牽手恆基背後，奧園掌握新地產時代密碼_風聞

從萬科喊出“活下去”，到“白衣騎士”孫宏斌提出“安全第一”，再到恒大的突然暴雷。都在指向一個新的事實：地產新時代來了。

新時代不能用老邏輯。

誰能跑出來，那一定是掌握了新時代增長密碼的房企。但變化談何容易，尋求第二增長的多元化誘惑，搞不好就把企業拖入萬劫不復的境地。

裁員降規模，以退為進，等待時機，從近期各地土地頻頻流拍也能看出，大部分地產公司選擇了這條路。

轉折時期，考驗的是一家企業的戰略和節奏感，就如當年抓住城市化風口，紮根三線的碧桂園，用高週轉的方式，坐上“宇宙第一房企”寶座。

從近期來看，奧園似乎掌握了這未來穩健增長的密碼。有舊改做“壓艙石”、提出“健康、智慧”的“5A+”的新產品戰略、同時以合縱連橫的方式，開放合作，以給合作方的回報換時間與空間。

昨天，恆基地產主席李家傑斥資4億港元認購奧園新股，作為戰投持有奧園3.64%股份，就是奧園的戰略和節奏被認可的一個體現，在項目合作取得巨大成功後，恆基地產繼續以入股這種深度綁定的方式，投下信任票。

地產行業有三次紅利，第一次是土地紅利的釋放，第二次是金融紅利，第三次，城市更新紅利正當時。

恆基地產這次投資的起源，也正是基於之前合作的城市更新項目廣州奧園恆基•學苑壹號，良好的區位條件，綜合配套開發，配有約12萬平的濱江公園，及約3萬方的藝術商業綜合體。即使在市場低迷形勢下，奧園恆基學苑壹號逆勢突破，在9月18日開盤當天累計接待超800人次，開盤僅僅2小時勁銷超10億。

這次入股與其説資金注入，更應該是恆基傳遞的一種態度，看中城市更新這條賽道，與奧園在未來更多項目的開發上深度綁定。

此前，包括恆基在內的眾多港資房企在內地開展業務多以項目合作為主，此次恆基與奧園的合作通過入股的方式合作，可以認為是一種港資房企與內地房企深度合作，通過優質賽道，加註中國房地產的信號。

那為什麼城市更新這麼有吸引力，像萬科這樣的大房企也專門成立城市更新的子公司，獨立運營。

在金融紅利時代，城市更新是一個耗時長、細節多、要求高的累活，在高週轉的誘惑下，一般地產商看不上。城市更新不僅要有資源優勢，更重要的是經驗的積累，談判的經驗、拆遷的經驗、規劃的經驗，這與招拍掛下的高週轉需要匹配的經驗與能力完全不一樣。

但高壁壘下，是高利潤，這也正迎合了新地產時代，保利潤棄規模的趨勢。所有現在地產公司對城市更新項目都趨之若鶩。

而奧園為什麼能成為其中的佼佼者呢？

一是參與早，奧園入局城市更新已有十年，早進入使奧園在資源和經驗的積累上有絕對優勢，而高壁壘也給了奧園提供足夠的戰略縱深。二是涉入深，截至2021年6月底，奧園土儲總貨值約13482億元，其中確權土儲貨值5939億元，城市更新貨值7543億元，目前擁有逾70個不同階段的城市更新項目，其中大灣區佔比約99%。

值得注意的是，除了廣州大本營，奧園在東莞的舊改項目也高歌猛進。奧園一躍成為東莞的“舊改之王”，擁有舊改項目16個，佔地範圍合計近1300萬方。

這證明了奧園的舊改模式被多區域認同，這種認同，將使奧園從單一區域演變成多區域的舊改發展路徑，讓奧園擁有巨大想象空間。

這種模式，體現在項目呈現上的成熟，城市更新的核心是提升城市形象與市民的居住體驗，然後做好產業帶動。

城市更新推動的是地產從高週轉下的千篇一律，轉化到“內涵”時代。我們處在一個新消費時代，以90、00後為消費主力的已經到來，他們對品質的要求、審美的要求都在發生變化。這種變化，很快也會發生在地產行業。

而奧園圍繞舊改構建的智能科技、教育、健康、養老、金融、跨境電商、醫美等多元服務業態，正好契合了這種消費趨勢。奧園利用對產業和商業的理解，將其融入到地產當中，成為房企多元化與主業高度協同的經典案例。同時，奧園也順勢推出5A+產品力體系，聚焦“健康與智慧”兩個方面，關注健康的情感關係、生活環境、生活方式，通過智能關懷、智能便捷、智能安全，踐行“構築健康生活，營造智慧社區”的產品主張。

