恒大爆雷，預示一個時代的結束_風聞

在恒大負債萬億的攤子究竟“花落誰家”的紛飛傳言中，萬科、華潤、廣州市城市建設投資集團等企業似乎已經進入了候選名單。據瞭解，為了實現軟着陸，有序解決恒大危機，省一級的金融監管機構，都已經紛紛在行動。

圖片來源於陸玖財經

當雪崩發生時，沒有一片雪花能夠倖免。

近日，恒大集團(03333.HK)1.97萬億的債務“雪崩”，成為一場波及地產、金融和民生的“大地震”。不少行業人士，將恒大事件比喻為中國版雷曼兄弟事件。

彼時，當全球經濟遭遇“雷曼時刻”，次貸危機最終釀成了一場世界級的金融海嘯。而正在經歷“雷曼時刻”的恒大，也將風險面迅速外溢至恒大足球、恒大汽車(00708.HK)等多領域產業。

事實上，恒大作為地產龍頭，其正如倒下的第一張多米諾骨牌，產生連鎖反應。當我們聚焦在企業本身的危機以及對整個地產行業信譽造成巨大沖擊外，更應該關注，此前尾隨在恒大這棵“大樹”下的購房者、供應商、金融機構等，都在經歷至暗時刻。

01焦慮的購房者

“雲台山恒大養生谷停工一段時間了，我們員工也幾乎分流完了。”跳槽到鄭州某地產公司做銷售顧問的然然（化名）無奈地告訴陸玖財經。

此前陸玖財經探訪恒大養生谷時，該項目最引以為豪的則是許家印親自手繪的一隻“蝴蝶”，放大為園中核心景觀——32棟建築單體圍繞人工湖，忠實地復刻那隻“蝴蝶”的模樣。

如今，這隻“蝴蝶”孤獨地留在網紅景區雲台山隔壁。而對恒大來説，此前瘋狂的擴張，正在產生“蝴蝶效應”，扇起整個集團的危機風暴，也牽扯着無數購房者的心。

在恒大項目購房但仍未交房的幾名鄭州置業者對此憂心忡忡。“我在西區買的項目當時銷售火爆，還要託人買，誰也沒想到會變成現在這個樣子。”置業者小劉表示，這套房子幾乎榨乾了家裏的“六個錢包”，如果不能交房，對這個家庭來説真的是無法想象。

而在鄭州恒大童世界的恒大文旅城售樓部，相關負責人正在考慮，最新開盤的五期項目是否需要改名銷售。不久前陸玖財經諮詢時，銷售人員對外釋放的信心，則是恒大童世界遊樂場部分已經完工70%，“對於幾乎可以‘摘果子’的資產，恒大是斷然不會放棄的。”

對於購買前幾期恒大文旅城項目的置業者來説，喜憂參半。喜的是，房子已經交付，至少還有資產在手裏；憂的是，這裏距離鄭州主城區至少40公里，如果沒有恒大童世界遊樂場的支撐，如此大的項目，很可能就是“鬼城”。

“誰也沒想到恒大能突然遭遇如此大的危機，至少此前我們認為是能夠撐過去的。”河南一名地產資深人士告訴陸玖財經，從目前的情況來看，不容樂觀。他認為地產行業是民生剛需行業，牽一髮而動全身，如何保障諸多置業市民的切身利益，更應該是當下關注的議題。

02潘多拉“魔盒”

事實上，在房住不炒的主旋律下，前幾年押賭繼續擴張的恒大，早已埋下了隱患。此時不過是集中爆發。

2016-2017年，恒大引進三批27家共1300億元的戰略投資，由於恒大地產未能上市，即將迎來2021年1月31日的回購。長袖善舞的許家印，表現出強大的心理承受能力和協調能力。短短兩個月，許家印通過資本局的輾轉騰挪，將首批863億、最後1257億，全部轉為普通股，免除回購義務，長期持有。

此後的一套“組合拳”，更是堪稱“教科書”式的操作。

第一，恒大物業(06666.HK)分拆上市，2020年9月底向港交所提交招股書，11月完成上市並募資69億港元，耗時不到2個月。

第二，恒大汽車再引戰投，恒大汽車在2020年完成40億元引戰，阿里騰訊入局，而2021年1月再引進戰投方260億港元。

第三，組建房車寶並引戰投：2020年8月上市的貝殼，市值3000億人民幣，極大震動了包括恒大在內的各大房企巨頭。受此啓發的恒大在2020年底，聯手152家中介成立房車寶集團，通過年成交額1.2萬億的規模效應，在2021年3月引入戰投163.5億港元，整體估值1635億港元。

但疫情與“三條紅線”限制加槓桿的政策，顯然已經超出許家印的能力與預料之外。以營銷起家的恒大，再次祭起無往不利的“三板斧”，利刃反劈向了自己。

除了大幅減少拿地、強力降價促銷的兩招“開源節流”外，加大力度擠佔供應商和關聯方（主要是聯營/合營的項目公司）的資金，成為恒大的又一自救措施。

在恒大看來，如果擠佔供應商資金，保住賬面現金，如果拖過6月30日，至少拿下一個“綠碼”。但供應商不買單，越來越多的拒付傳聞被爆出，引發恐慌和擠兑，以及消費者的擔憂。

9月6日，塗料供應商三棵樹（603737.SH）發佈公告稱，截至8月31日，恒大對公司欠款產生逾期金額總共3.36億元，約2.2億元用房產抵債，仍有1億元未付，部分已經提計壞賬。上市公司的這則公告徹底打開了“潘多拉”魔盒。

