，港股碧桂園服務發佈公告稱，將以不超過100億元人民幣收購富力物業全資子公司富良環球，由此間接收購富良環球所持的各目標公司100%股權。這也是繼年初收購藍光嘉寶服務後，碧桂園服務在物管行業橫向併購中的另一起重磅操作。

實際上，自2020年起，碧桂園服務在城市服務領域便屢次斥資併購，可背靠“宇宙第一房企”，碧桂園服務為什麼還是如此“豪橫”？此次收購富力物業後，又會給碧桂園服務帶來哪些助益？

依靠“高週轉”無往不利的碧桂園，為何一頭扎入物管行業？

“高週轉”是碧桂園無往不利的殺手鐧。

拿地後4個月開盤，5個月現金流回正，6個月完成資金再週轉……在房地產市場正當紅的那些日子裏，碧桂園憑藉“高週轉”的戰略擴張迅猛，市值一度高達2000億港元，並被冠以了“宇宙第一房企”的名號。

堪稱極限的開發速度，雖然是碧桂園在起步階段的不二法門，但也會遭受“高週轉”的反噬。

2018年，由於 40 天內連續發生上海奉賢項目坍塌、杭州蕭山項目裂痕、六安地王項目坍塌三起重大死傷事故，碧桂園深陷輿論漩渦，地產業務一度停滯。

不過當時適逢“穩房價”的調控，碧桂園也開始進行多元化發展。根據其最新半年報，碧桂園自稱“已經建立了一個囊括智能建造、智慧餐飲、現代農業與新零售的多元化投資組合。”

就目前來看，碧桂園在上述領域的佈局和規模都頗有可取之處，但這並不足以支撐起一個千億市值的企業收入來源。

另外地產企業跨界佈局，在拿地上也會有所便利，未免有“醉翁之地不在酒”之嫌。而且碧桂園海外地產項目進展上也不算特別順利，在如今房地產行業變天的時代，碧桂園還是要先找到一條能夠穩定增長的道路，因此存量與增量並行的物管行業便引起了它的注意。

2018年6月，碧桂園分拆了集團物業管理業務，並以介紹方式在港交所主板獨立上市，當時市值約為250億港元。按9月22日收盤價計算，碧桂園服務的市值在短短3年間躥升至1541億港元，與碧桂園的1603億港元相差無幾。

旗下物業公司市值有望趕超本體，這在“三道紅線”的嚴格調控之下並不稀奇。

事實上各家房企都開始重視物業服務，分拆旗下物業公司上市，也有助於減輕資金壓力，是一種改善企業槓桿的方法；而對於資本市場來説，則是看中了物業公司輕資產的經營模式、穩定的現金流，極高的抗風險能力。

認準了物管行業後，碧桂園服務今年以來頻頻出手，先是在年初49億元收購了藍光嘉寶服務，此次又是斥資100億元收購富力物業，期間還有一些大大小小的收購案，就連恒大物業，碧桂園服務也曾有過一定接觸，只不過是價錢沒談攏。

那麼拿下富力物業，能夠給碧桂園服務帶來什麼？

在管面積不及藍光嘉寶，碧桂園服務為何選擇“高位接盤”？

目前地產行業處於週期性下行，因此能夠長期提供穩定資金的物業服務在業內被普遍看好。

而物管企業主要的營收來源就是由業主繳納的物業管理費，影響其收入的核心指標就是物業在管面積和每平方米每月收取的物業費用，不過物業費顯然不可能大幅漲價，因此對於碧桂園服務來説，擴大其在管面積才是其擴張的重點目標。

公開數據顯示，碧桂園服務目前擁有4.29億平方米在管面積（不包含藍光嘉寶服務），這其中有70%是由碧桂園集團貢獻。

這對於一再強調“要穩固行業龍頭地位”的碧桂園服務來説，過於依靠關聯方房企輸血顯然是不可取的，因此其需要通過進行品牌外拓或者併購的方式來拓展其在管面積。

不過對比藍光嘉寶和此次富力物業的兩次收購案，《松果財經》發現藍光嘉寶在管面積兩倍於富力物業，而且口碑和運營能力也要優於富力物業，碧桂園服務這一次算是“高位接盤”了。

據瞭解，截至去年底，藍光嘉寶服務在管面積為1.3億平方米，合約面積為2.14億平方米；而富力物業管理的552個項目中，總在管面積僅為0.69億平方米，其中住宅物業的在管建築面積約為0.58億平方米，商業物業的在管建築面積約為0.11億平方米。

