美的置業“以穩求進”_風聞
GPLP-GPLP犀牛财经官方账号-专业创造价值!2021-10-15 14:20
作者:芊芊
美的置業最近備受投資者關注。
2021年9月24日,來自北京、上海、西安、寧波等地的8位業內知名研究達人組成雪球調研團走進美的置業,通過高管面對面座談會和標杆項目實地參觀,投資人對美的置業的長期戰略規劃、綜合實力及競爭力有了更為充分的瞭解,深入發掘公司的投資價值。
作為一個長期主義的擁躉者,美的置業終於受到投資者的關注,這與其一直以來踐行穩健發展原則,實現高質量發展密切相關。
美的置業的中報也用數字證明了這一點。
美的置業中報:財務結構不斷優化 實現高質量發展
2021年8月25日,美的置業(03990.HK)發佈2021年半年報顯示,實現營業收入330.39億元,同比增長57.8%;公司擁有人應占核心利潤為22.53億元,同比增長11.2%;毛利為68.38億元,同比增長23.8%;利潤及綜合收益總額為30.02億元,同比增長27.5%。
核心業績指標保持增長態勢,彰顯出美的置業經營情況的穩健。
美的置業中報顯示,2021年上半年美的置業繼續保持穩健發展,實現營業收入330.39億元,同比增長57.8%;歸母核心淨利潤為22.53億元,同比增長11.2%;毛利為68.38億元,同比增長23.8%。
此外,美的置業規模也在持續穩健增長。
據其中報顯示,2021上半年,美的置業合約銷售額為826億元,同比增長71%;隨着城市升級戰略取得階段性成效,銷售均價較2020年同期增長9.3%至12028元/平方米,均價增速優於頭部房企。
在財務指標持續向好,規模穩健增長的同時,美的置業低成本融資優勢也正在逐漸凸顯。
2021年2月,美的置業發行公司債券15.2億元,融資成本維持在4.4%和4.6%的較低水平。5月,成功發行20.96億商業房地產抵押貸款支持證券(CMBS),發行利率低至4.5%。
截至2021年上半年,美的置業加權平均融資成本進一步降低至4.92%,首次進入5%以下。
研究院數據顯示,2021年上半年房企融資規模為5480億元,較去年同期收縮超千億元;境內票券平均票面利率5.07%。相比之下,美的置業以較低的利率發債,在房企中具有很強的競爭力,彰顯了美的置業的財務穩健性。
據其2021年中報顯示,截至2021年6月底,美的置業持有現金總量321億元,銀行授信額度增長至1432億元,尚未動用的銀行授信額度增長至899億元,現金及金融資源充裕,償債能力大幅提升。淨負債率下降至58.2%,較上業績末大幅下降21個百分點;現金短債比顯著提升至2.21,扣預資產負債率下降至74.7%。
憑藉優秀的財務表現和穩健的增長格局,美的置業吸引了境內外權威投行、券商等機構持續看好。
花旗銀行發佈研報稱,截至2021年6月30日,美的置業中報業績表現亮眼,槓桿持續優化,融資成本創新低,其發展穩健。
摩根大通的研報指出,上半年,美的置業的主要財務指標均有所改善,防禦風險的表現突出,降槓桿取得一定成效,給予了其“增持”評級。
建銀國際發佈研報指出,美的置業中期報展現出穩健的財務數據,未來融資成本存在進一步改善的空間,還實施了股票激勵計劃,看好其長期持續發展的能力,給予“跑贏大盤”評級。
中金公司給予了美的置業“跑贏行業”評級;海通證券認為,美的置業城市深耕效果顯著,土地儲備充足,聚焦高能級城市,給予“優於大市”評級。
2021年5月,得益於銷售額、利潤、資產和市值等各項核心指標的穩健增長,美的置業位列2021年“全球上市公司2000強”排行榜(Forbes Global 2000)第1063位,較去年排名大幅提升了201位。
