市場開始迴歸理性，讓房子回到居住的定位上_風聞

作者  高樓房家

最近去辦房產證，你會發現交易中心都沒什麼人。

可見市場熱度已大幅降温。要知道，房產交易中心不僅辦房產證，還開購房證明，南京樓市到底是冷是熱，這裏能直觀感受到。

因此，我決定到位於華僑路的南京不動產登記中心去探訪。不看不知道，一看真的心裏發顫。

華僑路房產交易中心共分為四樓，其中一樓為各個主場銀行，二樓主要有開具購房證明，三樓為房產證辦理以及房產收費等業務，四樓則是辦公區。

一樓除了工作人員之外和偶爾有從樓上辦完業務之後下來的買房人，幾乎沒什麼人，整體顯得非常冷清。

二樓也是如此，除了開具購房證明的窗口有幾個人之外，其他窗口可以説是冷冷清清。

二樓顯示屏上，有開具購房證明的排號。可以看出，到中午工作人員下班吃飯為止，才一共排了29組號。這個數字，和早先動輒排號數百甚至上千組的盛況，形成天壤之別。

工作人員透露，最近因為要開的樓盤變少，所以前來開具購房證明的人也開始少了起來。

並且，以前開購房證明多的時候，需要在樓上在開放多餘的窗口，而現在顯然是不用的。

這位工作人員也告訴我：現在線上也能開購房證明，有一些人不願意跑遠路，線上開了。

三樓是整棟樓人最多的一個地方，辦理房產證業務的各個窗口都有不少人，與樓下2層形成鮮明對比。

但很多買房人並不是獨自來辦理業務，一般至少有2-3個人一起。

再根據3樓的排號顯示屏來看，到中午工作人員下班吃飯為止，辦理房產證業務一共83組，其中包括54組網上預約取號，29組現場取號。

另外，房產證領取有現場領取和郵寄兩種方式，但領取現場的人並不多，且排號也只到26號。

可****見目前辦理房產證業務的人並不多。

南京新房市場確實有一些犯冷。

我們先來看看9月的一些數據：

①、9月南京（不包括高淳、溧水、六合）共計有超過50個樓盤領取銷許，累計上市了上萬套房源。

可以看到，江北依舊是南京新房的供貨大户，在9月共有20個樓盤領取了銷許，其中天宸江樾、天宸雲築、龍湖天曜、中建熙元府更是領取了兩次銷許。

另外，江寧也是不逞多讓，共有18個樓盤領取銷許，共計3323套房源上市。

②、9月共計開盤125次，到目前為止，其中有23個樓盤全部售罄，5個樓盤基本售罄，佔比不到3成

可以從表格中看到，熱門板塊的購買力還是不錯的，其中城南、河西各有5個樓盤售罄，城北有4個售罄樓盤，江寧也有3個。

而江北主要購買力集中在江北核心區，其中天宸江樾在9月共開盤2次，且均是基本售罄，去化還是很不錯的。

可以看見，9月不管是上市量還是成交量都比較驚人，當初的疫情佔了很大一部分原因。

突如其來的疫情讓不少原本打算8月開盤的樓盤推遲到9月，因此導致9月迎來爆發期。

當然，並不是所有在9月上市的樓盤都是熱銷狀態，根據寧小通顯示，還有一部分樓盤報名人數在10人以下，甚至有的無人報名，兩極分化極其嚴重。

我們再來看看10月的情況：

①、根據統計，南京10月預計將有45個樓盤上市，超6000套房源。

從表格中可以看到，其中供貨量最大的是江寧，共有13個樓盤即將上市，其中包括6個純新盤。除此之外，城南也有9個樓盤即將上市，包括6個純新盤。

而這些純新盤多數為今年5月出讓的地塊，從拿地到上市，僅5個多月的時間，速度非常快。

10月份雖然已經有多個純新盤公開售樓處，但到目前為止，還並未有樓盤開盤。

②、據網上房地產顯示，到目前為止，南京新房存量已經高達63342套房源，庫存十分多。

今年南京新房認購+成交累計共有106677套，但上半年南京新房認購+成交就已經超過8萬套，也就是説7月開始到目前為止，3個多月時間，南京新房認購+成交數據只有2萬多套。

雖然南京新房市場開始降温，但它並不是個例，而是大勢所趨，與全國房地產市場轉涼節奏同步。

據中指數據初步統計，三季度50個重點城市商品住宅成交面積同比下降約18%，整體成交規模低於近5年同期平均水平。

從各梯隊城市來看，一線、二線和三線代表城市商品住宅成交面積同比均下降。其中，三線代表城市同比降幅最大，為31.3%。

再分區域看，珠三角代表城市商品住宅成交面積同比下降43%，較2019年同期下降16%；長三角代表城市商品住宅成交面積同比下降7%。

可見，大規模房地產調控政策影響了人們對樓市的信心，全國樓市都在降温。

遠郊板塊去化速度較慢，甚至出現了首付一成的樓盤，就連一些熱門板塊的樓盤去化也不是很理想。

如通過寧小通數據得知，在9月集中供應的樓盤中，就有2個樓盤因為報名人數不足而選擇平推。

再者，南京樓市降温並不代表着不行了，而是市場開始迴歸理性，讓房子回到居住的定位上。

**當前南京房地產市場的新邏輯是：**堅持住房居住屬性定位，從金融端抑制炒房需求，宏觀政策對房地產市場產生顯著影響，因城施策、分類調控是後續房地產政策的主基調；同時房地產市場迴歸產品邏輯。

凱投宏觀(Capital Economics)首席亞洲經濟學家馬克·威廉姆斯(Mark Williams)估計，中國仍有約3000萬套未售出房產，可能容納8000萬人。這幾乎相當於整個德國的人口。

除此之外，據凱投宏觀(Capital Economics)估計，大約有1億套房產可能已被人購買但卻一直未被使用，這些房產可容納約2.6億人。這些項目多年來一直備受關注，甚至被稱為中國的“鬼城”。