至暗時刻來臨，哪些房企還能活下去？_風聞

2021年的中秋假期，房地產依然在風口浪尖。

9月20日，新力股價暴跌90%，收盤前22分鐘匆忙停牌，總市值僅剩17.85億港元；恒大、融創中國、碧桂園服務、世茂服務、雅生活服務、佳兆業、龍光集團、中國奧園等眾多房企，均出現超10%的最大跌幅；李思廉、張力把富力物業賣股權給碧桂園服務。

悲觀情緒蔓延，做空勢力強勢干預，本就被嚴重低估的房企還有投資價值麼？哪些房企房企還算健康？與其看毫無事實依據的爆雷榜，不如在TOP50上市房企中憑實力挖寶，通過規模、盈利能力、流動性等維度，來理智地分析一家房企的過去、現在和近未來。

一、巨無霸梯隊

作為年營業收入高達四五千億元，年銷售規模四五千億元的巨無霸房企，對社會的貢獻或者傷害都會被無限放大。

1、中國鐵建

作為全球最具規模實力的綜合建築產業集團，中國鐵建2021年上半年營業收入4,885.15億元，位列上市房企營收榜第一，中國鐵建含工程承包、勘察設計諮詢、工業製造、房地產開發和物資物流及其他業務，其中房地產開發業務營收為118.96億元，經營性現金流雖然是-561.86億元，但因為房地產業務在其主營業務中佔比較小，當下的房地產調控對發展、盈利、現金流的影響並不大。

2、綠地控股

綠地控股上半年營業收入2,829.26 億元，位列上市房企營收榜第二，權益銷售額 1,476.70 億元，歸母淨利潤82.33 億元，淨資產1,658.20億元。經營性現金流大幅改善，同比增加592%至 285.98 億元。有息負債規模較大為2,869.00 億元，貨幣資金882.60億元，有息負債/貨幣資金覆蓋僅31%，公司多元化業務資金沉澱，降低負債是公司目前的頭等大事，目前已經初見成效。

3、碧桂園

碧桂園上半年營業收入2,354.24億元，位列上市房企營收榜第三，其中97%的收入來自物業銷售，3%來自建築及其他分部。權益銷售額3,007億元，歸母淨利潤149.96億元，淨資產2,776.76億元，經營性現金流103.79億元，有息負債3,242.40億元，貨幣資金1,679.21億元，有息負債/貨幣資金覆蓋為52 %。雖然有息負債規模也是在3000億以上，但是短期內現金比較充裕，可以看到碧桂園總體上相當穩健，運營也相當靠譜。

4、中國恒大

恒大上半年營業收入2,240.66億元，位列上市房企營收榜第四，權益銷售額3,387.10 億元，歸母淨利潤143.83億元，淨資產4,110.41億元，經營性現金流未披露。有息負債5,700.00億元，儘管已經比去年最高時的8700多億元大幅下降了約3000億元，但出現流動性危機後，對社會造成了巨大的影響。面對龐大的負債，恒大貨幣資金僅867.72億元，有息負債/貨幣資金覆蓋僅為 15%。恒大正處於風口浪尖，其對行業的重大影響正在顯現，結果尚難預料。

5、萬科

萬科上半年營業收入1,671.11億元，位列上市房企營收榜第五，權益銷售額2,306.30億元，歸母淨利潤110.47億元，淨資產3,637.21億元，經營性現金流67.82億元，有息負債2,697.10億元，貨幣資金1,952.00億元，有息負債/貨幣資金覆蓋為 72 %。雖然萬科股價回到五年前，盈利能力被詬病，但是萬科是當下真正的上市房企現金王，市場對萬科信心依然堅挺。

6、中海地產

利潤王中海地產上半年營業收入1,099.92億元，位列上市房企營收榜第六，權益銷售額1,919.30億元，歸母淨利潤207.79億元，是唯一一家上半年歸母淨利潤能夠超過200億元的房企。淨資產3,412.47億元，經營性現金流35.12 億元，有息負債2285億元，貨幣資金1,174.27億元，有息負債/貨幣資金覆蓋為51%，是巨無霸房企中有質量增長的代表。

7、融創中國

融創中國上半年營業收入972.66 億元，位列上市房企營收榜第七，權益銷售額2,006.00億元，歸母淨利潤119.89 億元，淨資產2,083.31億元，經營性現金流117.19億元，有息負債3,035.30 億元，貨幣資金1,010.99億元。融創一年內到期有息債務總額910億元，短債佔總有息負債比重下降至30%行業低位，債務結構良性。孫宏斌表示：“下一步的策略就是讓企業更安全。今年、明年融創還是主要把財務結構指標改善放在首位。”

