董秘風雲丨萬科還活着,鬱亮活得還挺好?_風聞
中访网-中访网官方账号-中访网,解读新商业的主流媒体2021-10-19 19:29

在9月舉辦的的萬科秋季例會上,現任萬科集團董事會主席鬱亮上台發言了,自2017年接班王石後他就提出了“活下去”的口號,這一次同樣還是延續了熟悉的風格,他説:很高興我們還活着。
萬科確實還活着,可是活得好不好就另當別論了。
而從萬科2020年報披露的高管薪資來看,鬱亮似乎活得挺好的。

2020年,萬科高層的年薪幾乎都出現了下調,鬱亮作為董事會主席年薪降低了4.4萬元,目前為1247萬元。不過鬱亮直接持有公司股份730.6萬股,按照10月18日收盤價20.30元/股,收盤時市值2600億元來看,鬱亮手握1.48億元的資產,比起下調的4.4萬元年薪,鬱亮過得不差。
這不,有投資者直接對董秘提出了犀利的問題:鬱亮是不是待遇太好想啃萬科的老?你幫我問問他,謝謝你!
對於投資者不太友好的連環提問,董秘朱旭的回答可謂是惜字如金:感謝您的關注。

2016年加入萬科的朱旭有“金牌董秘”之稱,先後獲得湖南財經學院(現湖南大學)經濟學學士、中南財經政法大學管理學碩士、倫敦大學學院公共政策碩士及香港公開大學企業管治碩士學位;英國志奮領(CHEVENING)學者、註冊税務師、香港特許秘書公會會士。
這樣一位學霸秘書,難道是不屑於回答投資者的問題嗎?互動易的股友提問是瞭解投資者想法最好的渠道,作為資本市場中的連接樞紐,積極溝通、努力協調應是董秘的基本職業素養。
同時,值得注意的是,2020年度,在萬科眾多高管降薪的情況下,董秘朱旭的年薪上漲了7.06萬,目前為575.90萬元。
説回還活着的萬科。
從今年下半年6月份開始,萬科的單月銷售業績就出現了不同程度的下滑。
2021年6月,萬科實現合同銷售面積396萬平方米,同比下跌21.04%;合同銷售金額676.3億元,同比下跌7.82%。7月,萬科實現合同銷售面積307.1萬平方米,同比下降22%,合同銷售金額515.4億元,同比下降12.7%。8月,萬科實現合同銷售金額370.3億元,同比下降36.9%,合同銷售面積219.4萬平方米,同比下降48.1%。
10月10日,萬科發佈了今年9月銷售業績公告:實現合同銷售面積228.2萬平方米,同比下降22.32%。合同銷售金額為361.1億元,同比下降33.79%。
而今年上半年,萬科的表現也令人失望,據2021年半年報,報告期內,萬科實現營業收入1671.1億元,同比增長14.2%;營業利潤為219.88億元,同比下降17.23%,這是自2008年之後的首次下滑;歸屬於上市公司股東的淨利潤為110.5億元,同比下降11.7%。
半年報發佈後的首個交易日,萬科A股價大跌7.03%,直到現在,萬科A股價表現仍然低迷,想來二級市場已經出現了消極反應,萬科的利潤水平何時能回到正軌?
近幾年來,萬科開發業務、銷售業務的增速相對都有限,上半年的結算收入增速跟同行相比是比較低的水平;同時,開發業務毛利率下降較快,税後毛利率已從24%降到18%,房產建設投入高但銷售價格較低,導致利潤空間被壓縮;且轉型效果的體現還需要時間。
萬科總裁兼CEO祝九勝也坦言,“我們當年起步的時候嚴重低估了轉型所需要的時間、可能的挑戰、需要建立的能力,當時太樂觀了。”
誠如祝九勝所言,萬科2012年開始從住宅開發商向城市配套商轉型,近十年來經營性業務發展緩慢。2021上半年,萬物雲、租賃住房、商業地產、物流管理等經營性業務實現營業收入166.68億元,總營收佔比僅為9.97%。
而在拿地方面,萬科一改往日“保守”的風格,開始以較為激進的方式獲取土地資源。
據中指研究院數據顯示,2021年1-9月,萬科以1131億元的拿地金額位居行業第2,同比增加43.3%;拿地面積1422萬平米,位列行業第2名,同比增長達23.1%。
其中,9月新增開發項目10個,在中西部地區,萬科以239億元拿地金額位列中西部拿地金額首位。
同時,高溢價地塊浮現,萬科以權益地價20.65億元拿下寧波海曙區高橋地塊,佔地面積為5.3萬平方米,容積率為2.2,計容建築面積11.6萬平方米,樓面價為17801元/平方米,溢價率為33.3%。
而據領先指數統計,從城市能級來看,受集中供地影響,一、二線線城市拿地面積佔比上升,一線城市拿地面積佔比上升0.5個百分點,二線城市拿地面積上升0.3個百分點。但整體溢價率走低。
從拿地的“反向操作”可以看出,萬科或許已經不再滿足於只是“活下去”,不過萬科未來業績增長仍面臨着不確定性。(內容來源:中訪網旗下公眾號:董秘會)