類似三棵樹這樣的供應商，名單非常長，包括不僅限於老闆電器、顧家家居、喜臨門、索菲亞、歐派、揚子地板、東方雨虹、金螳螂、大自然，等等，不勝枚舉。

03多米諾效應

地產商的背後，是銀行為主的金融機構。

金融的本質，是信任——對於地產來説，信用破產遠比現金流短缺更可怕。地產龍頭恒大的危機風暴，正如推倒的第一張多米諾骨牌，加速後面的連鎖反應。

7月19日，恒大創業初期就相伴的廣發銀行，提前對2022年3月到期的貸款申請保全，凍結恒大地產子公司恆譽置業進行1.3億的財產。

陸玖財經瞭解到，不少參投了恒大財富的恒大員工，也都陸續接到一條讓他們無法接受的消息：恒大財富理財產品9月8日停止兑付。

恒大前員工楊先生告訴陸玖財經，恒大理財是“幾乎沒有人能逃脱的理財魔咒”，並且與考核相掛鈎。由於財富產品無法線上購買，在如此大的考核壓力之下，恒大員工基於心底的那份信任，拉動周邊親朋入局。然而，在沒有任何預警的情況下，公司突然宣佈全面停止兑付已發售的理財產品，金額總計高達400億。

此後三種補償方案出爐：現金分期兑付、實物資產兑付、衝抵購房尾款兑付，投資者可以從三種方案中選擇一種，或者組合兑付。

後面兩種方案有投入的錢打水漂的巨大風險，畢竟供應商出逃，誰來建房子？而現金的兑換方案，與當年眾多非法集資的P2P的所謂良性退出方案如出一轍——曾經4000家P2P，最終能夠全身而退的，幾乎沒有。

一名北京投資機構相關負責人告訴陸玖財經，目前該公司仍持有恒大6億元的債權，對於未來能否解套，心裏也着實沒底。

8月31日，恒大中報披露了近期一系列的改善措施，以保證項目開發的正常運作。其中就包括出售恒大冰泉49%股權，總金額約20億元。

此前曾引領中國職業聯賽全面進入“地產聯賽”時代的恒大足球，也傳來恒大俱樂部退出中超聯賽的消息，據媒體報道，恒大集團已經收回了球隊僅剩餘的一些運營資金，廣州隊也與主教練卡納瓦羅完成了解約。

隨之，恒大汽車，也傳出要被出售的消息。

從恒大的各業務板塊看來，許家印和恒大以資本運作的方式來做產品，過程很熱鬧，但結局也很黯然。一旦資本泡沫褪去，恒大諸多業務板塊又將何去何從？

04一個時代的結束

恒大的激進擴張，必然受到懲罰。

被懷疑有資金鍊問題的地產商，還包括富力地產(02777.HK)、華夏幸福(600340.SH)，等等。

也有人瞄向了素來激進的融創（01918.HK)。顯然，融創並不想成為下一個恒大。9月10日，萬達酒店發展(00169.HK)發佈公告宣稱，融創將終止與萬達酒店發展簽署的有關融創集團持有且由萬達酒店發展管理的21家酒店的管理協議——轉身撕毀萬達酒店的收購協議，很難説融創沒有從恒大身上感受到涼意。

過去二十餘年間，中國地產經歷了舉世矚目的發展速度。從1998年房改開始，時代為地產行業孕育了寬闊的河牀，行業滾滾向前，萬千勇者在其中競相風流。

諸多地產巨頭，無一不是在時代的沉浮間判斷拐點、豪賭未來。

但真正決定房企命運的，不是商業模式與企業家魄力，而是每個時代特有的階段任務，在“共同富裕”大背景下，房企的“黃金時代”走到了盡頭。就如黃明端所言，“時代拋棄你的時候，連一聲招呼也不會打。”

聲聲驚雷漸次炸開，恒大的資金鍊危機再也無法掩飾，討債聲一直從資本市場蔓延到銷售終端。

從今年8月，恒大集團開啓了斷臂求生的模式，與正在接觸的潛在投資者探討出售包括恒大汽車及恒大物業等部分權益。

如今四面楚歌的許家印，頗有幾分項羽的悲壯。

反觀恒大1.97萬億的債務，相當於南非1年的GDP，其產生的次生危機仍未完全發酵。有不少人將恒大與美國雷曼兄弟破產相提並論。

美國東方航空公司首席執行官弗蘭克·博爾曼曾經説過一句經典的話：“沒有破產的資本主義就像沒有地獄的基督教。”

破產，確實是市場的一部分，也是市場啓動清償和懲罰機制的表現。若美聯儲、財政部不讓雷曼兄弟破產，這是否意味着破壞市場機制發揮和市場的競爭公平？是否意味着助長貪得無厭的大佬們繼續冒險？有序破產，或許是恒大事件走向軟着陸的一個必選項。

正如有人在雷曼兄弟破產事件中做了一個比喻：一個男人在自家牀上吸煙不小心點着了被褥，屋內起火併失控；此時，你正好居住在他並排的隔壁，那你是否加入救火行列？我們一起將火撲滅，是否意味着助長這位鄰居繼續在牀上吸煙？

在恒大負債萬億的攤子究竟“花落誰家”的紛飛傳言中，萬科、華潤、廣州市城市建設投資集團等企業似乎已經進入了候選名單。據瞭解，為了實現軟着陸，有序解決恒大危機，省一級的金融監管機構，都已經紛紛在行動。

相信，中國經濟的健康和生態機制的先進性，並不會出現所謂的雷曼兄弟效應。

其實，只是，一個時代結束了。