8、保利發展

保利發展上半年營業收入899.72 億元，位列上市房企營收第八名，權益銷售額2,052.00 億元，歸母淨利潤102.98 億元，盈利空間小幅收窄，淨資產3,042.76 億元，經營性現金流為-248.12 億元，有息負債為3,341.14 億元，貨幣資金1,554.00 億元，有息負債/貨幣資金覆蓋為 47 %，現金流充盈，且融資成本較低，是民營企業無法比擬的優勢。

二、兩千億梯隊

這裏有曾經的地產黑馬，也有老牌房企，他們不再衝刺第一梯隊，守江山是當下第一要義。

1、新城控股

新城控股2015年銷售額為319億，2020年則達2510億，5年翻了近8倍，是當年最大的黑馬。新城的節奏把握非常好，小王總上台後做的第一件事就是迅速切割，由內而外地剝離負面事件所帶來的多重影響，同時採取有策略的“賣賣賣”手段，幫助企業渡過危機。

上半年，新城控股營業收入791.05億元，權益銷售額867.40 億元，歸母淨利潤43.06 億元，淨資產874.08 億元，經營性現金流-75.72 億元，有息負債1,063.51 億元，貨幣資金551.50 億元，有息負債/貨幣資金覆蓋為52%，表現不錯。

2、華潤置地

華潤在上半年業績發佈會上給出了“韌性生長，奮楫篤行”主題，上半年實現營業收入755.09 億元，權益銷售額 1,116.00 億元，歸母淨利潤 131.25 億元，淨資產2,660.50 億元，經營性現金流未披露，有息負債 1,367.00 億元，貨幣資金948.51億元，有息負債/貨幣資金覆蓋為69 %。手握千億現金的華潤表示，未來的主要方向還是項目端的收併購和國企平台的混改，絕不會在收併購上做一些冒進的動作。

3、世茂集團

收購了福晟部分資產後，世茂有點傷，今年拿地明顯放緩。營業收入736.85 億元，權益銷售額1,069.50 億元，歸母淨利潤62.83億元，淨資產1,629.35 億元，經營性現金流未披露，有息負債 1,645.14 億元，貨幣資金747.69 億元，有息負債/貨幣資金覆蓋為45 %。

4、龍湖集團

優等生龍湖集團的財報數據，非常穩健，各方面拿捏的都很恰當。上半年實現營業收入609.30 億元，權益銷售額997.80 億元，歸母淨利潤74.19 億元，淨資產2,006.52 億元，經營性現金流未披露，有息負債1,739.80 億元，貨幣資金989.81 億元，有息負債/貨幣資金覆蓋為57%，體現了財務穩健和運行健康的特點。

5、招商蛇口

上半年，招商蛇口營業收入446.57 億元，同比增長83.62%，權益銷售額 1,106.00 億元，歸母淨利潤 42.51 億元，同比增長365.32%。淨資產2,659.98 億元，經營性現金流27.74 億元，有息負債1,650.84億元，貨幣資金841.60億元，有息負債/貨幣資金覆蓋為51 %。

近年來，招商蛇口的通過激進拿地擴張，成功在2020年進入了房企銷售規模top10序列，今年來招商蛇口也保持高速成長，在全國多處溢價拿地，受到了關注。

6、金科股份

上半年，金科實現營業收入439.73 億元，權益銷售額724.20 億元，歸母淨利潤37.05 億元，淨資產775.60 億元，經營性現金流25.14 億元，有息負債 949.93 億元，較2020年同期減少超160億元，降負債成果顯著。貨幣資金370.30億元，有息負債/貨幣資金覆蓋為39 %，同期內的短期借款為46.73億元，同比下降18.3%。手頭現金覆蓋短債沒有壓力。

三、千億規模梯隊

千億規模房企是今年變數最大的一個梯隊。有的進位，有的掉隊。截止到2020年底，千億房企的數量已經達到了43家，不一一舉例説明，挑幾個問題和優勢都比較明顯的説説。

1、富力地產

富力地產曾經是“華南五虎“之首，與恒大、碧桂園同在第一梯隊，如今卻面臨降槓桿壓力，受到市場關注。

2021上半年，富力實現營業收入396.05 億元，權益銷售額555.80億元，歸母淨利潤30.80 億元，淨資產927.74 億元，經營性現金流79.33 億元，有息負債1,433.49 億元，貨幣資金127.64 億元，有息負債/貨幣資金覆蓋為9 %，資金非常緊張。自8月下旬以來，富力旗下多隻債券價格異動，其中“18富力10”近一週跌去超23%。9月20日下午，富力地產公告稱，執行董事及大股東李思廉、張力將為公司提供約80億港元的股東資金，預計在未來1-2個月內完成，其中約24億港元將在9月21日收到，這對富力來説，無疑是件好事。

