董秘風雲丨萬科還活着，鬱亮活得還挺好？_風聞

在9月舉辦的的萬科秋季例會上，現任萬科集團董事會主席鬱亮上台發言了，自2017年接班王石後他就提出了“活下去”的口號，這一次同樣還是延續了熟悉的風格，他説：很高興我們還活着。

萬科確實還活着，可是活得好不好就另當別論了。

而從萬科2020年報披露的高管薪資來看，鬱亮似乎活得挺好的。

2020年，萬科高層的年薪幾乎都出現了下調，鬱亮作為董事會主席年薪降低了4.4萬元，目前為1247萬元。不過鬱亮直接持有公司股份730.6萬股，按照10月18日收盤價20.30元/股，收盤時市值2600億元來看，鬱亮手握1.48億元的資產，比起下調的4.4萬元年薪，鬱亮過得不差。

這不，有投資者直接對董秘提出了犀利的問題：鬱亮是不是待遇太好想啃萬科的老？你幫我問問他，謝謝你！

對於投資者不太友好的連環提問，董秘朱旭的回答可謂是惜字如金：感謝您的關注。

2016年加入萬科的朱旭有“金牌董秘”之稱，先後獲得湖南財經學院（現湖南大學）經濟學學士、中南財經政法大學管理學碩士、倫敦大學學院公共政策碩士及香港公開大學企業管治碩士學位；英國志奮領（CHEVENING）學者、註冊税務師、香港特許秘書公會會士。

這樣一位學霸秘書，難道是不屑於回答投資者的問題嗎？互動易的股友提問是瞭解投資者想法最好的渠道，作為資本市場中的連接樞紐，積極溝通、努力協調應是董秘的基本職業素養。

同時，值得注意的是，2020年度，在萬科眾多高管降薪的情況下，董秘朱旭的年薪上漲了7.06萬，目前為575.90萬元。

説回還活着的萬科。

從今年下半年6月份開始，萬科的單月銷售業績就出現了不同程度的下滑。

2021年6月，萬科實現合同銷售面積396萬平方米，同比下跌21.04%;合同銷售金額676.3億元，同比下跌7.82%。7月，萬科實現合同銷售面積307.1萬平方米，同比下降22%，合同銷售金額515.4億元，同比下降12.7%。8月，萬科實現合同銷售金額370.3億元，同比下降36.9%，合同銷售面積219.4萬平方米，同比下降48.1%。

10月10日，萬科發佈了今年9月銷售業績公告：實現合同銷售面積228.2萬平方米，同比下降22.32%。合同銷售金額為361.1億元，同比下降33.79%。

而今年上半年，萬科的表現也令人失望，據2021年半年報，報告期內，萬科實現營業收入1671.1億元，同比增長14.2%；營業利潤為219.88億元，同比下降17.23%，這是自2008年之後的首次下滑；歸屬於上市公司股東的淨利潤為110.5億元，同比下降11.7%。

半年報發佈後的首個交易日，萬科A股價大跌7.03%，直到現在，萬科A股價表現仍然低迷，想來二級市場已經出現了消極反應，萬科的利潤水平何時能回到正軌？

近幾年來，萬科開發業務、銷售業務的增速相對都有限，上半年的結算收入增速跟同行相比是比較低的水平；同時，開發業務毛利率下降較快，税後毛利率已從24%降到18%，房產建設投入高但銷售價格較低，導致利潤空間被壓縮；且轉型效果的體現還需要時間。

萬科總裁兼CEO祝九勝也坦言，“我們當年起步的時候嚴重低估了轉型所需要的時間、可能的挑戰、需要建立的能力，當時太樂觀了。”

誠如祝九勝所言，萬科2012年開始從住宅開發商向城市配套商轉型，近十年來經營性業務發展緩慢。2021上半年，萬物雲、租賃住房、商業地產、物流管理等經營性業務實現營業收入166.68億元，總營收佔比僅為9.97%。

而在拿地方面，萬科一改往日“保守”的風格，開始以較為激進的方式獲取土地資源。

據中指研究院數據顯示，2021年1-9月，萬科以1131億元的拿地金額位居行業第2，同比增加43.3%；拿地面積1422萬平米，位列行業第2名，同比增長達23.1%。

其中，9月新增開發項目10個，在中西部地區，萬科以239億元拿地金額位列中西部拿地金額首位。

同時，高溢價地塊浮現，萬科以權益地價20.65億元拿下寧波海曙區高橋地塊，佔地面積為5.3萬平方米，容積率為2.2，計容建築面積11.6萬平方米，樓面價為17801元/平方米，溢價率為33.3%。

而據領先指數統計，從城市能級來看，受集中供地影響，一、二線線城市拿地面積佔比上升，一線城市拿地面積佔比上升0.5個百分點，二線城市拿地面積上升0.3個百分點。但整體溢價率走低。

從拿地的“反向操作”可以看出，萬科或許已經不再滿足於只是“活下去”，不過萬科未來業績增長仍面臨着不確定性。（內容來源：中訪網旗下公眾號：董秘會）