大悦城三道紅線踩一條 高管變動頻繁 涉多起貪腐案_風聞

説起大悦城，人們的第一印象肯定是在各大城市火爆的大悦城親子商場，但從其歷年財報數據來看，房地產銷售仍舊是大悦城的重點業務，佔比始終保持在7成以上，以大悦城商場等為代表的投資性物業，佔比始終未超過20%。

然而，佔據大半壁江山的房地產業務卻始終萎靡不振，即使背靠國企大樹，從2005年被中糧收購至今，大悦城房地產銷售規模始終無法突破千億，另一方面，大悦城商場等投資性業務同樣受疫情黑天鵝影響，業績承壓。剛剛發佈的2021年中報顯示，上半年，大悦城實現營業收入142.48億元，同比增長16.92%。然而增收不增利，上半年毛利額同比減少11.71億元，下降21.4%，綜合毛利率30.2%，同比降低14.72個百分點，淨利率則只有8.15%，同比微增0.24%。

三道紅線踩一條，少數股東權益高達61.14%

中報顯示，截止至2021年6月30日，大悦城控股短期債務微升至184.3億元，所以現金短債比由2020年末的1.75降至1.44，長短債比則為2.99，淨負債率95.19%，整體償債壓力不大。然而，大悦城上半年剔除預收款後的資產負債率仍達到71.1%，超出70%的閾值，僅淨負債率和現金短債比符合三道紅線要求，屬於黃檔房企。

為了達標“三道紅線”，大悦城使出了精湛的財務技巧。跟大多數頭部房企一樣，大悦城的少數股東權益和歸母權益明顯不成正比，截止6月30日，大悦城少數股東權益規模達到302.6億元，佔全部股東權益的比例高達61.14%，而這也是房產圈內的通過表外負債來降檔的慣用手段，也就是“明股實債”，大悦城的實際淨負債率可能遠不止95.19%。

高管變動頻繁，涉多起貪腐案

9月26日，大悦城發佈公告，根據總經理提名，董事會同意聘任田佳琳、李平為副總經理。田佳琳和李平均畢業於清華大學，且兩人都是80後。今年以來，大悦城高層變動頻繁。3月，董事長周政、董事姜勇、總經理助理周鵬先後辭職；4月，董事、副總經理李晉揚辭去董事及副總經理職務；7月，張建國辭去總會計師（財務負責人）職務，吳立鵬被聘任為總會計師（財務負責人）。

除了人員變動之外，大悦城近年來涉及了多起高管貪腐案。

2021年9月24日，據“清風蓬萊”微信公眾號消息，大悦城控股山東區域公司副總經理趙良涉嫌嚴重違紀違法，目前正接受中糧集團大悦城控股紀委、蓬萊區監委紀律審查和監察調查。

2019年12月17日，據四川阿壩州監委消息，中糧集團大悦城控股西南區域公司副總經理、錦雲項目總經理蘭剛涉嫌嚴重違法，接受監察調查。

2018年6月，中糧置地成都公司原總經理熊啓中因涉嫌嚴重違紀違法被“雙開”，接受紀律審查和監察調查，並被移交司法機關。

三年千億目標難完成？

在2019年初，大悦城控股曾定下“三年內銷售型業務簽約破千億”的目標。三年之期轉瞬即至，大悦城的銷售業績卻不盡人意，2020年，大悦城的銷售額不增反減。報告期內，其全口徑銷售額為694億元，同比下降2.4%。來到目標收官的2021年，從年中報數據來看，截止到2021年上半年，大悦城實現全口徑銷售額359.59億元，同比增長20.32%，整體回款率達到94%，同比增長5個百分點，僅完成全年千億銷售目標的36%，而行業平均目標完成率為49%。

雖然在8月的中期説明會上，對於“銷售型業務簽約破千億”的目標，包括大悦城總經理曹榮根在內的管理層信心十足，但是還是掩蓋不了房產業務萎靡不振的現實。尤其在近日，大悦城又發佈公告，大悦城控股為南京子公司提供不超過人民幣6.7億元的債權投資資金，本次擔保完成後，大悦城已有超2倍其歸屬上市公司股東淨資產的擔保規模，經營性風險無疑進一步放大。再加上“三道紅線”的緊箍咒，大悦城年內完成千億目標的美好願望或淪為空想。