房住不炒，新二線樓市亂象調查_風聞

由於自身的改善需要，對我所在城市的樓市，默默觀察了一年。在”房住不炒”和各項限購政策加持下，新二線的真實新房樓市是什麼樣的呢？

受益於新區，這座城市正在邁入新二線，未來直指準一線。目前的限購政策可以概括為本市户籍限購2套，非本市户籍須提供三年個税或社保證明，當前最高限價每平13k。住房交易中心沒有實現線上網籤，購房者購房後通過開發商向房管局進行報備。

在這樣的大環境下，這座城市的新樓樓市催生出了以下現象：

1.不備案的隱形業主

備案是購房者保障自身合法權益的主要保障，且不備案無法辦理貸款。以2021年最火爆的Y項目樓盤為例（對接新區為目的的政府背景項目），在售樓部一幅幅全樓已售的展板格外醒目。但通過在房屋交易服務中心網站上，絕大部分房源均為“未售”狀態。從售樓員口中得知，那些購房者都是不滿足限購政策採取全款購房不備案的業主，甚至有闊氣的幾套幾套的買。甚至包括大量來自新區、首都的購房者（新區規定不得在新區外購房，在主城區有工作除外【三年個税或社保證明】）。

不備案自身權益如何保障？只要開發商不倒，只要購房協議有效。就可以隱形的持有該資產，不會被銀行、房管局監測到。也可以只出租不售，等待限購取消。或者售出其他房產，逐步取得備案資格。以及在售樓部的幫助下，通過中介公司辦理個税或社保，取得備案資格。

開發商配合購房者不備案已經成為各個樓盤的普遍現象，並佔據着絕大部分的新房房源。

（一棟在售樓部已經售罄，在官方交易備案情況，房管局要求開發商第一時間上報銷售情況）

2.預售價格之外的溢價

在號稱硬件設施最好的小學旁邊，地王S項目正在以遠遠超過最高限價的價格在銷售。溢價，超過預售證價格的部分，每平低則溢價3k高則溢價7k，使得實際成交價格遠超限價，合同、税費等卻均以預售價格計算。2021年6月政府報告中新房同比僅小幅上漲，價格平穩可控，上漲空間不大。是呀，各家預售證上的價格都是128++、129++的，上漲的空間真的不大了。

溢價問題雖只發生在幾個樓盤，但隨着城市的發展，該問題只會越來越嚴重。

3.無法使用的公積金

提起L開發商，以快消形式佔據了大批地塊，高鐵站範圍內的樓盤他自己佔了8成以上。為了回款，甚至墊錢給購房者湊首付，從而拿到銀行貸款。5萬首付買房成了宣傳口號。但就這樣一個大開發商，其所有樓盤均不支持公積金貸款。從售樓員瞭解到，L開發商與銀行是有合作的，商貸回款快，公積金太影響回款速度了，回款慢公司就沒法再去拍新地塊了。

雖然不能使用公積金僅是這家開發商的現象，但由於底價政策以及樓盤位置等原因，引來了更多剛需貸款購房，反而備案率遠高於其他開發商的樓盤。

總結：

依託新區，這座城市將有一個很好的發展前景，但當前的這些亂象，讓投機者佔據了更多的發展紅利，讓共同富裕成為泡影。亂象下的紙面數據也會影響城市的決策層瞭解真實的情況。

説明：為了降低敏感性，全文對城市、樓盤、開發商均使用代稱。【通過百度很容易推導出全名】。未售狀態和截圖均截取自房屋交易服務中心官方網站，已售情況來自售樓部展板及售樓員口述。對真實性如有疑義，可去相關樓盤現場或電話調查。封面圖取自互聯網。

（第一次在觀網髮長文，排版或語句不佳之處，請管理員酌情優化。）