萬盈服務遞交赴港IPO申請，背靠升龍集團重倉河南，與萬物雲戰略合作_風聞

9月20日，來自河南省的物業管理服務提供商萬盈服務向港交所主板提交上市申請，華泰國際為獨家保薦人。

來源 | 智通財經  編輯 | Arti

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萬盈服務是一家綜合性的物業管理服務提供商，背靠升龍集團，並在中國提供物業管理服務超逾十年。根據中指研究院的資料，於2020年，在河南省百強物業管理公司中，公司的在管建築面積排名第五，收益排名第六。此外，公司於2021年中國100強物業管理公司中綜合實力排名第45。

對於萬盈服務來説，河南省是毫無疑問的“大本營”，截至2021年6月30日，公司於河南省擁有59個項目，在管建築面積合計990萬平方米，佔公司在管總建築面積的87.8%。同時，期內公司有58個城市更新項目(包括住宅物業、商業物業及公共物業)，在管建築面積合計1040萬平方米，佔公司在管總建築面積的92.5%，可見公司的營運重心主要集中於城市更新項目。

從財務角度來看，近三年內，公司收益總體維持平穩且温和的增長趨勢，由2018年的約2.487億元(人民幣，單位下同)增加至2019年約2.622億元，並進一步增加2020年的約2.803億元。上半年內，公司的總收益2020首六個月的1.295億元增加至2021首六個月的約1.548億元。

年內純利方面，公司基本也保持着較為快速的成長姿態，由2018年的2610萬元大幅增長至2020年的5070萬元。2021年中期，公司的純利較上年同期相對穩健略增，錄得2530萬元。

從收入結構上來看，物業管理服務為公司貢獻超過80%的收入，排名第二的收入來源則來自於社區增值服務，一直維持着13%左右的比例，非常穩定。同時，非業主增值服務的收益也迎來了長足進步，由2020年上半年的14萬元迅猛成長至今年上半年的1084.1萬元。從項目類型來劃分，2018-2020年及2021上半年內，公司物業管理服務收益的80.3%、80.7%、79.3%及75.5%分別來自城市更新項目。

近年以來，該公司的在管物業組合包括住宅物業及非住宅物業，非住宅物業包括大型商業綜合體及寫字樓。其中，住宅物業在管總建築面積從2018年的740萬平方米穩步增長至2021上半年的約770萬平方米。而非住宅物業面積在2021年內增長迅速，截至今年上半年，該公司管理的非住宅物業面積由2018年的約220萬平方米提升至360萬平方米，佔公司在管總建築面積的31.6%。同期，公司物業管理服務收益的52.1%，來自非住宅物業。

值得關注的是，萬盈服務的在管面積來源相對單一，大部分來自升龍集團。

萬盈服務在管的總項目中，60個項目由升龍集團開發，佔比為89.2%。萬盈服務對升龍集團開發物業的中標率為100%。對此，萬盈服務在招股書中解釋稱，“與升龍集團的合作為業務擴張奠定基礎，未來將繼續與升龍集團合作，以大灣區為重心拓展業務，擴大業務規模及市場份額。”

從業務上我們能夠看到，萬盈服務近年的發展與其幕後的升龍集團密不可分。

從股權關係來看，AL Pontos集團將直接持有萬盈服務已發行股本的75%。AL Pontos集團分別由家族信託Pontos Nominee及ALPontos International擁有99.9%及0.1%權益，而Pontos Nominee的背後正是升龍集團創始人林億。根據上市規則，林億、AL Pontos集團及AL Pontos International共同構成了控股股東。

事實上，林億同時也是升龍集團董事長及實際控制人。因此，升龍集團與萬盈服務均為林億實控的兩個獨立平台，而萬盈服務為升龍物業的最終控股平台。

誠然，升龍集團的業務拓展給萬盈服務的在管面積拓展加上一層“安全扣”，但依賴於母企也令萬盈服務近年在第三方拓展方面顯得略難單薄，同時業務集中度過高也存在一定業績波動的風險。

對此，萬盈服務也在招股書中披露增加第三方的戰略調整，公司表示，2021上半年已開始擴大業務，管理來自獨立第三方的物業。目前，萬盈服務獲獨立第三方委聘以管理得三個城市更新項目，總建築面積為120萬平方米，佔在管總建築面積的10.8%。

當下，城市更新業務仍然是萬盈服務的主要特色。而升龍集團與萬科物業似乎有着千絲萬縷的聯繫。公開資料顯示，早前，升龍旗下的物業公司是萬物雲聯盟中的一員，在萬物雲成立“睿聯盟”合作平台時，萬物雲CEO朱保全曾表示，未來升龍物業如上市，萬物雲或成為其戰略股東和科技服務商。不過，在招股書中，萬盈服務卻並未披露與萬物雲相關的合作訊息。

從市場角度來看，近期以來，資本市場的波動明顯加劇，前期熱門板塊漸次熄火，市場恐慌情緒不斷升温。波動市況之下，投資者擁抱經營穩健、業績成長、分紅慷慨的避險標的無疑是一種更為穩妥的投資策略，穩健的物業股有望再度成為資本市場的“寵兒”，而萬盈服務上市後將表現如何?我們拭目以待。