美的置業“以穩求進”_風聞

作者：芊芊

美的置業最近備受投資者關注。

2021年9月24日，來自北京、上海、西安、寧波等地的8位業內知名研究達人組成雪球調研團走進美的置業，通過高管面對面座談會和標杆項目實地參觀，投資人對美的置業的長期戰略規劃、綜合實力及競爭力有了更為充分的瞭解，深入發掘公司的投資價值。

作為一個長期主義的擁躉者，美的置業終於受到投資者的關注，這與其一直以來踐行穩健發展原則，實現高質量發展密切相關。

美的置業的中報也用數字證明了這一點。

美的置業中報：財務結構不斷優化  實現高質量發展

2021年8月25日，美的置業（03990.HK）發佈2021年半年報顯示，實現營業收入330.39億元，同比增長57.8%；公司擁有人應占核心利潤為22.53億元，同比增長11.2%；毛利為68.38億元，同比增長23.8%；利潤及綜合收益總額為30.02億元，同比增長27.5%。

核心業績指標保持增長態勢，彰顯出美的置業經營情況的穩健。

美的置業中報顯示，2021年上半年美的置業繼續保持穩健發展，實現營業收入330.39億元，同比增長57.8%；歸母核心淨利潤為22.53億元，同比增長11.2%；毛利為68.38億元，同比增長23.8%。

此外，美的置業規模也在持續穩健增長。

據其中報顯示，2021上半年，美的置業合約銷售額為826億元，同比增長71%；隨着城市升級戰略取得階段性成效，銷售均價較2020年同期增長9.3%至12028元/平方米，均價增速優於頭部房企。

在財務指標持續向好，規模穩健增長的同時，美的置業低成本融資優勢也正在逐漸凸顯。

2021年2月，美的置業發行公司債券15.2億元，融資成本維持在4.4%和4.6%的較低水平。5月，成功發行20.96億商業房地產抵押貸款支持證券（CMBS），發行利率低至4.5%。

截至2021年上半年，美的置業加權平均融資成本進一步降低至4.92%，首次進入5%以下。

研究院數據顯示，2021年上半年房企融資規模為5480億元，較去年同期收縮超千億元；境內票券平均票面利率5.07%。相比之下，美的置業以較低的利率發債，在房企中具有很強的競爭力，彰顯了美的置業的財務穩健性。

據其2021年中報顯示，截至2021年6月底，美的置業持有現金總量321億元，銀行授信額度增長至1432億元，尚未動用的銀行授信額度增長至899億元，現金及金融資源充裕，償債能力大幅提升。淨負債率下降至58.2%，較上業績末大幅下降21個百分點；現金短債比顯著提升至2.21，扣預資產負債率下降至74.7%。

憑藉優秀的財務表現和穩健的增長格局，美的置業吸引了境內外權威投行、券商等機構持續看好。

花旗銀行發佈研報稱，截至2021年6月30日，美的置業中報業績表現亮眼，槓桿持續優化，融資成本創新低，其發展穩健。

摩根大通的研報指出，上半年，美的置業的主要財務指標均有所改善，防禦風險的表現突出，降槓桿取得一定成效，給予了其“增持”評級。

建銀國際發佈研報指出，美的置業中期報展現出穩健的財務數據，未來融資成本存在進一步改善的空間，還實施了股票激勵計劃，看好其長期持續發展的能力，給予“跑贏大盤”評級。

中金公司給予了美的置業“跑贏行業”評級；海通證券認為，美的置業城市深耕效果顯著，土地儲備充足，聚焦高能級城市，給予“優於大市”評級。

2021年5月，得益於銷售額、利潤、資產和市值等各項核心指標的穩健增長，美的置業位列2021年“全球上市公司2000強”排行榜（Forbes Global 2000）第1063位，較去年排名大幅提升了201位。

從當前來看，美的置業經營韌性顯著增強，這將為其業績持續穩健增長注入注入一針“強心劑”。

城市更新戰略升級 房地產行業進入深水區

隨着“房住不炒”、“三道紅線”、“雙集中”供地、金融收緊等地產調控政策紛紛落地，地產行業面臨重大變革，未來經營發展將更多的聚焦“內生式”增長，進入“管理紅利”時代。

