玩招拍掛的，更像正經生意人_風聞

　　作者：鍋蓋斯基 微信公眾號：老斯基財經

　　老炮兒擼羣架可以，單挑就容易露底褲。

　　去年1月，天津市河西區一宗地塊要拍賣。

　　拍賣前不到一個半小時，有關部門突然變卦，説要改期。

　　參與拍賣的另一方，估計早就惹到了深圳寶爺。

　　前一天，寶爺在微博上指名道姓，直接懟：

　　花樣年北京區域和綠城天津明天下午競拍天津河西區地塊，只有我們兩家報名，有本事咱們當場競爭分輸贏，少背後耍陰的。

　　寶爺是花樣年創始人曾寶寶。

　　這塊地的東邊緊挨着寶爺家的花樣年香年廣場，西邊緊挨着綠城誠園。位置對兩家而言，真是絕絕子。

　　況且，這位置本身也是投資人眼裏的香餑餑，據説相當於北京東三環和四環的現代化新城區域。

　　兩家勢在必得。

　　不過曾寶寶雖然人稱“寶爺”，這江湖的刀光劍影估計是見得不多的。

　　對於姓甚名誰，寶爺從不遮遮掩掩，人是江湖“我淮哥”的女兒。以前，大家見到寶爺基本都是捧着走，是萬萬不敢在背後耍陰招的。

　　如果真是耍陰，初衷也是想把肥肉送給寶爺，而不是從寶爺嘴裏搶肉。

　　難怪，寶爺這次怒了。

　　寶爺懟完綠城的第二天，花樣年就發消息説，任命寶爺為花樣年CEO，向董事會和董事長潘軍彙報。

　　寶爺敢這麼懟，自然有寶爺的底氣。1個月之後，雙方就和解了，最後這塊地由兩家共同開發。

　　小朋友才問對錯，成年人只談利益。

　　地塊掛牌起始總價11.6億元，最後成交價還是11.6億元，可以想象當時的拍賣氛圍是一派和諧、一氣呵成。

　　寶爺喜歡背最颯的包，喝最醇的酒，懟最屌的人，打最硬的仗。

　　她也很拎得清形勢，撂下過一句狠話：

　　等人餵食，自己拉屎，什麼年代了，自己不撲就是等死的節奏。

　　確實，任由寶爺颯的年代，跑得有點遠了。

　　23歲，中國有不到4%的人在這個年紀剛剛本科畢業，還有96%的人壓根沒上本科。

　　但寶爺在這個年紀，已是一家地產公司的總經理。

　　在總經理的位子上修煉了兩年，寶爺就離開了這家公司，自立門户創辦了“花樣年”。

　　這個故事聽起來就夠颯。

　　寶爺自立門户那一年是1996年，連福利分房都要2年後才取消，年紀輕輕的她對於房地產市場的嗅覺極為靈敏。

　　1992年，深圳出了一份《關於深圳經濟特區農村城市化的暫行規定》，也就是説羅湖、福田、南山和鹽田四區的身份要從農村轉變為城市了。

　　幾個區的建設速度很快，福田區用了8年把外圍都建好了，就剩下中間一個福田中心區沒動。

　　深圳市規劃國土委的副總規劃師陳一新，曾向媒體透露：

　　這是市政府的決策。當時領導們就決策，先外圍後中心。先把外圍建好，最後再建中心區，使得中心區的地不出讓，那時候比較多的是協議用地，拍賣也有。但是中心區的地基本沒動。