從當前來看,美的置業經營韌性顯著增強,這將為其業績持續穩健增長注入注入一針“強心劑”。
城市更新戰略升級 房地產行業進入深水區
隨着“房住不炒”、“三道紅線”、“雙集中”供地、金融收緊等地產調控政策紛紛落地,地產行業面臨重大變革,未來經營發展將更多的聚焦“內生式”增長,進入“管理紅利”時代。
美的置業緊跟市場與政策變化。
2021年上半年,美的置業升級戰略佈局、持續深耕潛力城市,並取得了顯著的成效。
報告期內,美的置業立足於大灣區,前瞻性地佈局長三角經濟區。從目前來看,一二線以及強三線城市的銷售佔比達到了78%,重點區域銷售佔比達到69%,分別是滬蘇區域銷售佔比30%,浙閩區域22%,珠三角區域達到17%,這幾個都是公司的重點區域。另外公司排名前十的銷售佔比達到了50%,這也反應了公司聚焦升級的基本成效。
(昆明美的北京路9號)
2021年上半年,美的置業新增的土儲結構更加聚焦,其中,一二線及強三線城市拿地的佔比達到了87%,公司內部重點區域達到了65%,重點區域新拿地的面積佔比,跟去年同比相比提升了10%。截至2021年上半年,美的置業19個城市新增的土地儲備總的建築面積是440萬平方米。
在城市更新方面,美的置業圍繞舊工業區改造為主,通過和地方的國資平台一起合作,一起完成城市更新的基金着力存積工業園的改造,賦能舊改新的賽道。
截至2021年6月底,美的置業總的土地儲備面積是6309萬平方米,權益的總建築面積是4223萬平方米,其中一線和二線城市的土地儲備有3715萬平方米,佔比達到59%,比2020年上半年同期提升2%。
在管理層看來,通過重倉佈局具有經濟產業和人口基礎的城市,美的置業的抗風險能力得以進一步提升。未來,美的置業將繼續堅持利潤為導向,進一步聚焦重點區域,增加在高量級城市的佈局,實現一、二線和強三線市場佈局佔比達到85%以上的目標。
四大航道協同發力 夯實核心競爭力
行業加速分化,市場需要更多的想象和期待,美的置業“四大主航道”協同發展的戰略佈局已經彰顯出強大的優勢。
截止2021年8月,美的置業已形成了住宅開發、物業服務、商業運營、產業生態協同發展的“四大主航道”戰略佈局。
住宅開發方面,主要圍繞“根據地 + 衞星城”佈局新策略,推行投融一體化,以製造業思路推行精益管理。持續投入加強客户研究,提升創新力、適配性和週轉力,實現產品全週期價值兑現。並打造璟睿系、君蘭系、雲築系、未來系四大產品系明星標杆項目,促使產品力全面升級,提高產品溢價能力。
在物業服務方面,美的物業依託美的置業“智慧地產製造商”優勢,通過智慧服務能力打造空間服務生態,這使其持續增長獲得保證,截至上半年,物業服務的合同面積為7500萬平方米,美的置業表示,力爭到年底達到1億的合同面積。
與此同時,在服務好目前基礎社區和對傳統住宅服務提供智慧服務的基礎上,美的物業還加大了對城市空間、產業商業、寫字樓和學校全面佈局,尤其在產業園和專業航道服務方面,美的物業也是充滿了競爭優勢——美的集團作為中國產業的代表,這讓美的物業在產業園方面具有獨特的產業基因,更瞭解產業園的運作及服務。
比如,2021年,美的物業以佛山、邯鄲、徐州等深耕城市為圓心,在華南、華北、華東擴大規模、有效突破。2021年4月,美的物業成功中標上海庫卡機器人總部、上海庫卡柔性系統、崑山庫卡工業自動化、合肥美的暖通空調4個產業園服務項目,專業的產業園服務能力、市場品質效益備受客户認可。
截至2021年上半年,美的物業已累計拓展12個產業園服務項目,這是美的物業聚焦及發力產業園服務領域的重大突破,將推動美的物業朝着“國內產業園服務領域引領者”的目標持續前進。
(美的物業進駐上海庫卡機器人總部)
