時隔5年重返港股，萬達商管這次帶來了什麼？_風聞

眾所周知，中國房地產行業普遍是重資產模式，在地產行業高槓杆運營下，行業估值難以有所突破，PE處於低位，徘徊在3-5倍。另外，隨着去槓桿政策的推行，房地產企業融資變得愈加困難。

因為這些原因各大房產企業也在努力尋求新的增長點。自2020年以來，商管分拆上市的熱潮就一直未斷，也成為了資本市場上一道新的風景線。上市融資成為這些玩家的首選，畢竟大公司自己的體量就夠大，輕資產的故事資本市場也更喜歡。

據港交所10月21日披露，珠海萬達商業管理集團股份有限公司向港交所主板遞交上市申請，中信證券、摩根大通與瑞信為聯席保薦人。

作為中國最大的商業運營服務提供商，萬達商業赴港上市能講出什麼樣的故事呢？

萬達商業是中國最大的商業運營服務提供商，也是行業中科技驅動的商業管理和數字化運營的先驅，主要專注於商業廣場，其商業運營服務包括：商業管理服務、物業管理服務，及增值服務。

萬達商業為業主提供全流程的商業運營服務，為商户帶來大量客流並進行營銷賦能，同時滿足消費者的綜合消費需求。

根據弗若斯特沙利文的資料，在眾多商業運營服務提供商中：按在管建築面積計算，萬達商業在全球以及中國皆排名第一，其在管建築面積在中國超過第二名至第十名的總和；按儲備項目建築面積計算，萬達於中國排名第一；及按管理的獨立第三方商業廣場數量計算，也在中國排名第一。

據天眼查信息顯示，近日萬達商管獲得Pre-IPO融資，金額高達468億港元，約60億美元，由PAG（太盟投資集團）、碧桂園、騰訊、螞蟻金服共同投資。此次數百億資金注入，將大幅緩解萬達的“資金焦慮”。

據招股書顯示，2018年-2020年，萬達商業營收分別為110.24億元、134.37億元、171.96億元；年內溢利分別為20.22億元、12.48億元、11.12億元。

2018-2020年，淨利潤分別為15.16億元、12.95億元、-47.29億元和-66.69億元，雖然2021年上半年實現扭虧為盈，但盈利仍不如從前。

管理規模方面，截至2021年6月30日，公司管理380個商業廣場，在管建築面積達5420萬平方米。於2018年、2019年及2020年，公司的在管商業廣場(不包括停車位)平均出租率為98.8%。截至2021年6月30日，共有162個儲備項目，包括133個獨立第三方項目。

然而，商業服務管理板塊雖然盈利微薄，但是收入來源穩定且可靠，屬於較輕資產模式，而且物業板塊近兩年表現強勢，受到資本的熱烈追捧，PE維持在30-50倍左右，商管從地產板塊分拆上市後，估值立即上漲10倍，商管物業上市也成為母公司融資“補血”的捷徑，在一定程度上減輕企業的資金壓力。

不過，需要注意的是，國內商管行業的競爭早已是一片紅海。即便是成功上市，二級市場上亦難避免與寶龍商業、卓越商管、華潤萬象等形成競爭。基於市場需求端對商管方面的巨大需求，背靠萬達集團提供的穩定收入及其商業管理外拓能力，萬達商業的增速和發展還是值得期待的。

文|IPO捕手（ipobushou）