　　很少招拍掛，給這片土地招了不少黑。

　　10多年過去後，曾有媒體追問，為什麼深圳中心區多數商品房項目的土地是通過協議方式出讓？

　　當時的深圳市國土資源和房產管理局副局長黃珽回答：

　　不接受採訪。

　　在福田中心區的招商引資中，一開始還以香港大品牌為主，但1998年亞洲金融風暴以後，港資開始退出。

　　國內開發商進入福田中心區的機會來了。

　　花樣年的第一個作品也在福田，梅林西路156號的碧雲天。

　　聽名字，就很有逼格，據説是因為寶爺對美很有追求。

　　寶爺的公司有一個神秘部門，叫“曾小姐辦公室”。

　　很多神神叨叨的紅頭文件就出自這個辦公室，傳播比較廣的兩個文件是：之前的《關於花樣年要求和鼓勵員工穿得美的通知》與最近的《寶爺家書》。

　　寶爺説過一句話：

　　家裏再窮我們也不能讓生活沒有了品質，你就是穿藍花棉布，你也得收拾出身段來。

　　斯基覺得，“家裏再窮”這四個字，寶爺每個字都認識，連起來她不一定能理解。

　　當時，進入寸土寸金的深圳CBD核心區的，很少有一線大開發商。

　　那裏，反而出現了很多深圳二線民營開發商的身影。

　　深圳一家上市公司的高層人士曾 “訴苦”：

　　深圳中心區的土地很少招拍掛，所以我們這些只能通過招拍掛拿地的公司，基本拿不到中心區地塊。

　　協議出讓和招拍掛，是兩種玩法。

　　他們之間的代溝，相當於兩個程序員，一個搞代碼，一個搞算法。

　　玩轉協議出讓，不僅要有和地方議價的能力，還要有深厚的背景。

　　當年慧眼識珠，發現寶爺23歲就具備當總經理能力的伯樂——京基地產老大陳華，就是玩這類套路的高手。

　　不要懷疑，就是“入股”許家印的陳華。

　　陳華牛掰的地方，不只是會玩協議出讓，他還會玩舊城改造與無貸款開發相結合的獨特開發模式。

　　説實話，要不是佛系一點，陳華這種玩法還不得稱霸全球房地產。

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　　對寶爺，陳華那真是夠仗義。

　　當年寶爺自立門户，陳華還是她的“天使”投資人。那種仗義，是不張揚的仗義，不像柳教父不計前嫌幫助孫宏斌，搞得人盡皆知。

　　要不是花樣年的招股説明書，恐怕大家也不會知道京基地產是花樣年佔股48%的最初股東。

　　陳華的仗義，不只是對寶爺。

　　之前斯基在寫姚員外的時候，提到過周鎮宏這頭“大老虎”。陳華也跟這頭“大老虎”有交集，他在2008年春節給周鎮宏發過20萬港幣的大紅包。

　　後來另一頭“大老虎”蔣尊玉落馬時，陳華又被帶走問話多次。

　　據説以前財務總監多次鼓勵陳華，拿京基地產去上市，但都被他否了。

　　陳華不願意讓京基地產到資本市場“拋頭露面”，原因之一，估計是不想暴露自己太多仗義行為。

　　當然，可能當時的京基地產，真不差錢。

　　因為很多業內人説，只有當項目的利潤達到50％-60％時，陳華才會做。

　　這種作派，很像當年一個二代的作派，那位二代就説過：

　　一筆項目的進項少於兩個億，免談。

　　在深圳地產圈，像陳華這樣的仗義之士還真不少。

　　這些人在一線開發商眼裏，只能算二線，可能正因為如此，他們只能靠着仗義抱團取暖。

　　2005年，一個名為“新地產聯盟”的組織在深圳成立。

　　這個聯盟由深圳星河地產董事長黃楚龍及益田房地產集團董事長吳羣力發起，彙集了花樣年、益田、星河、泰華、卓越等五家深圳房地產新晉企業。

　　但擔任第一屆理事會主席和首任秘書長的，卻都是花樣年的人。

　　理事會主席是寶爺，秘書長是潘軍。

　　這個聯盟雖然是二線開發商組成的，但極為低調，幾乎沒有官方説明和報道。

　　只有零星的信息，透露當時聯盟的初衷：

　　希望通過戰略同盟的方式達成資源共享的目標。

　　這些二線開發商尋求哪些資源共享，斯基就不知道了。

　　但斯基覺得，肯定不只是大家所能想到的那些。

　　早前，斯基跟一家二線開發商老總聊天，這家開發商也愛玩舊改。

　　人家告訴我，一般開發商都不愛玩舊改，因為開發週期太長。

　　當時，斯基就被他忽悠瘸了。

　　事實上，舊改不是開發商想玩就能玩的，也要看大人物願不願意帶你玩。

　　而且，舊改免不了跟釘子户鬥智鬥勇，如果不玩些手段，開發商也是玩不起的。

　　2008年，廣東珠海一村民房屋遭強制拆除。

　　事後，拆遷部門的口徑很一致：

　　不好意思，拆錯了。

　　拆錯了，都算禮貌的。當年“小區被潑糞毀壞”這種壞招，開發商們憋了不少。

　　玩舊改，太禮貌了就是費時間、費錢。

　　吳羣力就吃過這虧。

　　深圳羅湖區有個木頭龍社區，吳羣龍的益田集團從2007年開始進駐，到了2018年12月，還由於4個釘子户未能完成100%簽約。

　　在這個項目上，吳羣力就耗了12年，但前期錢已經砸了10個多億。

　　這事搞得大家都同情他了。

　　那些敢玩手段的，都不是一般人。

　　只有他們玩了，才不會被追究，這其中的奧秘到了2014年才正式被揭開。

　　2014年8月，上面牽頭18個部門，開始對2008-2013年五年內的土地出讓金收支、土地徵收、儲備、供應、整治、耕地保護及土地執法情況進行審計。

　　在那次調查中，大家發現，所查案件中有領導幹部插手土地出讓、工程建設等。

　　雖然這種事大家都心知肚明，但有人捅破窗户紙之後，有些人還是被嚇到了。那時候，佳兆業的老大郭英成就跑去了香港四季酒店避風頭。

　　一避，就避了幾個月，差點把公司給避沒了。

　　從那以後，這些二線開發商就沒什麼機會玩“協議出讓”了。

　　斯基發現，玩協議出讓那會兒，這些開發商看起來都低調、佛系、神秘。

　　因為他們不用去招拍掛市場上舉牌，非得叫價壓過對手一頭，才能搞到土儲。

　　2009年，花樣年赴港上市那會兒，那都有大量土儲放在一邊“曬太陽”。

　　現在呢，就像寶爺説的，時代不同了。

　　在這個時代，就算颯如寶爺，也得積極參與招拍掛。

　　斯基説了，招拍掛和協議出讓是兩種玩法。

　　所以，在2019年8月21日的中期業績會上，潘軍就説了：

　　為了讓花樣年的發展速度變得更快，我們在投資方式和人才組合上要換倉。

　　換倉哪那麼容易，這不，花樣年現在就被2億美元債難倒了。

　　哎，哪有什麼佛系不佛系，低調不低調，颯不颯的，説到底都是有資本任性罷了。

　　倒是斯基突然醒悟：原來玩招拍掛的，才更像是正經生意人。

　　來源：老斯基財經（ID：laosijicj） 作者：鍋蓋斯基