2021上半年,美的物業還不斷突破升級,不僅從產品層面推出了“尊享怡悦”4大產品服務系,而且還精準發力非住宅賽道,紮實推進市場擴張戰略,橫向佈局多個城市、地區;縱向進入產業園、文旅、學校、城市公建等細分領域。
因此,自從2020年下半年開始,在整個物業板塊掀起的上市大潮下,物業板塊的估值及價值重新受到資本市場的審視,而與眾不同的定位及價值更是讓美的物業的未來充滿了想象。
在物業板塊蓬勃發展的同時,美的置業還通過科技、智慧、數字化技能,聚焦城市空間服務生態,發揮其“智慧地產製造商”優勢,打造出了全價值鏈數字化客户服務平台,為業主提供及時、貼心、滿意的服務。
在商業運營方面,美的置業堅持“城市綜合體+鄰里中心”雙軌並行發展戰略,落地“悦然廣場”、“悦然裏”和“悦然寓”三大產品線,目前已累計開發運營商業建築面積超350萬平方米。
(美的商業全國佈局圖)
在產業生態方面,美的置業依託睿住智能五大智慧家庭場景,交付智慧家庭1.8萬户,建設智慧社區項目共計52個,積極開拓託第三方業務的同時夯實核心競爭力,反哺地產主業。
中報顯示,目前智能產業服務先後成功服務客户超200家,其中約30%為百強地產開發商,業務覆蓋全國65+核心城市。
隨着四大航道互相補充及促進,美的置業形成了一個產業生態,各個產業不僅獨自可以持續發展,而且還可以協同促進,在提升美的置業經濟效益的同時,其多元化業務的發展模式還將助力美的置業持續高質量增長,使美的置業的估值水漲船高——簡而言之,在四大航道協同發展戰略的指導下,經過多元化探索,如今的美的置業圍繞房地產開發的各個階段,實現了地產開發價值鏈的延伸。伴隨着這些產業逐步發展並且產業落地,在積極開拓第三方業務基礎上,這些產業都將進一步反哺美的置業的地產主業。
對此,展望未來,美的置業管理層表示,將持續聚焦經營、產品、財務質量等核心競爭能力。持深耕升級,做實根據地,支撐開發規模穩步增長。美的置業相信,只有反求諸己,向管理要利潤,才能實現以精益促進專業精進、降本提效、提升產品力,從而練就內生性增長本領。
發力區域產業升級 美的置業發展不忘社會責任
2021年,美的置業提出了“根據地+衞星城”佈局模式,從區域——城市——片區,做實做強城市深耕,提高週轉效率。
隨着四大板塊業務的不斷精細劃分和戰略升級,美的置業已經成功構造出一個多樣化產業生態圈。圍繞房產主業,實現了投融營一體化。
美的置業表示,將堅定實施根據地戰略,也就是説,在已經佈局的10個區域公司,每個區域公司打造或者是鞏固自己的根據地城市,將規模做深做大,做深做透,立足於這些城市羣鞏固佈局結構。將資源沿着優質城市,省會城市和其他軌道交通的重點節點的城市不斷的優化內部結構,將這些根據地做深做透。
當然,在追求經濟效益和升級發展的同時,美的置業也一直在踐行企業的社會責任。
美的置業遵循相關綠色建築標準,制定了一套綠色建築的標準。大力推進綠色建築的應用,依據項目定位提供綠色建築認證方案(如LEED、BREEAM);全面佈局綠色裝配式產業園,堅持打造可持續的綠色建築,和優化智能化環境管理。
(美的璟悦風華5M智慧健康社區)
數據顯示,2020年,美的置業新增綠色建築認證項目10個,獲得綠色建築標準認證的面積為197.54萬平方米。累計面積達到1873.25萬平方米,對比2019年增長11.8%。
與此同時,美的置業積極投身於環境保護、教育支持、健康倡導、公益募捐、社區關愛、知識普及等公益領域,2020年累計投入超過417萬元。各類的公益行動也反哺並豐富了企業的產品內容和人文縱深,為美的置業與客户、與社會各界的良性溝通搭建了橋樑,形成雙向可持續的社會責任踐行模式。
(本文僅供參考,不構成投資建議,據此操作風險自擔)