房住不炒,新二線樓市亂象調查_風聞
东风快递公司-2021-10-06 15:07
由於自身的改善需要,對我所在城市的樓市,默默觀察了一年。在”房住不炒”和各項限購政策加持下,新二線的真實新房樓市是什麼樣的呢?

受益於新區,這座城市正在邁入新二線,未來直指準一線。目前的限購政策可以概括為本市户籍限購2套,非本市户籍須提供三年個税或社保證明,當前最高限價每平13k。住房交易中心沒有實現線上網籤,購房者購房後通過開發商向房管局進行報備。
在這樣的大環境下,這座城市的新樓樓市催生出了以下現象:
1.不備案的隱形業主
備案是購房者保障自身合法權益的主要保障,且不備案無法辦理貸款。以2021年最火爆的Y項目樓盤為例(對接新區為目的的政府背景項目),在售樓部一幅幅全樓已售的展板格外醒目。但通過在房屋交易服務中心網站上,絕大部分房源均為“未售”狀態。從售樓員口中得知,那些購房者都是不滿足限購政策採取全款購房不備案的業主,甚至有闊氣的幾套幾套的買。甚至包括大量來自新區、首都的購房者(新區規定不得在新區外購房,在主城區有工作除外【三年個税或社保證明】)。
不備案自身權益如何保障?只要開發商不倒,只要購房協議有效。就可以隱形的持有該資產,不會被銀行、房管局監測到。也可以只出租不售,等待限購取消。或者售出其他房產,逐步取得備案資格。以及在售樓部的幫助下,通過中介公司辦理個税或社保,取得備案資格。
開發商配合購房者不備案已經成為各個樓盤的普遍現象,並佔據着絕大部分的新房房源。

(一棟在售樓部已經售罄,在官方交易備案情況,房管局要求開發商第一時間上報銷售情況)
2.預售價格之外的溢價
在號稱硬件設施最好的小學旁邊,地王S項目正在以遠遠超過最高限價的價格在銷售。溢價,超過預售證價格的部分,每平低則溢價3k高則溢價7k,使得實際成交價格遠超限價,合同、税費等卻均以預售價格計算。2021年6月政府報告中新房同比僅小幅上漲,價格平穩可控,上漲空間不大。是呀,各家預售證上的價格都是128++、129++的,上漲的空間真的不大了。
溢價問題雖只發生在幾個樓盤,但隨着城市的發展,該問題只會越來越嚴重。
3.無法使用的公積金
提起L開發商,以快消形式佔據了大批地塊,高鐵站範圍內的樓盤他自己佔了8成以上。為了回款,甚至墊錢給購房者湊首付,從而拿到銀行貸款。5萬首付買房成了宣傳口號。但就這樣一個大開發商,其所有樓盤均不支持公積金貸款。從售樓員瞭解到,L開發商與銀行是有合作的,商貸回款快,公積金太影響回款速度了,回款慢公司就沒法再去拍新地塊了。
雖然不能使用公積金僅是這家開發商的現象,但由於底價政策以及樓盤位置等原因,引來了更多剛需貸款購房,反而備案率遠高於其他開發商的樓盤。
總結:
依託新區,這座城市將有一個很好的發展前景,但當前的這些亂象,讓投機者佔據了更多的發展紅利,讓共同富裕成為泡影。亂象下的紙面數據也會影響城市的決策層瞭解真實的情況。
説明:為了降低敏感性,全文對城市、樓盤、開發商均使用代稱。【通過百度很容易推導出全名】。未售狀態和截圖均截取自房屋交易服務中心官方網站,已售情況來自售樓部展板及售樓員口述。對真實性如有疑義,可去相關樓盤現場或電話調查。封面圖取自互聯網。
(第一次在觀網髮長文,排版或語句不佳之處,請管理員酌情優化。)