美的置業緊跟市場與政策變化。

2021年上半年，美的置業升級戰略佈局、持續深耕潛力城市，並取得了顯著的成效。

報告期內，美的置業立足於大灣區，前瞻性地佈局長三角經濟區。從目前來看，一二線以及強三線城市的銷售佔比達到了78%，重點區域銷售佔比達到69%，分別是滬蘇區域銷售佔比30%，浙閩區域22%，珠三角區域達到17%，這幾個都是公司的重點區域。另外公司排名前十的銷售佔比達到了50%，這也反應了公司聚焦升級的基本成效。

（昆明美的北京路9號）

2021年上半年，美的置業新增的土儲結構更加聚焦，其中，一二線及強三線城市拿地的佔比達到了87%，公司內部重點區域達到了65%，重點區域新拿地的面積佔比，跟去年同比相比提升了10%。截至2021年上半年，美的置業19個城市新增的土地儲備總的建築面積是440萬平方米。

在城市更新方面，美的置業圍繞舊工業區改造為主，通過和地方的國資平台一起合作，一起完成城市更新的基金着力存積工業園的改造，賦能舊改新的賽道。

截至2021年6月底，美的置業總的土地儲備面積是6309萬平方米，權益的總建築面積是4223萬平方米，其中一線和二線城市的土地儲備有3715萬平方米，佔比達到59%，比2020年上半年同期提升2%。

在管理層看來，通過重倉佈局具有經濟產業和人口基礎的城市，美的置業的抗風險能力得以進一步提升。未來，美的置業將繼續堅持利潤為導向，進一步聚焦重點區域，增加在高量級城市的佈局，實現一、二線和強三線市場佈局佔比達到85%以上的目標。

四大航道協同發力 夯實核心競爭力

行業加速分化，市場需要更多的想象和期待，美的置業“四大主航道”協同發展的戰略佈局已經彰顯出強大的優勢。

截止2021年8月，美的置業已形成了住宅開發、物業服務、商業運營、產業生態協同發展的“四大主航道”戰略佈局。

住宅開發方面，主要圍繞“根據地 + 衞星城”佈局新策略，推行投融一體化，以製造業思路推行精益管理。持續投入加強客户研究，提升創新力、適配性和週轉力，實現產品全週期價值兑現。並打造璟睿系、君蘭系、雲築系、未來系四大產品系明星標杆項目，促使產品力全面升級，提高產品溢價能力。

在物業服務方面，美的物業依託美的置業“智慧地產製造商”優勢，通過智慧服務能力打造空間服務生態，這使其持續增長獲得保證，截至上半年，物業服務的合同面積為7500萬平方米，美的置業表示，力爭到年底達到1億的合同面積。

與此同時，在服務好目前基礎社區和對傳統住宅服務提供智慧服務的基礎上，美的物業還加大了對城市空間、產業商業、寫字樓和學校全面佈局，尤其在產業園和專業航道服務方面，美的物業也是充滿了競爭優勢——美的集團作為中國產業的代表，這讓美的物業在產業園方面具有獨特的產業基因，更瞭解產業園的運作及服務。

比如，2021年，美的物業以佛山、邯鄲、徐州等深耕城市為圓心，在華南、華北、華東擴大規模、有效突破。2021年4月，美的物業成功中標上海庫卡機器人總部、上海庫卡柔性系統、崑山庫卡工業自動化、合肥美的暖通空調4個產業園服務項目，專業的產業園服務能力、市場品質效益備受客户認可。

截至2021年上半年，美的物業已累計拓展12個產業園服務項目，這是美的物業聚焦及發力產業園服務領域的重大突破，將推動美的物業朝着“國內產業園服務領域引領者”的目標持續前進。

（美的物業進駐上海庫卡機器人總部）

2021上半年，美的物業還不斷突破升級，不僅從產品層面推出了“尊享怡悦”4大產品服務系，而且還精準發力非住宅賽道，紮實推進市場擴張戰略，橫向佈局多個城市、地區；縱向進入產業園、文旅、學校、城市公建等細分領域。