宏觀的商業產業，與微觀的產品與體驗結合，奧園在房產新消費時代，已經布下一個新的生態局。

在這種融合模式的優勢下，奧園打造出像珠海奧園學苑壹號這樣的經典項目，該項目採用“整體拆建+局部保護”改造方式，以便延續翠微村700年的文風，同時在保留歷史文化建築的前提下，將現代與傳統互相融合，打造成為集居住、教育、辦公、購物、休閒、旅遊於一體的一站式城市生活中心。該項目不僅斬獲了“大灣區城市設計大獎”，更被譽為“珠海版太古裏”。

珠海奧園學苑壹號效果圖

這種能力的不斷積累，讓奧園在舊改賽道越來越受歡迎，今年6月，奧園在東莞拿下東太湖項目綜合運營服務商，該項目佔地超10平方公里，是不折不扣的“巨無霸”項目。奧園將通過融合模式，有機串聯產業板塊、服務板塊、居住板塊。

從單個項目，到社區化到城市運營能力的構建和進化，將使奧園擁有巨大的模式優勢。但要成為舊改模式下的成功者，奧園還要解決一個節奏問題。

除了戰略和產品，節奏也是地產公司發展的關鍵。

勝利依賴容易讓房企一種節奏走到底，高槓杆、高負債、高週轉，永遠賭需求旺房價漲。而真正的節奏大師，是會根據具體情況來調整策略。

從奧園近幾年穩健而快速的發展來看，其獨特的運營模式不得不提。開放共融，構建共贏是房企開發的一種模式，簡而言之就是廣交朋友，讓利益相關方都獲利。這是奧園擅長的領域，也正是利用收併購與合作開發的方式，奧園從2016年開始，快速的進入全國市場，並實現高增長。

這種合作模式，考驗的是專業，畢竟收併購涉及很多“坑”，需要專業的團隊進行復雜的工作。其實更考驗的是心態，讓利共贏，在一般的收併購項目中，奧園都會給合作伙伴留一定比例的股份，享受後期項目開發銷售的收益。

這種“捨得”與“平衡”的對外合作文化，讓奧園以一種獨特的路徑，實現了跨越式發展。

奧園在舊改項目上，也在巧妙的利用這一點解決節奏問題。方式與傳統地產業務的收併購與合作開發不一樣，但其核心也是通過外部合作，實現短週期內的高速發展。

舊改雖然利潤高，但也面臨着週期長，前期投入大的問題。如果按照正常的開發—售賣—再開發的節奏，那奧園將錯失其在舊改上獲得的優勢，將市場拱手相讓。

那開放合作就是一個很好的路徑，對於並不擅長舊改的合作方來説，能參與到奧園的舊改項目中來，求之不得。對奧園而言，利用合作方的資金優勢，讓渡出利潤，換取舊改風口的時間與空間。

前面説的廣州奧園恆基學苑壹號就是經典案例，而本次恆基戰略入股，則是從項目合作提升到整體合作的一種方式。

此外，2020年7月，奧園與花樣年簽約城市更新戰略合作協議，雙方將就大灣區城市更新項目展開合作，一個是深圳本土房企，一個是廣州本土房企，兩者共同對準了大灣區城市更新這一塊“大蛋糕”。

2021年8月，奧園與珠江股份簽訂戰略合作協議，雙方將在舊城、舊村改造等領域進行深化合作。

隨着大灣區以及全國舊改風潮的不斷深入，奧園憑藉獨特的奧園模式，相信未來會與更多區域的房企成為合作伙伴，加速舊改業務發展。

奧園找到一條好賽道，尋找到適合自己的運營路徑，同時深耕產品與模型。對這家不走尋常路的房企，我們可以有更多期待，靜待其開花結果。

前段時間奧園半年報發佈後，20多家中外資機構發表更新研報，多家大行對奧園業績穩中有升，及可持續發展前景給予認可。

憑藉穩健的企業經營能力，就在近日，在全國工商聯發佈的2021年“中國民營企業500強”和“中國民營企業服務業100強”榜單中，奧園獲得“2021年中國民營企業500強”第93名，排名較2020年勁升74位，“中國民營企業服務業100強”第35名。同時在**“2021中國企業500強榜單”中，奧園排名第245名**，相比去年提升了136位。

“中國民營企業500強”、“中國企業500強”榜單均以企業年度營收為主要指標排序產生。根據《2021中國民營企業500強調研分析報告》顯示，今年民營企業500強入圍門檻突破235億元。相較於去年入圍門檻再次提高，反映了企業的綜合的發展勢頭上升，而奧園的排名大幅度提高正是印證了其綜合實力的增強。

機構與戰略投資者疊加認可，無不在透露着奧園在地產的下半場，穩了。