而且藍光嘉寶作為四川地區最大的物管企業，在口碑和運營能力上都較為良好，截止2020年底，藍光嘉寶收入27.34億，淨利潤20.12%。

而富力物業2020年收入25.97億，淨利潤僅有不到10%，且有111個項目出現虧損，連續三年資產負債率超過100%。

那麼富力物業是如何吸引了碧桂園服務大手筆收購呢？

從股權結構上看，富力物業並非是富力地產的子公司，只是由富力地產董事長李思廉、聯席董事長兼總裁張力各持有46.48%股份。不過，富力物業此前的業務增長還是要得益於富力地產的支持，而富力地產的基本盤普遍在一二線城市。

因此，富力物業與藍光嘉寶之間的巨大差價，其實與碧桂園服務缺乏優質底盤有關。

此前碧桂園服務由於過於依賴碧桂園集團的地產建設，導致其在管面積大多分佈在三四線城市和鄉鎮之中，缺乏一二線城市優質盤。因此比起藍光嘉寶的區域性優勢，碧桂園服務顯然要更加看中富力物業的一二線城市佈局。

除此之外，在碧桂園服務眼中，富力物業是一傢俱備優秀物業管理和商業運營能力的企業，將其收購後碧桂園服務也能夠進一步在城市更新項目綜合管理服務上，發揮更加重要的影響力。

那麼具體來看，在房地產行業下行週期，碧桂園服務斥資百億拿下富力物業，對其日後發展是否有較大影響呢？

拿下富力物業以後，碧桂園服務的“野心”會就此止步嗎？

實際上，斥資100億拿下富力物業，對於碧桂園服務來説並不算十分困難。對照2021年半年度報告來看，其現金流還有着217億之多。花掉100億，也不會對碧桂園服務造成“傷筋動骨”的打擊。

而據海豚投研統計，今年上半年物管公司平均在手現金為56億元，遠遠不及碧桂園服務。因此在當前市場競爭中，碧桂園服務可以藉此優勢，通過併購的方式迅速切入重點城市，在深耕區域的基礎上提高核心城市項目密度，彌補其區域佈局短板。

除了充足的現金以外，作為目前物管行業的龍頭企業，碧桂園服務還可以以較高的市盈率配股或發行可轉債，從資本市場融資，再去收購較低市盈率的企業。在併購門檻提升的當下，這無疑是對碧桂園服務的利好。

只是從碧桂園服務的投資動作上來看卻略顯焦急：3月公告收購藍光嘉寶，9月公告收購富力物業。如果在算是中間的談判環節，其整體的規劃上只會更早，間隔也要更短。

這可能與碧桂園服務在2020年業績會上的承諾有關。碧桂園服務稱，將在5年內做到千億營收、18億平方米合約面積。

據2021年半年度報告來看，其合約面積已經達到了12億平方米，想來問題不大，但碧桂園服務的營收只有115.6億元，因此通過收購則是達成這一目標的“捷徑”。

跑馬圈地的打法在一定程度上幫助碧桂園服務擴張，但除物管企業以外，碧桂園服務還在進行了城市服務等領域進行了橫向拓展，雖然這為其帶來了巨大的想象空間，但它的步子未免有些太大，走的也太快了些。在《松果財經》看來，可能碧桂園服務還需要穩下來，將收購來的資產進行充分消化。

物管行業服務的縱向延伸也可以成為碧桂園服務的努力方向之一。

隨着物質生活水平的提高，人們對房屋的需求不在侷限於户型、綠化等居住需求，而是在社區服務方面提出了更高的要求。物管行業也是順勢而為，紛紛在服務水平上加碼，在這種情況下，碧桂園服務同樣不能掉隊。

雖然高品質的物業服務，看似為物管企業增加了成本，但從長遠來看，企業能夠通過日積月累來促進品牌成長，贏得至關重要的市場口碑和用户粘性，挖掘越來越多的潛在用户，從而實現業績的長期增長。

除此之外，非住宅領域也是碧桂園服務值得重點探索的目標。

碧桂園在住宅領域積累了多年品牌優勢後，如今已經將其輻射到商場、學校、公建等非住宅領域。據碧桂園服務2020年財報顯示，2020年其新增合約面積中，非住宅佔比已經超過了住宅，達到了50.2%。隨着業態結構的多元化，碧桂園服務也可以推出深耕細分市場的品牌，來強化自己的領先優勢。

結語：

在“房住不炒”的政策引導下，各地產企業紛紛走向了多元化，與地產關聯度極高的物管行業自然成了搶手的香餑餑。在物管行業空間持續打開、整合開始加速的趨勢下，對於碧桂園服務來説可以説是利好不斷，只是隨着大手筆的併購，其服務規模也在不斷擴大，與日俱增的運營體系的挑戰，可能是其接下來要去面對的最重要問題。

作者：斟酒

文|松果財經（songguocaijing1）