因此，自從2020年下半年開始，在整個物業板塊掀起的上市大潮下，物業板塊的估值及價值重新受到資本市場的審視，而與眾不同的定位及價值更是讓美的物業的未來充滿了想象。

在物業板塊蓬勃發展的同時，美的置業還通過科技、智慧、數字化技能，聚焦城市空間服務生態，發揮其“智慧地產製造商”優勢，打造出了全價值鏈數字化客户服務平台，為業主提供及時、貼心、滿意的服務。

在商業運營方面，美的置業堅持“城市綜合體＋鄰里中心”雙軌並行發展戰略，落地“悦然廣場”、“悦然裏”和“悦然寓”三大產品線，目前已累計開發運營商業建築面積超350萬平方米。

（美的商業全國佈局圖）

在產業生態方面，美的置業依託睿住智能五大智慧家庭場景，交付智慧家庭1.8萬户，建設智慧社區項目共計52個，積極開拓託第三方業務的同時夯實核心競爭力，反哺地產主業。

中報顯示，目前智能產業服務先後成功服務客户超200家，其中約30%為百強地產開發商，業務覆蓋全國65+核心城市。

隨着四大航道互相補充及促進，美的置業形成了一個產業生態，各個產業不僅獨自可以持續發展，而且還可以協同促進，在提升美的置業經濟效益的同時，其多元化業務的發展模式還將助力美的置業持續高質量增長，使美的置業的估值水漲船高——簡而言之，在四大航道協同發展戰略的指導下，經過多元化探索，如今的美的置業圍繞房地產開發的各個階段，實現了地產開發價值鏈的延伸。伴隨着這些產業逐步發展並且產業落地，在積極開拓第三方業務基礎上，這些產業都將進一步反哺美的置業的地產主業。

對此，展望未來，美的置業管理層表示，將持續聚焦經營、產品、財務質量等核心競爭能力。持深耕升級，做實根據地，支撐開發規模穩步增長。美的置業相信，只有反求諸己，向管理要利潤，才能實現以精益促進專業精進、降本提效、提升產品力，從而練就內生性增長本領。

發力區域產業升級  美的置業發展不忘社會責任

2021年，美的置業提出了“根據地+衞星城”佈局模式，從區域——城市——片區，做實做強城市深耕，提高週轉效率。

隨着四大板塊業務的不斷精細劃分和戰略升級，美的置業已經成功構造出一個多樣化產業生態圈。圍繞房產主業，實現了投融營一體化。

美的置業表示，將堅定實施根據地戰略，也就是説，在已經佈局的10個區域公司，每個區域公司打造或者是鞏固自己的根據地城市，將規模做深做大，做深做透，立足於這些城市羣鞏固佈局結構。將資源沿着優質城市，省會城市和其他軌道交通的重點節點的城市不斷的優化內部結構，將這些根據地做深做透。

當然，在追求經濟效益和升級發展的同時，美的置業也一直在踐行企業的社會責任。

美的置業遵循相關綠色建築標準，制定了一套綠色建築的標準。大力推進綠色建築的應用，依據項目定位提供綠色建築認證方案（如LEED、BREEAM）；全面佈局綠色裝配式產業園，堅持打造可持續的綠色建築，和優化智能化環境管理。

（美的璟悦風華5M智慧健康社區）

數據顯示，2020年，美的置業新增綠色建築認證項目10個，獲得綠色建築標準認證的面積為197.54萬平方米。累計面積達到1873.25萬平方米，對比2019年增長11.8%。

與此同時，美的置業積極投身於環境保護、教育支持、健康倡導、公益募捐、社區關愛、知識普及等公益領域，2020年累計投入超過417萬元。各類的公益行動也反哺並豐富了企業的產品內容和人文縱深，為美的置業與客户、與社會各界的良性溝通搭建了橋樑，形成雙向可持續的社會責任踐行模式。

（本文僅供參考，不構成投資建議，據此操作風險自擔）