2、中南建設

近年來，中南建設銷售額從502億快速增至1961億，年複合增速高達57%，2020年進入“2000億俱樂部”，然而今年半年報比往年遜色不少，上半年，中南建設實現營業收入384.82 億元，權益銷售額659.30 億元，歸母淨利潤17.48 億元，低於市場預期，淨資產522.53 億元，經營性現金流24.12 億元，有息負債770.16 億元，貨幣資金269.70 億元，有息負債/貨幣資金覆蓋為35%。

3、金地集團

作為老牌房企，金地中報沒有交出讓人滿意的答卷，上半年，金地集團實現營業收入342.74 億元，權益銷售額1,006.80 億元，歸母淨利潤18.25億元，結轉節奏不均衡，淨資產967.05 億元，經營性現金流-100.26 億元；有息負債1,231.11 億元，貨幣資金597.90 億元，有息負債/貨幣資金覆蓋為49%。不過金地的運行穩健，頗有老牌企業的定力，未來依然可期。

4、榮盛發展

榮盛發展上半年實現營業收入342.24 億元，位列營第22名，有所上升；權益銷售額552.00 億元，權益佔比較高。歸母淨利潤25.33 億元；經營性現金流12.47 億元，連續四年兼一期為正；權益銷售額和有息負債比為0.85，在上市企業中排行12名，頗為靠前。榮盛各項指標比較均衡，均在中線之上。而據此前媒體報道，下半年榮盛在境內外已經沒有要兑付的債券。

5、佳兆業

城市更新龍頭房企——佳兆業，上半年實現營業收入300.65 億元，權益銷售額639.10 億元，增長較快，歸母淨利潤29.26 億元，淨資產814.50 億元，經營性現金流未披露 ，有息負債 1,237.78 億元，貨幣資金419.49 億元，有息負債/貨幣資金覆蓋為34 %，有息負債規模不算小，但該企業佔着城市更新的風口，有別的企業不具備的優勢。

6、陽光城

上半年實現營業收入299.32億元，營收榜排名第28，權益銷售額713.00 億元，歸母淨利潤19.94 億元，淨資產585.59 億元，經營性現金流79.93 億元，有息負債953.23 億元，負債規模較大，但陽光城貨幣資金為403.70 億元，有息負債/貨幣資金覆蓋為 42 %。陽光城運行還是比較穩健，而且佈局有章法，潛力不小。

7、中國金茂

中國金茂這幾年在規模上增長迅速，在2018年挺進過前十。然而前幾年增速，在當前形勢下有所放緩，體現審慎的風格。上半年，中國金茂實現營業收入285.37億元，權益銷售額898.00億元，歸母淨利潤43.01億元，淨資產1068.31 億元，經營性現金流104.10億元，有息負債978.32 億元，貨幣資金386.61 億元，有息負債/貨幣資金覆蓋為 40 %。

8、新力控股

9月20日，新力控股集團股價暴跌，跌幅一度超過90%，市值蒸發達120億港元。下午3點38分，新力控股集團發佈臨時停牌公告，停牌前每股報價0.5港元，跌幅87.01%，公司總市值為17.85億港元。新力控股上半年實現營業收入 112.21億元，位於上半年營收榜48名，權益銷售額320.2億元，歸母淨利潤7.64億元，淨資產202.34億元，經營性現金流未披露，有息負債287.55億元，貨幣資金193.49億元，有息負債/貨幣資金覆蓋為67%。然而未來一年內或按要求新力控股將共有133.63億元債務到期，其中包括銀行貸款、其他借款、優先票據及公司債券，壓力較大。

過去房地產是高風險高收益，現在房地產是高風險低收益，規模收縮是必然，優勝劣汰也是必然。近幾年有少數幾家在規模上矇眼狂奔的地產企業尤其讓市場焦慮。但大部分穩健發展的房企還是能活下去，在經歷過多次房地產調控以及08年金融危機之後，他們有經驗、有專業，有能力去應對，他們已經在根據自己的實際情況調整經營策略，他們需要時間和信任，轉換思路，重新出發。