三年“千億目標”無望，德信中國轉型已錯過最佳時機？_風聞

從今年前9月的銷售金額來看，德信中國大概率無法實現當年定下的千億目標了。不僅達到三年目標基本無望，德信中國銷售金額的“含金量”也不高。

德信中國“千億目標”無望

近日，德信中國控股有限公司（以下簡稱“德信中國”）發佈公告披露了其2021年9月未經審核營運數據。公告顯示，2021年前9個月，德信中國實現累計合約銷售金額約571億元，同比增長29.24%；累計合約銷售面積約269.2萬平方米，同比增長34.2%。其中，9月單月，德信中國僅實現合約銷售金額約38.8億元，同比減少36.5%；合約銷售面積約15.6萬平方米。

2019年2月，德信中國在港交所上市。在募資約13.73億港元並獲得了上市公司融資便利性之後，德信中國明顯加快了全國化佈局步伐。同時，風格更加激進的德信中國還喊出了三年千億的目標。

從今年前9月的銷售金額來看，德信中國大概率無法實現當年定下的千億目標了。

值得注意的是，德信中國曆年的合作開發佔比偏高。目前尚不清楚德信中國前9月權益比數據，但從其去年拿地權益佔比僅為44%的數據來看，其合作開發的佔比仍然會偏高。因此，不僅達到三年目標基本無望，德信中國銷售金額的“含金量”也不高。

正在為此前高價購地買單？

包括德信中國在內的眾多中小房企對年銷售金額過千億的目標“痴迷”，究其根本原因在於房地產行業已經進入“下半場”，競爭愈發激烈，行業馬太效應明顯。只有年銷售金額進入“千億”規模，跨入大型房企行列，未來才更“安全”。

為了衝擊規模，德信中國在上市之後拿地風格更加激進，有過不少高溢價拿地行為。

今年上半年，德信中國實現營業收入130.71億元，同比增長69%；毛利28.5億元，同比增長38%；核心利潤20.84億元，同比增長15%。看似增速不錯，但據業內人士分析認為，受疫情影響去年上半年房企業績基數較低，因而今年房企銷售額、營收、利潤等指標都出現程度不同的增長。

上半年，德信中國的毛利率為21.8%，同比去年的26.68%下降4.88個百分點。德信中國的盈利能力實際上是在下降的，或就是在為此前高溢價拿地“買單”。

負債方面，截至2021年6月30日，德信中國的淨負債比率為72.4%，現金短債比1.37，剔除預收賬款的資產負債率為73.6%。德信中國還踩中“三道紅線”中一條，處於“黃檔”，債務壓力也不低。

轉型已錯過最佳時機？

德信中國早就有過轉型計劃。2019年，德信中國喊出了堅持以住宅為主業，產城、商業為兩翼的「一體兩翼」發展策略。上個月，德信中國董事長鬍一平公開表示：“住宅市場的競爭已經很充分，利潤空間也非常有限。作為開發公司，在這個時候就需要找到一個新的突破口，相對來説，產城、商業、文旅等項目的競爭沒有住宅那麼白熱化，只要有好的產品、運營，對公司的長遠盈利也非常有好處。”

胡一平還表示“理想狀態下，希望能夠達到5:5的比例，即50%是純住宅，50%是商業。但這需要時間，可能需要3-5年，甚至5-8年，要根據政策形勢和企業的發展情況來確定比例。”

但實際情況是，德信中國的業務機構中產城、商業佔比還只能算零頭。數據顯示，今年上半年德信中國的物業銷售收入為126.74億元，在總收入中佔比高達97.0%。其他如物業建築及項目管理服務收入為約1.66億元，佔比僅約約1.3%；管理及諮詢服務收入約為1.45億元，佔比僅約1.1%；商業物業租賃的租金收入為約7230萬元，佔比僅約0.6%；酒店運營收入為約1370萬元，佔比僅約0.1%。

可見，德信中國在產城和商業方面的業務基本還沒做出規模。由於資金投入大、佔壓資金時間長，產城和商業業務其實對企業的資金和運營能力考驗極高。且在萬科、中海等龍頭房企已經佔據優勢的情況下，德信中國要在產城和商業方面發力也已錯過了最佳時機。