透視房企債主動管理“三板斧”，為平穩健康發展輸出樣本_風聞

來源：一號地產 作者：申克

一號説：你不去佔領陣地，別人就會去佔領

國慶節後由於行業部分房企美元債的違約，導致整個房地產行業美元債和市值的普跌，甚至有些美元債還創出了歷史跌幅。

從部分違約房企的行為來看，主要是造成了對整個行業信用的衝擊，從而引發資本市場踩踏式的不信任和拋售。

房企債的主動管理需引起重視

在這波“股債雙殺”中，固然有個別房企自身的原因，也有許多基本面良好的房企，因市場過度恐慌而遭到誤殺。

前兩天，一號君看到有業內人士發表觀點稱，房企對待美元債，與其坐等違約，不如主動管理。這一點一號君也深表認同。

的確，房企在應對美元債的主動管理水平方面，欠缺經驗；對於目前形勢下的市場環境預估不足，資產處置滯後，多方面因素疊加，造成了如今的被動局面：銷售回款下降、美元債償還迫近、資產處置又賣不掉，即便是步步為營的美元債回購，也難擋山呼海嘯般的“到期潮”。

對於美元債的主動管理，包括銷售回款、資產處置、拓寬融資甚至提前展期、要約交換等都要通盤考量；

此外，就是房企自身信息披露的公開透明，以及與投資者、資本市場的有效溝通、良性互動，也是至關重要。

這對於房企管理者將會是新的考驗，也是新的課題。

在這一輪房企美元債動盪中，能做到有效主動管理的並不多，多數還停留在債券回購、處置資產的傳統路徑上，前不久當代置業提出了債務展期，海倫堡則成功進行了要約交換，算是主動管理階段最後的努力。

但與投資者進行良性互動溝通，則鮮少有房企能做到。在這方面，一號君發現陽光城的此輪應對可以作為案例來研究。

主動管理“三板斧”

花樣年控股債務違約的信息是在國慶假期期間發佈的，而此時，內地資本市場還在休市，但境外內房股的股價和債券已經大受影響，用風聲鶴唳來説一點不為過。

在10月8日，內地股市開盤的第一天，陽光城即發佈了一則公告：

根據《公司債券發行與交易管理辦法》、《深圳證券交易所債券市場投資者適當性管理辦法》等相關規定，申請於2021年10月11日起，針對陽光城發行且尚在存續期的公司債券“20陽城01”、“20陽城02”、“20陽城03”、“20陽城04”、“21陽城01”、“21陽城02”，調整其投資者適當性管理安排。即調整後上述債券僅限專業投資者中的機構投資者買入，原持有債券的非專業機構投資者可以選擇持有到期或者賣出債券。

在這則公告中，我們發現陽光城通過交易所現有的債券管理規則，調整了投資者範圍，並未像此前的華夏幸福那樣關閉競價交易。

這種調整方式，通俗一點來説，就是限制了二級市場中的散户，而對專業的機構投資者並無影響，仍可通過競價交易方式和協議大宗交易方式進行交易，從而避免了市場中散户恐慌情緒的蔓延。

有分析稱，陽光城此舉主要目的是避免在競價系統中每天出現小額的異常成交造成操縱價格暴跌擾動市場情緒，最大程度維護債券持有人的利益。

當前地產債券普遍面臨流動性壓力，即使金額較小的賣盤和成交也會對收盤價和估值造成較大擾動。此前陽光城就曾經發生過8億規模債券被2460元砸停牌的事件，就是利用了交易規則漏洞進行的市場做空。

另一方面，陽光城還向投資者和分析師發送了一份闢謠聲明，就近期網傳的相關項目停工、表外負債等不實消息做了澄清。

此前網絡上關於陽光城鄭州項目停工，多個抖音視頻以“某20強閩系房企華北區域項目全部停工”為題傳播的信息，一號君也看到過，還特地跟陽光城的朋友核實過。

在傳播的信息中，停工的主要原因是資金鍊緊張，更是將陽光城指向了“表外信託獲得展期”。對此，陽光城在與金融機構和投資者的溝通中公開表示：

根據深交所上市指引及民法典規定，公司所有對外負債擔保都應通過上市公司有權機構（即股東大會）授權決議並公告，否則無效，上市公司所有應披露的對於合聯營項目公司的擔保都已披露，公司從未進行所謂“表外私募債”方式進行融資；同時，信託貸款的信託計劃面對的投資者主要為高淨值自然人，一旦展期需要獲得全體投資者同意，並非傳言所言可以由信託公司單方面決定是否展期。

上市公司與資本市場的信任，就是通過信息的公開透明和坦誠的雙向溝通實現的。這一點，陽光城給許多上市公司做了表率。

此外，陽光城在今年以來已累計進行了5次的提前債券回購，累計資金超過20億元，這一回購規模在所有發債房企中屬於前列的，不像某些房企“意思意思的毛毛雨”，可以説是用真金白銀來壘砌市場的信任防線。

信心來自底氣 業績同比環比雙增

從陽光城對債券市場的主動管理動作來看，不難發現其自身還是有堅強的底子撐着的，否則何以有能力大手筆開展債券回購？所以從這方面看，陽光城就是在此輪債市動盪中屬於資質不錯、但被誤殺的之一。

10月初公佈的經營簡報數據顯示，陽光城9月單月銷售業績209.9億元，同比增長11%，環比增長9.9%，是前50強房企中唯一一家同比環比雙增長的房企。

克而瑞數據顯示，9月份，在百強房企中，超90%的房企單月業績同比下降，其中六成企業同比降幅大於30%。值得注意的是，包括前30房企在內，有近9成企業單月業績不及上半年月均水平，逾半數百強房企同環比雙降。

陽光城的8月單月業績，銷售總金額191.01億元，較7月環比大幅增長52.9%，權益銷售金額122.41億元，較上月環比增長51.9%。

業績上看，陽光城下半年已經實現了“二連漲”，銷售已重新進入增長期。較半年度衝業績時的6月銷售額200.13億元，陽光城目前已經創出年內銷售新高。

據陽光城披露的數據，9月份不僅實現了單月銷售210億元，還實現了單月回款165億，月度回款率78.5%的表現，全年累計完成1539億的銷售業績。

逐步攀升的銷售業績，以及較高水平的回款，保證了陽光城充沛的現金流，這也正是其能坦率回應市場關切的底氣所在吧。